Quadratmeter als Kostenfalle

Berechnung von Wohnfläche – Stolpersteine vermeiden

11.12.2017

Ob Wohnung oder Haus, ob Miete oder Kauf – die Wohnfläche ist wesentlicher Bestandteil der Verträge. Im Zweifelsfall spart die eine Vertragspartei, während die andere Rückzahlungen zu leisten hat. Weil Quadratmeter nicht gleich Quadratmeter ist, wird im Folgenden erklärt, wie man richtig misst und welche Rechte und Pflichten Betroffene haben.

Wohnung Innenansicht
(Bild: Pixabay)

Miet- oder Kaufpreis werden bei Preisverhandlungen einer Immobilie mit einbezogen, weshalb die Quadratmeterzahl im Vertrag festgehalten wird. Hausratversicherung und Nebenkosten beziehen sich ebenfalls auf die Wohnfläche, weshalb die richtige Angabe unerlässlich ist. Nachmessen lohnt sich in jedem Fall, denn nicht selten zahlen Betroffene für Wohnraum, der gar nicht existiert.

Normen und Vorschriften zur Berechnung der Wohnfläche

Vorweg sei gesagt, dass es in Deutschland keine allgemeingültige Methode zur Berechnung der Wohnfläche gibt. Da sie aber komplexer ist, als viele vermuten, können mehrere Methoden angewandt werden.

DIN-Norm 277: Die Norm wird zur Flächenberechnung von Grundflächen und Rauminhalten im Hochbau verwendet und eignet sich weniger zur Berechnung von Wohnflächen. Vermieter wenden sie jedoch immer wieder an, da man mit ihr ein größtmögliches Flächenergebnis erzielt. Dachflächen, Balkone und Kellerräume werden vollständig mit einbezogen. Wer also bei seinen Berechnungen zu einem anderen Ergebnis als der Vermieter kommt, kann überprüfen, ob der Vermieter anhand dieser Methode die Wohnfläche berechnet hat.

DIN-Norm 283: Der Gesetzgeber hat diese Norm bereits 1983 außer Kraft gesetzt. In seltenen Fällen findet sie dennoch Verwendung, wenn sich beispielsweise beide Parteien ausdrücklich für die Wohnflächenberechnung nach  dieser Norm entscheiden (BGH 23.05.2007 - VIII ZR 231/06). Die DIN 283 enthält keine Regelungen für Garagen, Heizungsräume oder Terrassen.

Zweite Berechnungsverordnung: Sie galt bis 1. Januar 2004.  Beide Vertragsparteien orientierten sich üblicherweise an der zweiten Berechnungsverordnung zur Wohnflächenberechnung. Die Verordnung wird seit dem 1. Januar 2004 für Neuberechnungen nicht mehr angewandt. In Ausnahmefällen ist sie aber noch gültig. Für eine Wohnung, deren Wohnfläche vor dem 31. Dezember 2003 berechnet und danach baulich nicht verändert wurde, gilt die berechnete Wohnfläche noch immer. Mieter älterer Wohnungen sollten, wenn sie an der Größe ihrer Wohnung Zweifel haben, die Regeln dieser Verordnung zur Neuberechnung berücksichtigen.

Wohnflächenverordnung: Seit dem 1. Januar 2004 gelten die Vorgaben der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Die Verordnung betrifft den sozialen Wohnungsbau, gilt im Streitfall vor Gericht aber für frei finanzierten Wohnraum. Die WoFIV bewertet nur den Teil der Grundfläche, der zum Wohnen genutzt werden kann. Raumteile mit Dachschrägen, Balkone oder Terrassen werden nur teilweise zur Berechnung herangezogen. Das Flächenergebnis fällt entsprechend gering aus, was Kostenvorteile für Mieter haben kann.

Bei den Berechnungsmethoden ist zu beachten, dass sie in der Bewertung von einzelnen Räumen und Flächen Unterschiede aufweisen, was zu verschiedenen Quadratmeterzahlen führt. Bei Mietwohnungen sollte die Methode zur Berechnung der Wohnfläche vertraglich geregelt sein. Die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung ist für den Mieter in der Regel günstiger. Gerichte verweisen auf die Wohnflächenverordnung, beinhaltet der Mietvertrag keine eindeutige Regelung zur Wohnflächenberechnung und es kommt zur gerichtlichen Auseinandersetzung.

Wohnflächenverordnung – Sonderregelungen zur Berechnung

Zur Berechnung werden alle Räume einer Wohnung herangezogen. Dazu zählen: Wohnräume wie Schlafzimmer, Esszimmer, Kinderzimmer und Wohnzimmer, Küche, Bad, Flure und Nebenräume wie Speisekammer oder Abstellräume.

Folgende Sonderregelungen gelten für:

Wintergarten und Schwimmbäder – Beheizte Wintergärten und Schwimmbäder gehen vollständig in die Berechnung ein, sind die Flächen zu allen Seiten geschlossen. Fehlt die Beheizung, werden sie zur Hälfte in die Berechnung einbezogen.

Balkone und Dachterrassen – Balkone, Loggien, Dachgärten und Dachterrassen werden zu einem Viertel gezählt. Im Einzelfall kann eine Dachterrasse auch zur Hälfte zur Wohnfläche gezählt werden.

Keller und Garage – Räume, die sich außerhalb der Wohnung befinden, zählen nicht zur Wohnfläche. Neben Garagen und Kellerabteilen gehören auch gemeinsam genutzte Räume wie Waschküche, Trocken- und Heizräume dazu.

Geschäftsräume – Gewerblich genutzte Räume gehören laut Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche.

Dachgeschosswohnungen – Dachgeschosswohnungen gehören zu den Sonderfällen bei der Wohnflächenberechnung. Durch die Dachschrägen steht dem Mieter häufig eine geringere Fläche zur Verfügung. Erst ab einer Höhe von zwei Metern wird ein Raum vollständig in die Berechnung einbezogen. Bei einer Raumhöhe unter einem Meter zählt die Fläche nicht. Dazwischen gehen 50 Prozent in die Berechnung ein.

Verkleidungen und Leisten – Verkleidungen von Fenstern und Türen, Rahmenumrandungen, Fuß-, Sockel- und Schrammleisten müssen in die Berechnung einbezogen werden. Zollstock oder der Laserentfernungsmesser müssen oberhalb beziehungsweise neben den Verkleidungen und Leisten angesetzt werden.

Öfen, Badewannen und Einbaumöbel – Der Boden, auf dem fest installierte Öfen, Herden, Badewannen, Heiz- und Klimageräte stehen, fließt in die Berechnung ein und zählt somit zur Gesamtfläche des Raumes. Für Einbaumöbel, versetzbare Raumteiler und freiliegende Installationen wie beispielsweise Wasserboiler gilt die gleiche Regelung.

Nischen, Schornsteine und Treppen – Türnischen, Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Boden herunterreichen, weniger als 13 Zentimeter tief sind sowie Treppen mit mehr als drei Stufen und deren Absätze dürfen Mieter von der Wohnfläche abziehen. Grundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, frei stehenden Pfeilern und Säulen, die höher als 1,5 Meter sind sowie einen Flächeninhalt von mindestens 0,1 Quadratmeter aufweisen, werden behandelt wie Tür- oder Wandnischen.

Messgeräte zur Berechnung

Zweimal messen, einmal sägen – eine Faustregel aller Hand- und Heimwerker, die man auch im Falle der Wohnflächenbestimmung beachten sollte.

Zollstock: Für kurze Strecke ist er völlig ausreichend. Zollstöcke sollten jedoch die Genauigkeitsklasse „III“ und eine Messtoleranz von maximal 1,4 Millimetern besitzen. Gute Zollstöcke sind am Beginn der Messskala mit einer Eichmarkierung und Genauigkeitsklasse gekennzeichnet. Kunststoffzollstöcke verziehen sich nicht im Laufe der Zeit und eignen sich daher am besten.

Laserentfernungsmesser: Elektronische Lasermessgeräte gibt es im Baumarkt ab 60 Euro. Teurere Produkte bieten Zusatzfunktionen wie Winkelmessungen. Die Messreichweiten der Geräte liegen zwischen 20 und 50 Metern. Die Toleranz guter Lasermessgeräte liegt bei insgesamt 3 Millimetern. Da können Zollstöcke auf lange Strecken nicht mithalten.

Nicht empfehlenswert sind Maßbänder oder Ultraschallmessgeräte, da die Messergebnisse durch falsche Handhabung oder äußere Einflüsse ungenau sind.

Tipps und Tricks zum Berechnen und Messen

Rechteckige oder quadratische Wohnflächen stellen bei der Berechnung der Fläche für den Laien kein Problem dar. Die Fläche ergibt sich aus der Länge mal Breite.

Fläche = Länge · Breite
A = a · b

Beispiel:
Die Länge eines Raumes beträgt 5 Meter, die Breite 3 Meter.
Lösung: A = 5 m · 3 m = 15 m²

Als Unterstützung zur richtigen Berechnung kann man den Grundriss der Wohnung zu Papier bringen. Dort können die Messergebnisse eingetragen werden.

Verwinkelte Räume richtig zu berechnen stellt viele Mieter vor Probleme. Es hilft, solche Räume in mehrere Flächen aufzuteilen. Optische Hilfe bieten Klebestreifen auf dem Boden. Einzelne Flächen lassen sich getrennt voneinander ausmessen, berechnen und später addieren.

Hat die Wohnung Dachschrägen, ist die Raumhöhe zu beachten. Raumteile mit einem Meter Höhe werden nicht in die Berechnung einbezogen. Zwischen einem und zwei Metern zieht man 50 Prozent der Fläche zur Berechnung heran. Das Lasermessegerät wird am Rand auf den Boden gestellt. Sobald er einen Meter Höhe zeigt, markiert man den Boden. Bei zwei Metern Höhe verfährt man genauso. Die anteiligen Flächen können nun einzeln berechnet und zum Schluss addiert werden.

Anwendungsfehler beim Messen mit dem Zollstock

Beim Messen mit analogen Werkzeugen entstehen die häufigsten Fehler durch falsche Anwendung.

  • alle einzelnen Glieder des Zollstocks müssen beim Messen voll ausgeklappt und eingerastet sein
  • Stelle markieren, an der das Messinstrument angesetzt wird
  • hängt meist auf längeren Strecken etwas durch
  • Zollstöcke nicht zweckentfremden, z. B. zum Flaschen öffnen benutzen

Falsche Angaben im Mietervertrag: Was ist zu tun?

Egal, was im Mietvertrag steht, es zählt nur die tatsächliche Wohnfläche. Stimmt die Fläche nicht mit den Angaben im Mietvertrag überein, ergeben sich Konsequenzen für Mieter und Vermieter. Dabei ist unerheblich, ob es sich um einen konkreten Wert oder eine Circa-Angabe handelt.

Mieter und Vermieter mussten früher eine Abweichung von zehn Prozent tolerieren. Die Rechtsprechung  wurde mit dem BGH-Urteil BGH VIII ZR 266/14 im Jahr 2015 gekippt. Wird die Miete durch den Vermieter erhöht, lohnt es sich, die Wohnung genau nachzumessen. Ist die Wohnung größer als im Mietvertrag angegeben, können Vermieter möglicherweise eine höhere Miete verlangen. Im umgekehrten Fall, wenn die Wohnung kleiner ist, als Mietvertrag angegeben, kann sich der Mieter unter Umständen gegen eine bevorstehende Mieterhöhung wehren.

Generell ist für den Mieter wichtig: Ist die Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben, so stellt das einen Mangel dar. Ab einer Abweichung von zehn Prozent und mehr kann der Mieter die Miete kürzen. Ist eine Wohnung beispielsweise 20 Prozent kleiner, als im Mietvertrag angegeben, hat der Mieter die Möglichkeit, die Miete um 20 Prozent zu kürzen. Diese Regel gilt rückwirkend für drei Jahre. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mangel vom Mieter festgestellt wurde (BGH WuM 2007, 346).

Folgende Schritte sollte bei einer Mietminderung eingehalten werden:

  1. Vermieter muss vorher informiert werden
  2. Aus monatlicher Kaltmiete (700 €) und Flächenangabe (70 m²) im Mietvertrag den Quadratmeterpreis errechnen Beispiel: 700 € ÷ 70 m² = 10 €/m²
  3. Multiplizieren mit fehlenden Quadratmetern: 10 € x 10 m² = 100 €

Der Mieter darf rückwirkend ab Feststellung nach Meldung die monatliche Miete um 100 Euro kürzen.

Weicht die Wohnungsgröße um mehr als zehn Prozent vom vereinbarten Wert haben, haben Mieter ein fristloses Kündigungsrecht.

Für Vermieter und Immobilieneigentümer gilt: Bei einem Neubau muss die Wohnfläche des künftigen Hauses genau angegeben werden. Die Bank beurteilt anhand solcher Angaben beispielsweise die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens.  Bei Gebrauchtimmobilien sollte man die Wohnfläche genau nachmessen und berechnen. Bei falschen Angaben kann der Käufer einen Teil des Kaufbetrags vom Verkäufer zurückverlangen (OLG Saarbrücken, Urteil v. 1.12.2011, 8 U 450/10).

Lass das mal den Profi machen

Mieter können ihre Wohnung selbst ausmessen und sich mit dem Vermieter bei einer falschen Angabe im Mietvertrag außergerichtlich oder gerichtlich einigen. Vor Gericht muss die Flächenabweichung in jedem Fall bewiesen werden.

Jedoch handelt es sich beim Mieter oftmals um Laien. In so einem Fall wird meist ein Sachverständiger beauftragt, der ein Gutachten erstellt. Der Auftraggeber muss dafür je nach Wohnungsgröße etwa 150 Euro berappen. Misst man als Mieter nach und stellt erhebliche Abweichungen fest, lohnt es sich auf jeden Fall, in ein Gutachten eines Sachverständigen zu investieren, denn die Kosten sollte man nach spätestens zwei bis drei Monaten wieder drin haben.

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Hinweis auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes (VIII ZR 181/16)

Mieterhöhung trotz angezweifelter Wohnflächenangabe 

Mieter können sich gegen Mieterhöhungen oder Betriebskostenabrechnungen nicht pauschal damit wehren, die vom Vermieter angegebene Wohnfläche sei falsch. Vielmehr müssen sie diese Behauptung untermauern, indem sie die Wohnfläche selbst nachmessen. Erst dann muss der Vermieter gegebenenfalls weitere Nachweise vorlegen.

Eine Vermieterin wollte die seit vier Jahren unveränderte Miete für eine Dachgeschosswohnung erhöhen und berief sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Mieterin wehrte sich dagegen, indem sie die im Mieterhöhungsschreiben angegebene Wohnfläche von rund 92 qm bestritt und dafür weitere Nachweise verlangte. Darauf ging die Vermieterin nicht ein und klagte die höhere Miete ein.

Laut dem Bundesgerichtshof (BGH) müssen Vermieter im Mieterhöhungsschreiben neben der Vergleichsmiete die Wohnfläche der Mietwohnung nennen, sofern sich dies nicht aus dem Mietvertrag ergibt. Wollen Mieter die angegebene Wohnfläche reklamieren, müssen sie zunächst selbst nachmessen. Bei einer Dachgeschosswohnung könne zwar die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung aufgrund von Schrägen und Winkeln kompliziert sein.

In solchen Fällen genüge es jedoch, dass die Mieter die Grundflächen laienhaft im Rahmen ihrer Möglichkeit vermessen. Kommen sie zu einer anderen Fläche, muss der Vermieter eine detaillierte Wohnflächenberechnung vorlegen.

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