Gewinner und Verlierer beim Gericht

06.05.2008

In der Vergangenheit hat es zahlreiche Gerichtsurteile gegeben, die das Mietrecht ganz schön durcheinander gewirbelt haben. Manchmal zum Vorteil der Mieter, manchmal zum Vorteil der Vermieter. Hier der Überblick.

Streit: Wer renoviert?

Oft keine Renovierungspflicht

Laut vieler Mietverträge sind Mieter für die Schönheitsrenovierungen zuständig. Doch etliche dieser Mietvertragsklauseln sind ungültig. Folge: Der Mieter muss gar nicht renovieren. Ungültig sind zum Beispiel Klauseln mit starren Renovierungsfristen, da der Mieter selbst dann renovieren müsste, wenn noch gar kein Renovierungsbedarf besteht. Auch Doppel-Verpflichtungen (zum Beispiel regelmäßiges Renovieren während und zusätzlich zum Ende des Mietverhältnisses) sind nichtig. Eine Vertragsklausel, wonach der Mieter grundsätzlich Schönheitsrenovierungen zu erledigen hat, wenn er auszieht, ist ebenfalls unwirksam (BGH, Az.: VIII ZR 316/06). Denn auch eine uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung ohne jede Ausnahme zwänge den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf zur Durchführung von Schönheitsrenovierungen. Auch ungültig: Starre Regelungen, wonach der Mieter anteilig für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zahlen muss, wenn er auszieht.

2. Gut für Vermieter:  Sehr hohe Miete muss gezahlt werden

Mietwucher! wettert so mancher Mieter, wenn er weiß, dass er deutlich mehr Miete zahlt, als andere Mieter mit vergleichbaren Wohnungen. Doch Anspruch auf Absenken der Miete und Rückerstattungen haben Mieter oft nicht. Zum einen gibt es eine so genannte „Wesentlichkeitsgrenze“. Sie besagt, dass der Vermieter bei einer Neuvermietung bis zu 20 Prozent mehr Miete verlangen darf, als dies ortsüblich ist. Bei noch höheren Forderungen kann es sich um eine Mietpreisüberhöhung handeln. Muss es aber nicht, urteilte der Bundesgerichtshof. Nur wenn Wohnungsknappheit und Zwangslage ausgenutzt wurden, hat der Mieter Ansprüche - und das muss er auch selbst beweisen. Ansonsten gilt: Vertrag ist Vertrag.

3. Gut für Mieter: Nur maßvolle Mieterhöhungen möglich

Bei bestehenden Mietverhältnissen sind Mieter vor drastischen Mieterhöhungen gut geschützt. Laut Gesetz darf die Miete frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung mit einer Frist von drei Monaten erneut angehoben werden - zwischen zwei Mieterhöhungen müssen insgesamt also 15 Monate vergehen. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete auch maximal um 20 Prozent angehoben werden. Außerdem darf die Miete nach der Erhöhung nicht oberhalb der Obergrenze ortsüblicher Vergleichsmieten liegen. Das bedeutet: Wurde bei Abschluss des Mietverhältnisses eine Miete vereinbart, die über der Vergleichsmiete liegt, muss der Vermieter mit Mieterhöhungen so lange abwarten, bis das allgemeine Mietniveau deutlich angezogen hat und die vereinbarte Miete unterhalb der dann gültigen Obergrenze ortsüblicher Vergleichsmieten liegt. Ausnahmen: Staffel- oder Indexmietvereinbarungen. Hier werden schon bei Abschluss des Mietvertrags künftige Mieterhöhungen festgelegt (feste Beträge, beziehungsweise nach einem Index, der sich nach den Lebenshaltungskosten orientiert). Daran ist dann allerdings der Vermieter fest gebunden. Mieterhöhungen „außer der Reihe“ sind nicht möglich.

4. Gut für Mieter: Mietsicherheiten begrenzt

Vermieter haben oft Angst vor schlechten Mietern, die die Wohnung verwahrlosen lassen und die Miete nicht zahlen. Das Vermieter-Anliegen, mit einer besonders hohen Mietsicherheit das Risiko abzufedern, ist aber stark begrenzt. Der Vermieter darf zum Beispiel nicht neben einer Mietkaution von maximal drei Monatskaltmieten zusätzlich eine Bürgschaft (zum Beispiel von einer Bank oder von den Mieter-Eltern) fordern. Die Kaution ist immer auf insgesamt höchstens drei Monatskaltmieten beschränkt, egal, in welcher Form die Sicherheit erbracht wird.

5. Gut für Vermieter: Weg mit unzuverlässigen Mietern

Vermieter können Mietern mit schlechter Zahlungsmoral kündigen, wenn der Mieter zwei Monatsmieten hintereinander nicht zahlt oder über einen längeren Zeitraum mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist. Eine Kündigung ist zulässig, wenn der Mieter fortdauernd unpünktlich zahlt.

Allerdings: Nach wie vor können zwischen Kündigung, Räumungsklage und tatsächlichem Auszug des Mieters viele Monate verstreichen, erläutert das Immobilienportal Immowelt.de. Zwischen Recht haben und es durchsetzen können, besteht damit für nicht wenige Vermieter und Verwalter ein teurer Widerspruch.

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