AG Brandenburg 34 C 174/06

AMTSGERICHT BRANDENBURG A. D. HAVEL

34 C 174/06

In dem Rechtsstreit … hat das Amtsgericht Brandenburg an der Havel auf die mündliche Verhandlung vom 20.02.2007 … für Recht erkannt:
1. Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete von bisher monatlich 200,40 Euro netto zzgl. Nebenkostenvorauszahlung über den von ihr bereits vorprozessual anerkannten Betrag von 215,43 Euro netto auf nunmehr monatlich 232,46 Euro netto zzgl. Nebenkostenvorauszahlung mit Wirkung ab dem 1.7.2006 zuzustimmen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin 32 %, die Beklagte 68 % zu tragen.
4. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
5. Der Wert des Streitgegenstandes des Verfahrens wird auf insgesamt 300,60 Euro festgesetzt.

Tatbestand
Eines Tatbestandes bedarf es in dieser Sache nicht, da ein Rechtsmittel gegen dieses Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist (§ 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO i.V.m. § 495a ZPO unter Beachtung von § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat sowie die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert (§ 511 Abs. 4 Nr. 1 ZPO) und zudem die Partei durch das Urteil mit nicht mehr als 600,00 Euro beschwert ist (§ 511 Absatz 4 Nr. 2 ZPO).

Entscheidungsgründe
Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten gemäß § 558 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung von bisher monatlich 200,40 Euro netto bzw. von den bereits vorprozessual anerkannten 215,43 Euro netto auf nunmehr 232,46 Euro netto kalt mit Wirkung zum 1.7.2006.
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 20.4.2006 ist formwirksam. Es ist gemäß § 558a Abs. 1, § 126b BGB in Textform erklärt und unter Bezugnahme auf den qualifizierten Mietspiegel der Stadt Brandenburg an der Havel für 2002 begründet worden. Da bei Abgabe und Zugang des Mieterhöhungsverlangen vom 20.4.2006 nur der qualifizierte Mietspiegel 2002 veröffentlicht war, hatte die Klägerin ihr Erhöhungsverlangen auf diesen zu stützen. Die gesetzlichen Anforderungen an die Textform wahrt das Mieterhöhungsverlangen im Übrigen. Dass das Wohnmerkmal „Teilmarkt des nach dem 2.10.1990 umfassend sanierten Wohnraumes der Baujahre 1949 bis 2.10.1990 in mittlerer Wohnlage bei mittlerer Ausstattung“ bei der hier streitbefangenen Wohnung vorliegt, ergibt sich zum einen aus den nunmehr unstreitigen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen der Klägerin im Jahre 1997 und ist darüber hinaus jetzt wohl auch zwischen den Parteien unstreitig. Nicht zu beanstanden ist auch, dass das Mieterhöhungsverlangen selbst keine Ausführungen zur Spanneneinordnung in Bezug auf das herangezogene Mietspiegelfeld macht. Dieses ist gemäß § 558a Abs. 4 Satz 1 BGB nämlich nicht erforderlich (LG Berlin, Das Grundeigentum 2005, Seiten 1431 ff.). Insofern genügt es nach § 558a Abs. 4 BGB bei einem Mietspiegel, der - wie hier der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Brandenburg an der Havel - Spannen enthält (hier für den Teilmarkt des nach dem 2.10.1990 umfassend sanierten Wohnraumes der Baujahre 1949 bis 2.10.1990 und einer Wohnfläche von 40 qm bis 80 qm, mittlerer Ausstattung und mittlerer Wohnlage mit Stand Mai 2002 in Höhe von 4,22 Euro/qm bis 5,11 Euro/qm sowie mit Stand von Mai 2006 in Höhe von 4,14 Euro/qm bis 5,11 Euro/qm, mit einem „Mittelwert“ von 4,64 Euro/qm ), wenn die vom Vermieter verlangte Miete noch innerhalb dieser Spanne liegt. Damit soll berücksichtigt werden, dass die Einordnung einer Wohnung in den Mietspiegel eine Wertungsfrage ist, die so oder auch anders beantwortet werden kann (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer 2007, § 558a BGB, Rdn. 38).
Das Mieterhöhungsverlangen ist aber nur teilweise begründet.
Die begehrte Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete zwar nicht, auch wenn für die Beurteilung der Frage, ob die verlangte Miete ortsüblich ist, der inzwischen veröffentlichte Mietspiegel 2006 heranzuziehen ist, weil die Klägerin eine Mieterhöhung per 01.07.2006 begehrt und dieser Mietspiegel die im Mai 2006 üblichen Vergleichsmieten ausweist (LG Berlin, Das Grundeigentum 2005, Seiten 1431 ff.). Enthält ein einschlägiger Mietspiegel Spannen, so ist das Mieterhöhungsverlangen zunächst ausreichend begründet, wenn die mit der Mieterhöhungserklärung verlangte Miete sich innerhalb dieser Mietspiegelspanne bewegt. Die nähere Einordnung des Mietobjektes innerhalb der Spanne ist (noch) nicht erforderlich; diesbezügliche Angaben sind jedoch für die spätere Zustimmungsklage - wie nunmehr hier - unerlässlich (BGH, NJW 2005, Seiten 2074 f. = WuM 2005, Seiten 394 ff. = MDR 2005, Seiten 771f.; LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff.; AG Dortmund, NZM 2005, Seiten 258 ff.). Auch wenn im Übrigen die konkrete Spanneneinordnung nicht notwendige Angabe in der Mieterhöhungserklärung ist, bedeutet dies doch nicht, dass die Mieterhöhungserklärung stets in materiell-rechtlicher Hinsicht bis zum Ober-Wert der Spanneneinordnung gerechtfertigt wäre. Die zutreffende Einordnung des Mietobjektes innerhalb der Spanne eines einschlägigen Mietspiegels, insbesondere eines mit Vermutungswirkung versehenen qualifizierten Mietspiegels ist deshalb noch vor der Abgabe der Erhöhungserklärung durch den Vermieter zu ermitteln, um ggf. eine spätere (Teil-) Abweisung der Zustimmungsklage - wie nunmehr hier - zu vermeiden.
Der „Mittelwert“ für dieses Mietspiegelfeld beträgt jedoch nur 4,64 Euro/qm und nicht 4,80 Euro/qm, wie von der Klägerin begehrt. Mit den ortsüblichen Entgelten hebt das Gesetz zwar nicht auf einen punktuellen Wert innerhalb des Mietenspektrums ab, sondern auf eine durch die Streubreite der üblichen Mietentgelte bestimmte Rahmengröße. Dieser Rahmen gruppiert sich aber gerade um einen bestimmten Mittelwert (LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff.; Börstinghaus in: Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, § 558 BGB, Rdn. 53). Das Gericht geht insofern zunächst davon aus, dass hinsichtlich der Spannenwerte des Mietspiegels gemäß § 558d Abs. 3 BGB die Vermutungswirkung des § 292 ZPO eingreift. Gemäß § 558d Abs. 3 BGB wird nämlich – widerlegbar – vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel enthaltenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, wenn die Vorschrift des § 558d Abs. 2 BGB - wie hier - eingehalten ist.
Soweit jedoch die klagende Vermieterin die Auffassung vertritt, dass diese Vermutungswirkung auch die gesamte Spanne betreffe, so dass vermutet werde, dass auch der Oberwert des Mietspiegelfeldes die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Vertragswohnung darstelle, so ist dies so nicht richtig. Wenn ein Mietspiegel Spannen ausweist, dann wird zwar vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb dieser Spanne liegt (LG Berlin, Das Grundeigentum 2004, Seite 483; AG Dortmund, WuM 2004, Seiten 718 f.; AG Dortmund, NZM 2005, Seiten 258 ff. = WuM 2005, Seiten 254 ff.; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. §558d Rdn.33). Die Einordnung innerhalb der Spanne ist aber dann eine normative Bewertung, die der Mietspiegel gerade nicht mehr vornehmen kann, da er ja eine abstrakte generelle Datenbasis ist, in die eben jede Wohnung eingeordnet werden muss. Letztendlich wird also nur vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Vertragswohnung nicht höher als der Oberwert der Spanne und nicht niedriger als der Unterwert der Spanne ist. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkreten Vertragswohnung hilft die Vermutungswirkung deshalb bei den - üblichen weiten -Spannen (hier: 4,14 Euro/qm bis 5,11 Euro/qm) gerade nicht weiter (AG Dortmund, NZM 2005, Seiten 258 ff. = WuM 2005, Seiten 254 ff.).
Soweit die Klägerin der Ansicht ist, sie könne bei Anwendung des Mietspiegels in jedem Fall die maximale Spanne nach oben ausnutzen, so dass es offensichtlich für die materielle Berechtigung der Mieterhöhung bereits ausreichen soll, dass sich das Erhöhungsverlangen überhaupt im Rahmen des Mietspiegels hält, greift dies nach der jüngsten herrschenden Rechtsprechung des BGH (NJW 2005, Seiten 2074 ff. = WuM 2005, Seiten 394 ff.) und der Instanzgerichte (LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff.) aber gerade nicht durch. Die Feststellung, ob die verlangte Miete die ortsübliche Miete übersteigt, erfordert im Prozess vielmehr eine konkrete Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Diese kann schon deshalb nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen, weil die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel sonst jegliche Funktion verlieren würde (BGH, NJW 2005, Seiten 2074 ff. = WuM 2005, Seiten 394 ff.; LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff.).
Nach der bereits zitierten Rechtsprechung (BGH, NJW 2005, Seiten 2074 ff. = WuM 2005, Seiten 394 ff.; LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff.) unterliegt es grundsätzlich auch keinen Bedenken, die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne durch Schätzung gemäß § 287 ZPO zu ermitteln. Dabei ist auch nicht zu beanstanden, dass das erkennende Gericht den Sachverhalt nicht durch Einholung eines Sachverständigengutachtens vollständig aufklärt (§ 286 ZPO), da die Voraussetzungen des § 287 ZPO hier vorliegen. Insoweit weist die herrschende Rechtsprechung (BGH, NJW 2005, Seiten 2074 ff. = WuM 2005, Seiten 394 ff.; LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff.) zu Recht darauf hin, dass eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch Sachverständigengutachten gemäß § 286 Abs. 1, 144 Abs. 1, 402 ff. ZPO mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden ist, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht. Ein Sachverständigengutachten, das im Rahmen der Gutachtenerstellung nach Besichtigung der zu begutachtenden Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend große, repräsentative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln müsste, würde einen erheblichen Aufwand verursachen, der nur dazu diente, die Wohnung in die Mietspiegelspanne einzuordnen. Ein solcher Aufwand ist nach der herrschende Rechtsprechung (BGH, NJW 2005, Seiten 2074 ff. = WuM 2005, Seiten 394 ff.; LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff.) jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde/Stadt und von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB), eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht. Soweit es in der Gemeinde/Stadt einen Mietspiegel gibt, muss eine Einordnung in diesen erfolgen. In Gemeinden, in denen zudem eine weitere Orientierungshilfe für die Einordnung zur Verfügung gestellt wird, wird diese von den Gerichten in der Regel wohl auch zur Einordnung benutzt, auch wenn einer solchen Orientierungshilfe keine Vermutungswirkung zukommt (LG Berlin, Das Grundeigentum 2004, Seiten 483 f.; AG Dortmund, NZM 2005, Seiten 258 ff. = WuM 2005, Seiten 254 ff.).
Da es in der Stadt Brandenburg an der Havel jedoch solche Orientierungshilfen zum Mietspiegel nicht gibt, muss das erkennende Gericht selbstständig zu einer solchen Einordnung kommen. Dabei kommt aber dem „Mittelwert“ des Mietspiegelfeldes eine besondere Bedeutung zu. Nach der herrschenden Rechtsprechung (vgl. u. a.: LG Dortmund, WuM 2003, Seite 297; AG Dortmund WuM 2004, Seite 718; AG Dortmund, NZM 2005, Seiten 258 ff. = WuM 2005, Seiten 254 ff.) ist insofern nämlich dann vom Median (soweit angegeben) oder dem Mittelwert (arithmetisches Mittel) - hier: 4,64 Euro/qm - auszugehen. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass das Mieterhöhungsverlangen schon wirksam ist, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Damit soll der Streit gerade von der Zulässigkeit der Mieterhöhung in die Begründetheit verlagert werden. Dadurch wird aber nicht zugleich gesagt, dass die Mieterhöhung bis zum Oberwert der Mietspiegelspanne begründet ist (AG Dortmund, NZM 2005, Seiten 258 ff. = WuM 2005, Seiten 254 ff.).
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist zwar auch nach der verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht als bestimmter Durchschnitts- bzw. Mittelwert (arithmetisches Mittel) von Mieten für eine bestimmte Wohnungsmerkmalskombination innerhalb des maßgeblichen Berechnungszeitraumes zu begreifen. Vielmehr handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete um eine durch die Mietenwirklichkeit geprägte Maßgröße, deren Funktion, einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darzustellen, ihre Dimensionalität bestimmt und eingrenzt, mithin geometrisch ausgedrückt „nicht um einen Punkt innerhalb einer bestimmten Strecke, sondern um die Strecke selbst“, wobei die „Strecke“ der Streubreite der üblichen Mietentgelte für nicht preisgebundene Wohnungen entspricht, die in den gesetzlichen Wohnwertmerkmalen übereinstimmen und der gesetzlichen Zeitraumbestimmung genügen (LG München I, Urteil vom 16.10.1996, Az.: 14 S 22380/95). Auch wenn somit der Mittelwert dieser „Strecke“ unter dem Gesichtspunkt der Vermutungswirkung keine besondere Bedeutung zukommt (LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff.; vgl. Börstinghaus in: Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, § 558c Rdn. 113), so ist dieser Mittelwert doch der innerhalb der Spanne wohl am häufigsten verlangte – ortsübliche – Mietzins. Insoweit handelt es sich aber gerade um den Mietzins, bei dem die in Betracht kommenden Wohnwertmerkmale (Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) wohl zunächst als „durchschnittlich“ anzusehen sind. Der im oberen Bereich des zulässigen Rahmens liegende Mietzins kann dann aber auch nur dann vom Vermieter verlangt werden, wenn diese Vergleichsmerkmale bei der konkreten Wohnung als überdurchschnittlich eingeordnet werden können (LG Dortmund, ZMR 2002, 918 = WuM 2002, Seite 636; LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff.). Diese Umstände sind dann aber auch von der Klägerin als Vermieterin hier im Prozess darzulegen und ggfs. zu beweisen. Es entspricht nämlich einem allgemeinen Rechtsgrundsatz, dass bei der Behauptung eines Anspruchs die Beweislast - ebenso wie die Darlegungslast - grundsätzlich denjenigen trifft, der - wie hier die Klägerin - den über den erhöhten, d. h. hier über den „Mittelwert“ liegenden Anspruch geltend macht. Die Klägerin traf hier insofern sowohl die Beweislast als auch die Darlegungslast für die insofern rechtsbegründenden Tatsachen und die Beklagte lediglich die Darlegungs- und Beweislast für evtl. rechtshindernde Tatsachen (BGH, BGHZ Band 101, Seite 179 = BGHR Zivilsachen, BGB vor § 1/Beweislast, Grundsätze 1; BGH, NJW 1980, Seite 1680; BGH, NJW 1995, Seiten 49 ff.), soweit die Klägerin hier eine Mieterhöhung über dem Mittelwert des Mietspiegels von der Beklagten begehrt hat. Im Zivilrecht ist nämlich als Beweislastprinzip der Grundsatz anerkannt, dass jede Partei, die den Eintritt einer Rechtsfolge geltend macht, auch die Voraussetzungen des ihr günstigen Rechtssatzes zu beweisen hat (BGH, LM § 282 ZPO, Nr. 23; BGH, NJW 1991, Seiten 1052 ff.). Nach diesen allgemeinen Regeln des Beweisrechts hatte dementsprechend hier die Klägerin die rechtsbegründenden Tatsachen zu beweisen, soweit sie eine Zustimmung der Beklagten über diesen Mittelwert von 4,64 Euro/qm begehrt.
Die in Anspruch genommene Beklagte musste hingegen diejenigen Umstände darlegen und ggf. beweisen, die entweder dem über den Mittelwert geltend gemachten höheren Anspruch der Klägerin ggf. entgegen gestanden hätten (BGH, BGHZ Band 101, Seite 179; BGH, BGHZ Band 87, Seiten 399 f.) oder sogar eine Miete unter diesem Mittelwert rechtfertigen würde. Insoweit musste die Beklagte hier aus selbigen Gründen darlegen und beweisen, dass die vergleichbare Netto-Miete ihrer Wohnung - wie von ihr behauptet - unter diesem Mittelwert der Spanne von 4,64 Euro/qm liegt. Der im unteren Bereich des zulässigen Rahmens liegende Mietzins ist nämlich ebenfalls auch nur dann heranzuziehen, wenn die Vergleichsmerkmale der Wohnung als unterdurchschnittlich eingeordnet werden müssen.
Diesen jeweiligen Beweis hat hier aber weder die Klägerin noch die Beklagte erbracht, so dass der Klägerin hier gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung in der Höhe des „Mittelwertes“ des Mietspiegels von 4,64 Euro/qm zur Seite steht. Insofern steht der Klägerin gegenüber der Beklagten hier eine Erhöhung der Nettomiete von bisher monatlich 200,40 Euro netto zzgl. Nebenkostenvorauszahlung über den von ihr bereits vorprozessual anerkannten Betrag von 215,43 Euro netto auf nunmehr monatlich 232,46 Euro netto zzgl. Nebenkostenvorauszahlung mit Wirkung ab dem 1.7.2006 zu. Im Übrigen ist die Klage jedoch abzuweisen.
Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits stützt sich auf §§ 91 und 92 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 und 713 ZPO.

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