Biete groß, suche klein

Allein in Berlin würden gut 200.000 große Wohneinheiten frei, wenn ältere Menschen ihre Wohnung freigäben, die ihnen nach dem Auszug der Kinder und dem Tod des Partners zu groß geworden ist. Diese Rechnung macht jedenfalls das Institut Arbeit und Technik der Westfälischen Hochschule Gelsenkirchen auf, das im Auftrag des Immobilienunternehmens Berlinovo die Studie „Wohnen für Ältere in Berlin“ vorgelegt hat.

Rechnerisch könnte die Lösung des Wohnungsproblems so einfach sein

Eigentlich würden gut 60 Prozent der befragten Hauptstädter im Alter von über 50 Jahren gern in einer kleineren Wohnung leben, wobei sie sich durchschnittlich eine Reduktion der Wohnfläche um 23 Quadratmeter wünschen. Ob zumindest einige der Befragten diesen Wunsch tatsächlich in die Tat umsetzen, wird man bald sehen. Denn voraussichtlich im September starten die sechs landeseigenen Berliner Wohnungsunternehmen ein Wohnungstauschportal, das auf der bereits existierenden Seite www.inberlinwohnen.de aufsetzt.

„Das Wohnungstauschportal steht grundsätzlich allen Mietern der landeseigenen Wohnungsunternehmen offen – egal, ob sie sich vergrößern oder verkleinern wollen“, sagt David Eberhart, Besonderer Vertreter des Vorstands des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. (BBU).

Unveränderte Mietkonditionen

Dass die Mieter der sechs landeseigenen Gesellschaften sich nach einem passenden Tauschpartner umsehen können, ist an sich nichts Neues. Bereits in der vergangenen Legislaturperiode vereinbarten der Senat und seine Wohnungsbaugesellschaften im „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“, den Wohnungstausch zu unterstützen. Dabei sicherten die Unternehmen zu, dass ein Mieter, der in eine mindestens zehn Prozent kleinere Wohnung zieht, eine Bruttowarmmiete bezahlt, die unter der bisherigen Summe liegt – bei vergleichbarer Ausstattung und Lage. Wenn bestimmte soziale Kriterien erfüllt waren, erhielten die Mieter zudem eine Umzugsprämie von bis zu 2.500 Euro.

Tausch soll innerhalb sechs Gesellschaften möglich sein

Am Portal, das jetzt starten soll, sind zwei Dinge neu: Zum einen ist der Tausch nicht nur innerhalb der eigenen Gesellschaft möglich, sondern auch zwischen allen sechs Gesellschaften mit ihrem Gesamtbestand von über 300.000 Wohneinheiten. Zum anderen tritt der wechselwillige Mieter in die Mietkonditionen des Vormieters ein. Dabei handelt es sich nach Angaben von BBU-Vertreter Eberhart allerdings um die eigentliche Nettokaltmiete ohne Berücksichtigung besonderer Regeln (z. B. Begrenzung von Mieterhöhungen in sozialen Härtefällen).

Diese Regelung greift eines der größten Hindernisse auf, die dem Wohnungswechsel in den boomenden Metropolen im Weg stehen. „In der aktuellen Lage gehen Mieten bei bestehenden Verträgen und Wiedervertragsmieten auseinander, sodass Haushalte trotz zu großer Wohnungen nicht wechseln“, hält Michael Voigtländer, Immobilienexperte beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln), in einem im Auftrag der LEG Immobilien AG erstellten Gutachten („Ideen für eine bessere Wohnungspolitik“) fest.

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Weil viele Eigentümer einen Mieterwechsel nutzen, um die Miete deutlich anzuheben, wird für die neue, kleinere Wohnung oft ein höherer Betrag fällig als für die größere Einheit mit langjährigem Mietvertrag – mit der Folge, dass die Bewohner in der zu groß gewordenen Wohnung verharren.

Vorhandenen Wohnraum besser ausnutzen

Trotz einiger ernüchternder Erfahrungen anderer Wohnungsgesellschaften (lesen Sie den Bericht auf Seite 2) äußert BBU-Vertreter David Eberhart die Hoffnung, dass das neue Berliner Wohnungstauschportal „dazu beitragen kann, den zur Verfügung stehenden Wohnraum besser auszunutzen“. Ob das gelinge, werde sich allerdings erst in der Praxis zeigen. Eberhart weist darauf hin, dass sich die Umsetzung des Portals „nicht ganz einfach“ gestalten werde. Das hängt mit dessen Prinzip zusammen: Während beispielsweise bei der LEG in Ratingen die älteren Mieter in eine bereits frei gewordene Wohnung ziehen, ist in Berlin ein echter Tausch angedacht. Deshalb, so Eberhart, „muss der Umzug der beiden Tauschpartner gleichzeitig erfolgen, was dann schwierig ist, wenn die Wohnung noch renoviert werden muss. Zu bedenken ist auch, dass Mieter einer Sozialwohnung beim Wechsel in eine andere Sozialwohnung ihre Berechtigung erneut nachweisen müssen.“ Sogar die Information über die zum Tausch angebotenen Wohnungen ist eingeschränkt: Aus datenschutzrechtlichen Gründen werden auf dem Portal nämlich keine Fotos und möglicherweise noch nicht einmal Grundrisse zu sehen sein.

Neben all diesen praktischen Herausforderungen stellt sich auch eine grundsätzliche Frage: Sind die Senioren wirklich so umzugsbereit, wie es die Berlinovo-Umfrage nahelegt? Der Berliner Senat ist da skeptisch, wie aus seiner Antwort auf eine Schriftliche Anfrage des CDU-Abgeordneten Danny Freymark hervorgeht. Vor dem Hintergrund der vorliegenden Erfahrungen werde das Potenzial des Wohnungstausches „als nicht sehr hoch betrachtet“, heißt es darin. „Dabei spielt neben der geringen Anzahl an verfügbaren Wohnungen auch das Interesse von älteren Mieterinnen und Mietern eine Rolle, ihre Netzwerke und angestammte Wohngegend nicht aufgeben zu wollen.“

Auch das IW Köln schreibt in seinem Gutachten für die LEG: „Erfahrungen großer Wohnungsgesellschaften zeigen, dass die Haushalte nur in seltenen Fällen bereit sind, tatsächlich umzuziehen, selbst wenn Umzugskosten teilweise übernommen werden.“ Die Ursache dafür liege darin, dass ältere Menschen nicht bereit seien, ihr soziales Umfeld aufzugeben. Dabei, so IW-Experte Michael Voigtländer, zeige die Praxis, „dass die Umzugsbereitschaft dann steigt, wenn innerhalb des gewohnten Quartiers bzw. der Siedlung eine kleinere Wohnung angeboten werden kann, die fußläufig von der alten Wohnung entfernt liegt“.

Autor: Christian Hunziker, freier Journalist

[Update, 18.10.2018:] Jetzt online: Das Wohnungstauschportal der Berlin-landeseigenen Wohnungsunternehmen www.inberlinwohnen.de

[Update, 07.01.2019:]  Bereits Ende November 2018 wurde der erste erfolgreiche Wohnungstausch realisiert. Bis Ende 2018 hatten sich 26 potentielle Tauschpartner über das Onlineportal gefunden hätten. Einzelne Wohnungsgesellschaften seien außerdem bereits dazu übergegangen, gezielt ältere MieterInnen über die Möglichkeit des Wohnungstauschs zu informieren. Mithilfe derartiger Maßnahmen soll das Angebot an großen Wohnungen im Tauschpool langfristig erweitert werden.

Quelle: BBU

Geringe Resonanz bei LEG

Um mehr Bewegung in den Wohnungsmarkt zu bringen, hat die LEG im Juni 2017 ihr Projekt „Wohnen für Generationen“ gestartet – zunächst in Ratingen, dann in ganz Nordrhein-Westfalen. Das Projekt richtet sich an Mieter im Alter von 65 Jahren und mehr, die eine mindestens 85 Quadratmeter große Einheit bewohnen. Wenn sie sich bereit erklären, in ein kleineres Apartment im selben Quartier zu ziehen, bleibt ihre bisherige Quadratmetermiete unverändert.

Wohlwollend über das Projekt geäußert hat sich sogar Baustaatssekretär Gunther Adler: In Zeiten des Wohnungsmangels biete die Initiative „Mietern neue Perspektiven“ und sei „eine kluge Ergänzung zum Neubau von Wohnungen“. Die Resonanz auf das Angebot fällt allerdings ernüchternd aus: Im ersten Projektjahr ist es lediglich zwölfmal in Anspruch genommen worden. Trotzdem führt die LEG die Aktion fort. Es gehe, betont sie, auf keinen Fall darum, Druck auf die Mieter auszuüben; vielmehr würden diese behutsam angesprochen, und der Service basiere auf reiner Freiwilligkeit.

Nur wenig erfolgreicher ist die kommunale Holding Pro Potsdam mit ihrer Wohnungsgesellschaft Gewoba, die seit 2011 in Potsdam einen sogenannten Wohnflächenbonus anbietet. Dank dieses Programms können Mieter, die in eine kleinere Wohnung ziehen, diese zu einem Preis anmieten, der um zehn Prozent unterhalb des Mietspiegelwerts liegt. Außerdem gibt es einen Zuschuss zu den Umzugskosten. Trotz dieser attraktiven Konditionen ist der Wohnflächenbonus 2016 lediglich 17-mal und 2017 sogar nur 14-mal in Anspruch genommen worden.

Auch die Wiener Wohnen, mit 220.000 Wohnungen das größte kommunale Wohnungsunternehmen Europas, musste erkennen, dass sich die Flexibilität älterer Haushalte in Grenzen hält. Mit der 2015 gestarteten Aktion 65Plus überzeugte sie bis Ende 2017 lediglich etwas über hundert Kunden. Das Prinzip ist in Wien ähnlich wie in Nordrhein-Westfalen und Potsdam: Über 65-jährige Mieter, die ihre große Wohnung aufgeben, werden mit einem Abschlag auf die Miete (in der österreichischen Hauptstadt Richtwertzins genannt) belohnt. Um in den Genuss dieser Regelung zu kommen, müssen die Wiener Mieter seit über zehn Jahren in einer mindestens 65 Quadratmeter großen Gemeindewohnung zu Hause sein.

Autor: Christian Hunziker, freier Journalist

Weiterführende Links:
www.inberlinwohnen.de