„Kalte“ Räumung - Der verschwundene Mieter

Der BGH hat entschieden

Der Personenkreis, der meist nicht auffindbar ist, gehört nicht zum Kreis der „1A-Mieter“. Vermögenswerte sind nicht vorhanden. Der Vermieter gerät nun in Versuchung, das Mietobjekt wegen einer so genannten „kalten Räumung“ in Besitz zu nehmen und die Reste des Hab und Gutes zu entsorgen. Der Gedanke dabei: Wer einfach so verschwindet und seine Sachen zurück lässt, hat bestimmt kein Interesse an diesen Dingen. Für den Vermieter sind sie wertlos, für den Mieter später wertvolle Antiquitäten oder Liebhaberstücke. Der Vermieter schreckt auch vor den Kosten zurück.

Teurer Prozess mit Nachteilen
Der Räumungsprozess gehört nicht zu den billigen Varianten des Rechtsstreits. Noch teurer wird die Angelegenheit bei der Räumungsvollstreckung. Die kostengünstige Variante der „Berliner Räumung“ hat Vor- und Nachteile. Schließlich steht der Vermieter vor dem Problem, dass bis zu einer Entscheidung einige Monate vergehen, bis der Besitz wieder hergestellt ist. Der Vermieter wird sich prozessual „Tod siegen“, aber letztlich alle Kosten tragen müssen. Der wirtschaftlich denkende Vermieter gerät in Versuchung, die Wohnung einfach zu räumen. Dies ist schnell und billig. Das Risiko ist überschaubar, da die meisten Mieter sich nicht melden. Dass dem nicht immer der Fall ist, musste ein Vermieter nun spüren. Der BGH hat in seiner Entscheidung klargestellt, dass die „kalte“ Räumung unzulässig ist und sogar zu einer verschuldensunabhängigen Haftung des Vermieters führt. Was war passiert?

Der Fall
Der Kläger war Mieter einer in Wiesbaden gelegenen Wohnung der Beklagten als Vermieterin. Ab Februar 2005 war der Mieter für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend und wurde von Verwandten als vermisst gemeldet. Nachdem die Mieten für die Monate März und April 2005 nicht gezahlt wurden, hat die Vermieterin das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt. Im Mai 2005 öffnete sie die Wohnung und nahm sie in Besitz. Hierbei wurde ein Teil der Wohnungseinrichtung entsorgt, ein anderer Teil eingelagert. Der Mieter klagt nun Schadensersatz in Höhe von rund 62.000,00 Euro zzgl. entstandener Gutachterkosten ein, weil im Zuge der Räumung Gegenstände abhanden gekommen sein sollen. Der Mieter unterlag in zwei Instanzen. Die Revision vor dem BGH brachte dem Mieter Erfolg.

Das Urteil
Der BGH hat entschieden, dass die Vermieterin für die Folgen einer solchen Räumung haftet. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen eine unerlaubte Selbsthilfe im Sinne des § 229 BGB dar. Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge der Kündigung entfallen ist. Der Vermieter muss sich auch in diesen Fällen – gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage – einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem vorgehen. Übt ein Vermieter stattdessen im Wege einer so genannten „kalten Räumung“ eine verbotene Selbsthilfe aus, ist er gemäß § 231 BGB verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens verpflichtet. Von dieser Ersatzpflicht werden insbesondere eigenmächtig entsorgte Gegenstände umfasst. Denn den Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, trifft für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts weis und deshalb auch nicht in der Lage ist, seine Rechte selbst wahrzunehmen, gehört zu dieser Obhutspflicht des Vermieters weiter, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellt. Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien und beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet.

BGH
Urteil vom 14. Juli 2010
Az.: VIII ZR 45/09

Der BGH hat infolge der Revision die Sache wieder an das Landgericht zurück verwiesen, damit dort aufgeklärt wird, welchen Wert die abhanden gekommenen oder beschädigten Gegenstände hatten.

Praxiskommentar
Der Autor kennt diese Situation zur Genüge. In der Beratungspraxis wird der Vermieter auf die Rechtslage aufmerksam gemacht, insbesondere auf die Notwendigkeit einer entsprechenden Räumungsklage und dass die „kalte“ Wohnungsräumung rechtswidrig ist. Spätestens nach Aufklärung über die Kosten und einen etwaig drohenden finanziellen Ausfall und einigen Flüchen über Deutsche Gesetze und Gerichte, entschließen sich viele Vermieter – entgegen dem Rat des Rechtsanwalts – zur „kalten“ Wohnungsräumung. Hier gilt der Grundsatz: Restrisiko ist das Risiko, das uns den Rest gibt. Es bleibt zu hoffen, dass die Koalition in Berlin hier Regelungen trifft, damit Vermieter in derartig gelagerten Fällen keinen derartigen Risiken ausgesetzt werden.

Dr. Andreas Stangl