Gutes Marktumfeld für Wohnungsprivatisierungen

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt ist derzeit sehr attraktiv für Kapitalanleger und Selbstnutzer. Rainer Reddehase, Geschäftsführer der REAL ESTATE STUTTGART Chartered Surveyors GmbH ist überzeugt: „Jetzt ist die Zeit, Wohnimmobilien an den Markt zu bringen und Mietwohnanlagen in Eigentumswohnanlagen umzuwandeln. Die Nachfrage steigt, die Zinsen sind historisch einmalig niedrig und andere Anlageformen werden teilweise skeptisch gesehen oder fehlen ganz.“

Ifs-Studie zeigt steigende Verkäufe von Wohnungen und Häusern
Eine aktuelle Untersuchung des ifs Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen, Berlin, belegt bereits für das Jahr 2009 einen Trend zu steigenden Verkäufen von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Insgesamt gab es 2009 laut ifs 450.000 Kauffälle (Vorjahr 448.000), davon 243.000 Eigentumswohnungen und 207.000 Einfamilienhäuser. In Westdeutschland legten die Verkaufsfälle im Schnitt um 1,5 % zu. In Ostdeutschland gab es hingegen fallende Zahlen (minus 5,5 %). Die durchschnittliche Eigentumswohnung in Westdeutschland kostete laut ifs 130.000 Euro, ein Einfamilienhaus wurde im Schnitt für 170.000 Euro verkauft. Die seitens des ifs beauftragte und durch Gewos durchgeführte Untersuchung zeigte auch innerhalb Westdeutschlands eine erhebliche Bandbreite. Im oberen Bereich lag München mit einem durchschnittlichen Preis für Eigentumswohnungen von 216.000 Euro, im unteren Bereich Hannover mit 81.800 Euro. Da in Ostdeutschland vermehrt Eigentumswohnungen mit Denkmalschutz-Afa angeboten werden, liegt hier der Preis bei Eigentumswohnungen mit 150.000 Euro im Schnitt sogar höher als im Westen. Dafür kosteten Bestands-Einfamilienhäuser im Osten durchschnittlich nur 100.000 Euro. Im Durchschnitt gab es 2009 bei Eigentumswohnungen eine Preiserhöhung von 4,3 %. Städte wie München legten laut Gewos um 6,6 % zu. Aber auch Städte wie Dresden (+12,7 %) und Düsseldorf (+14,3 %) legten deutlich zu.

Nachfrage wird auch 2011 weiter zunehmen
Reddehase erwartet auch für 2011 eine steigende Nachfrage von Kapitalanlegern beim Erwerb von einzelnen Eigentumswohnungen. In den Regionen Stuttgart und München kann beispielsweise die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern bei Weitem nicht gedeckt werden. Daher werden die Anleger auf einzelne Wohnungen ausweichen. Das bietet noch andere Vorteile. Rainer Reddehase erläutert: „Bei einem Einzelverkauf der Wohnungen lassen sich viel bessere Kaufpreisfaktoren generieren als beim Globalverkauf. Das geht natürlich nur, wenn die Lage stimmt, das Objekt für Käufer attraktiv ist und sich für die Aufteilung eignet und an dem jeweiligen Standort entsprechende Nachfrage vorliegt.“
Ein Grund für die aktuelle Attraktivität von Wohnimmobilien ist die historisch einmalige Niedrigzinssituation. Mittlerweile ist der langfristige Hypothekarzins von ca. 8 % auf rund 7 % gesunken. Heute werden – je nach Laufzeit, Bonität und Beleihungshöhe – Zinsen zwischen drei und 3,5 % angeboten. Bei Laufzeiten unter acht Jahren liegen die Zinsen sogar unter 3 %. „Das bedeutet, die Käufer können sich heute doppelt so viel Immobilie leisten, wie im langfristigen Durchschnitt. Bei einer langfristigen Zinsbindung - gekoppelt mit Sondertilgungsmöglichkeiten - wird auch das Prolongationsrisiko minimiert“, erklärt Reddehase.