BGH macht Betriebskostenabrechnung einfacher

Gegenstand des Streits war eine Betriebskostennachzahlung. Knapp 900 Euro an Nebenkosten sollten die Mieter einer Wohnung – in einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnanlage – für das Jahr 2011 nachzahlen. Sie hielten die Betriebskostenabrechnung jedoch für formell fehlerhaft und damit unwirksam. Entsprechend verweigerten die Mieter die Nachzahlung. Konkret fehlte ihrer Ansicht nach die Angabe der Gesamtkosten des Gebäudekomplexes für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr. Stattdessen hatte die Vermieterin diese Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude verteilt. Aus der Abrechnung ging das allerdings nicht hervor. Darin fand sich somit nur ein Gesamtbetrag je Gebäude, der auf die darin befindlichen Mieter umgelegt worden war.

Eine Ansicht, die die Vermieterin verständlicherweise nicht teilte – sie klagte daher auf Nachzahlung. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht in der Berufung wiesen ihre Klage allerdings ab. Dabei orientierten sich die beiden Vorinstanzen an der ständigen Rechtsprechung, also gerade an der Rechtsauffassung anderer Zivilgerichte – darunter derjenigen des BGH –, die diese seit einem langen Zeitraum zu bestimmten Rechtsfragen vertreten. Dass die ständige Rechtsprechung nicht in Stein gemeißelt ist, zeigte der BGH dann in der letztinstanzlichen Revision.

Anforderungen weiter gesenkt
Nicht zum ersten Mal gab das höchste deutsche Zivilgericht seine bisherige Rechtsprechung auf. Insbesondere der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat in der Vergangenheit mehrfach seine Rechtsprechung zur Betriebskostenabrechnung geändert und die Mindestanforderungen Schritt für Schritt gesenkt: So müssen Vermieter keine Zählerstände mehr in der Heizkostenabrechnung nennen. Stattdessen reicht die Angabe der verbrauchten Brennstoffmenge und des dafür angefallenen Gesamtbetrags der Kosten aus. Fehler bei der
 Abrechnung von Vorauszahlungen stufte der Mietrechtssenat nicht mehr als formelle Fehler, sondern lediglich als materielle und damit nachträglich korrigierbare Fehler ein. Diese Fehler führen damit nicht mehr so schnell zur Unwirksamkeit der Abrechnung. Auch Angaben zu Vorauszahlungen hält der BGH seit 2012 für entbehrlich, da beispielsweise der Hinweis auf „Null Vorauszahlungen“ einen bloßen Formalismus darstellt.

Mit Blick auf diese Entwicklung hält der BGH daher nun auch die Angabe von Gesamtkosten einer gesamten Wohnanlage bzw. der Gesamtkosten einschließlich nicht umlagefähiger Kosten für nicht mehr erforderlich. Dasselbe gilt für die Angabe und die zusätzliche Erläuterung entsprechender Rechenschritte, wie sich daraus ein Gesamtbetrag je Betriebskostenanteil ergibt. Stattdessen genügt die Angabe des Gesamtbetrags je Betriebskostenart, zu denen unter anderem Wasser, Abwasser und Müllgebühren zählen. Der Gesamtbetrag muss vorher um nicht umlagefähige Kosten, wie z. B. für Instandhaltung, bereinigt worden sein.

Übersichtliche Abrechnung gewünscht
Geht es nach dem Senat für Wohnraummietrecht soll die Betriebskostenabrechnung nicht mit Details überfrachtet sein. Das komme letztlich auch den Mietern zugute. Eine übersichtliche Betriebskostenabrechnung erleichtere zudem für sie die Überprüfung der Nebenkosten. Sofern sich Fragen ergeben, können Mieter daraufbestehen, die Belege einzusehen. Ohne diese, so der BGH, lässt sich eine Betriebskostenabrechnung ohnehin nicht auf ihre inhaltliche Richtigkeit überprüfen.

Fazit
Statt der Gesamtkosten genügt in Betriebskostenabrechnungen die Angabe des Gesamtbetrags je Betriebskostenart. Die den Beträgen zugrunde liegenden Rechenschritte sind weder anzugeben, noch sind sie zu erläutern.

Autor: Christian Günther, Assessor und Redakteur bei anwalt.de.

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