Eigentümergemeinschaften und Verwalter – eine wichtige Verbindung

Rein rechtlich ist die Eigentümerversammlung das oberste Verwaltungsorgan einer Eigentümergemeinschaft und zuständig für Vertragsabschlüsse aller Art, beispielsweise mit Handwerksbetrieben bei anfallenden Reparaturen. Allerdings ist es in der Praxis schwer umsetzbar, für jede Verwaltungsfrage eine beschlussfähige Versammlung aller Eigentümer einzuberufen, eine Entscheidung zu fällen und die daraus folgenden Aufgaben auch zu erledigen. Daher beauftragen die meisten Eigentümergemeinschaften einen Verwalter. „Diese Möglichkeit ist im Wohnungseigentumsgesetz (§ 20 Abs. 2 WEG) ausdrücklich vorgesehen und im Einzelnen geregelt“, so der Hinweis der D.A.S. Rechtsschutzversicherungsexpertin, Anne Kronzucker. Der Verwalter kann ein Mitglied der Gemeinschaft oder ein Profi sein. Er kann durch einen Verwaltungsbeirat unterstützt werden, der sich aus Eigentümern zusammensetzt. Der Verwalter wird durch die Eigentümerversammlung für bis zu fünf Jahre „bestellt“, also beauftragt, wobei die erste Bestellung nach Entstehung der Eigentümergemeinschaft auf drei Jahre begrenzt ist. Nach Ablauf dieser Fristen kann der Verwalter erneut bestellt werden. 

Viele Pflichten:
Die Pflichten eines Verwalters sind sehr umfangreich und sollten vertraglich geregelt sein. „Rechtlich wird dieser Verwaltervertrag als Geschäftsbesorgungsvertrag bezeichnet“, fügt die D.A.S. Expertin hinzu. Zu den Hauptaufgaben des Verwalters gehören die Einberufung, Organisation und Moderation der Eigentümerversammlung sowie die Umsetzung der gefassten Beschlüsse. Nimmt er diese Pflichten nicht oder verspätet wahr und der Gemeinschaft oder einem Eigentümer entsteht dadurch ein Schaden, so macht sich der Verwalter schadenersatzpflichtig (BayObLG, Az.: 2 Z BR 85/99). Die weitere Aufgabenpalette umfasst die Durchführung der Hausordnung, die Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie, das Einziehen von Zahlungen der Wohnungseigentümer, die Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder inklusive Rücklagenbildung sowie die Gefahrenabwehr. Letzteres bedeutet, dass der Verwalter die Gemeinschaft vor möglichem Schaden schützen muss und dies häufig unter Zeitdruck, wenn sich beispielsweise Dachziegel gelockert haben. In diesem Fall muss und kann der Verwalter ohne Beschluss der Eigentümerversammlung schnell handeln, um zu vermeiden, dass die losen Ziegel beim nächsten Sturm weder einen Passanten verletzen noch einen PKW beschädigen. Zusätzlich hat er auch noch für jedes Jahr einen Wirtschaftsplan über alle Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft aufzustellen und eine Jahresabrechnung vorzulegen.
Die Verwaltung von Mietwohnungen ist von der reinen Wohneigentumsverwaltung zu unterscheiden: Dabei erstreckt sich der Aufgabenbereich des Verwalters auch auf alle Aufgaben eines Vermieters, angefangen von der Wohnungsbesichtigung bis hin zur Abwicklung des Mietverhältnisses mit Übergabeprotokoll, Kautionsrückzahlung und Schönheitsreparaturen.

...und umfangreiche Haftung:
Generell haftet der Verwalter gegenüber der Eigentümergemeinschaft und in bestimmten Fällen auch gegenüber Außenstehenden, wenn er seine Aufgaben oder Pflichten verletzt und dadurch ein Schaden entsteht. Er haftet auch für Verfehlungen seiner Mitarbeiter (z. B. Veruntreuung von Geldern: OLG München, Az.: 32 Wx 077/06). Manche Schäden können umfangreiche finanzielle Forderungen dem Verwalter gegenüber zur Folge haben. Deshalb rät Anne Kronzucker, darauf zu achten, dass man als Verwalter eine Vermögensschadenhaftpflicht abschließt. Unter Vermögensschäden versteht man Schäden, die weder auf Personen-, noch auf Sachschäden beruhen – z. B. Schäden aufgrund unsachgemäßer Verwaltung von Geldern oder falschen Abrechnungen. Zusätzlich kann für den Verwalter eine Betriebshaftpflichtversicherung sinnvoll sein. Diese deckt Personen- und Sachschäden ab, die er bei seiner Tätigkeit schuldhaft verursacht – wenn beispielsweise lockere Dachziegel nicht schnell genug beseitigt werden und einen Eigentümer verletzen. Ein ausreichender Versicherungsschutz dient sowohl der Absicherung des Verwalters als auch der Eigentümergemeinschaft. Denn wenn einer dritten Partei durch ein Verschulden des Verwalters ein Schaden entsteht, haftet meist zunächst die Wohnungseigentümergemeinschaft als Auftraggeberin des Verwalters.
Ein Beispiel: Der Verwalter vergisst, einen Handwerksbetrieb zu bezahlen, dem die Gemeinschaft Geld schuldet. In derartigen Fällen muss die Gemeinschaft für den Schaden aufkommen, kann jedoch den Verwalter in Regress nehmen. Der Hausverwalter kann aber auch direkt gegenüber Dritten haften, wenn ein Schaden nur mittelbar bei Erfüllung seiner Aufgaben entsteht – auch hierzu ein Beispiel: Der Verwalter übernimmt ohne vertragliche Verpflichtung den Transport von Handwerkern zum Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft und verursacht dabei einen Unfall.

Augen auf beim Geld
Eine wichtige Aufgabe ist die Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder, insbesondere des monatlich zu zahlenden so genannten Wohn- oder Hausgeldes. Für derartige Zahlungseingänge sollte ein Bankkonto angelegt werden, das explizit auf den Namen der Eigentümergemeinschaft läuft. Die D.A.S. Juristin empfiehlt zudem, dass der Verwaltungsbeirat regelmäßig die Kontenbewegungen mit den Ein- und Ausgaben überprüft. Denn neben der Begleichung von Rechnungen und der Verwaltung der Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt dem Verwalter auch die Bildung finanzieller Rücklagen. Über die Jahre hinweg sind bei allen Immobilien Instandhaltungsmaßnahmen notwendig, beispielsweise ein neuer Heizkessel, die Sanierung der Dachterrassen oder ein Austausch der Fenster. Damit die Kosten hierfür nicht durch extra Zuschüsse der Eigentümer beglichen werden müssen, muss der Verwalter das regelmäßig eingehende Wohngeld unter wirtschaftlichen Aspekten verwalten.

Garantieleistungen bei Neubauten
Betreut ein Verwalter einen Neubau, sollte er gleich zu Beginn sein Augenmerk auf eine korrekte Abnahme aller Bauten richten, um Baumängel frühzeitig geltend machen zu können. Anschließend ist es seine Pflicht, die Verjährungsfristen der einzelnen Dienstleister rund um den Bau hinsichtlich möglicher Gewährleistungsansprüche im Auge zu behalten. Er muss die Wohnungseigentümer auf den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen hinweisen und die Gemeinschaft um eine Entscheidung über das weitere Vorgehen bitten (BayObLG, Az. 2 Z BR 82/02 und BayObLG, Az. 2 ZBR 62/02). Übersieht der Verwalter zum Beispiel fehlerhaft installierte Heizungsdichtungen und lässt die Gewährleistungsfrist verstreichen, so hat er seine Pflichten verletzt. Für potentielle Wasserschäden als Folge ist er gegenüber den betroffenen Eigentümern bzw. Mietern zum Schadenersatz verpflichtet.

Wer zahlt den Schaden?
Hat die Eigentümergemeinschaft gemeinschaftsgebundene Schadenersatzforderungen gegenüber dem Verwalter, d.h. es sind Schäden aufgetreten, die alle Mitglieder betreffen, ist für deren Geltendmachung ein gemeinsamer Beschluss notwendig, „Vorschaltbeschluss“ genannt. „Dieser Beschluss ist unnötig, wenn ein einzelnes Mitglied der Eigentümergemeinschaft dem Verwalter gegenüber Schadenersatzansprüche geltend machen möchte“, ergänzt die D.A.S. Juristin. Kommt es zu Schadenersatzforderungen eines Eigentümers oder der Gemeinschaft gegen den Verwalter, dann liegt die Beweislast beim Eigentümer bzw. der Gemeinschaft. Dem Verwalter muss sein Verschulden (§ 276 BGB) nachgewiesen werden. Ebenso ist von Seiten der Kläger der Nachweis erforderlich, dass der eingetretene Schaden eine unmittelbare Folge der Pflichtverletzung ist (Kausalität).

Weiterführende Links:
www.das-rechtsportal.de
www.bsb-ev.de