Betriebskostenabrechnung: Vermieter hat Beweislast

Der Fall: Die Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung mit 94 Quadratmetern Wohnfläche erhielten eine Nachzahlungsforderung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten. Die Mieter leisten eine monatliche Betriebskostenvorauszahlungen von 200 Euro, ds Haus hat insgesamt eine Wohnfläche von 720 Quadratmetern. 

In der Betriebskostenabrechnung 2013 entfielen auf die Wohnung Heizkosten von 3.500 Euro (42 Prozent), in der Abrechnung für das Jahr 2014 beliefen sich die Heizkosten auf 3.900 Euro (47 Prozent). Die Nachforderung der Vermieterin beläuft sich auf etwa 5.000 Euro.

Ins Verhältnis setzen: Wohnfläche und Verbrauch

Die Mieter beanstanden die Abrechnungswerte als nicht plausibel. Sie bestreiten, die in ihrer Höhe auffällig von der Wohnflächenverteilung abweichende Wärmemenge verbraucht zu haben. Um die Verbrauchswerte vergleichen zu können, foderten sie den Vermieter auf, ihnen die Ablesebelege der übrigen Wohnungen vorzulegen. Diesem Wunsch entsprach die Vermieterin nicht.

Der Vermieter bekam beim Amts- und Landgericht zunächst Recht, er dürfe seine Forderungen einklagen, die Mieter müssten darlegen, warum die Kosten nicht berechtigt seien. Die verlangte Einsichtnahme in die Belege für die anderen Wohnungen bringe den Mietern keinen Vorteil.

Entscheidung: Vermieter hat Beweislast

Jedoch weist die höhere Istanz, der BGH, die Klage des Vermieters als unbegründet ab und hebt die Entscheidungen von Amts- und Landgericht auf.

Bei einer Nachforderung von Betriebskosten liegt die Darlegungs- und Beweislast für die Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter. Es ist nicht Sache des Mieters, die Abrechnung zu entkräften.

Klarheit durch Einsicht der anderen Ablesebelege

Auch die Einsicht in die Ablesebelege der anderen Wohnungen hätte der Vermieter gewähren müssen. Die Mieter hätten die Betreibskostenabrechnung sachgerecht prüfen können und sich Klarheit verschaffen können darüber, ob der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten aller Wohnungen übereinstimmt, ob die Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken bestehen, dass die Kosten richtig verteilt sind. 

Um Belege einzusehen, müssen Mieter keine besonderes Interesse Es reicht ein allgemeines Interesse, die Abrechnung inhaltlich zu kontrollieren. Solange ein Vermieter unberechtigt eine Belegeinsicht verweigert, muss der Mieter eine geforderte Nachzahlung nicht leisten.

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