Die novellierte Heizkosten-Verordnung 2009 - Teil II

Grundsätzlich bestimmt der Vermieter den Umlegungsmaßstab. Ist er einmal mietvertraglich festgelegt, kann er grundsätzlich nur geändert werden, wenn alle Beteiligten zustimmen.

Veränderung des Umlegungsmaßstabs

Ausnahmen (HeizkV alte Fassung)
Der Vermieter darf den Maßstab in folgenden Fällen einseitig ändern:

• in den ersten drei Jahren nach Festlegung des Umlagemaßstabes,
• bei der Einführung einer Vorerfassung, z.B. wenn der Verbrauch von Geschäfts- und Mietwohnungen im Haus getrennt erfasst werden muss,
• wenn bauliche Maßnahmen im Gebäude durchgeführt werden, die dazu führen, dass „nachhaltig“ Energie eingespart werden kann.

Ausnahmen (HeizkV neue Fassung)
Der Vermieter darf künftig den Maßstab in folgenden Fällen einseitig ändern:

• bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen,
• nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken, oder
• aus anderen sachgerechten Gründen, nach deren erstmaliger Bestimmung.

Die geänderte Heizkosten-Verordnung erlaubt es nun, künftig den Abrechnungsmaßstab innerhalb der bekannten Grenzen neu festzulegen. Voraussetzung ist das Vorliegen sachgerechter Gründe und ein ausdrücklicher Hinweis gegenüber dem Mieter vor Beginn der betreffenden Abrechnungsperiode. Der Vermieter kann nun zeitlich unbegrenzt aus Gründen der Sachgerechtigkeit, den gewählten Maßstab ändern.
Welche Gründe sachgerecht sein sollen, wird in der Begründung nicht näher ausgeführt.
Die Änderung ist nur mit Wirkung zu Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig, § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkV. Der Vermieter muss die Änderung den Mietern vor Beginn des Abrechnungszeitraums mitteilen(27). Maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt, zu dem die Erklärung dem letzten Mieter zugeht. Eine Mitteilung im Rahmen der Abrechnung ist verspätet, sie wirkt nur für den nächsten anstehenden Abrechnungszeitraum. Eine Begründung ist nicht vorgeschrieben, aber empfehlenswert.
Unabhängig von diesen einseitigen Änderungsmöglichkeiten sind die Parteien gem. § 10 HeizkV nicht daran gehindert, vertraglich Regelungen zu treffen, die der HeizkV entsprechen. In diesem Rahmen ist es möglich, auch die Umlegungsmaßstäbe vertraglich zu bestimmen oder zu ändern.

Wärmecontracting
Die Versorgungspflicht des Vermieters ergibt sich aus § 535 BGB i.V.m. dem Mietvertrag. Dies wird nicht über die HeizkV geregelt.
Strittig ist, inwieweit beim Wärmecontracting die Wärmelieferungskosten durch den Vermieter umgelegt werden können. In den Kosten der Fremdlieferung sind meist weitere Kosten enthalten (z.B. Kapital- und Instandhaltungskosten, Abschreibung, Unternehmensgewinne).
Wurde im Mietvertrag die Umlegung von Wärmelieferungskosten festgelegt und erfolgt die Versorgung bereits bei Mietvertragsabschluss im Wege der Wärmelieferung, ist dies wirksam(28). Im laufenden Mietverhältnis ist eine Umlage der Wärmelieferungskosten möglich, wenn der Mieter zustimmt oder wenn im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung enthalten ist(29). Danach gilt: Enthält der Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung, der einen Übergang zum Wärmecontracting ermöglicht, sind die Kosten umlegbar.
Eine Umstellung von der Zentralheizung auf Fernwärme ist ohne Zustimmung des Mieters möglich, wenn der Mietvertrag eine Vereinbarung enthält, wonach der Mieter die Betriebskosten nach Anlage 3 zu § 27 II. BV zu tragen hat(30). In einem solchen Fall (gleiches gilt auch für die Betriebskostenverordnung) liegt in der Umstellung keine Änderung des Mietvertrags, weil aufgrund der Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV mehrere Arten der Wärmeversorgung – unter anderem auch die Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser – erfasst werden. Dazu gehören auch die Fernwärmekosten. Dies gilt nicht bei älteren Fassungen der Anlage 3 zu § 27 II. BV (vor 1989), da dort die Kosten der Wärmelieferung im Nahbereich noch nicht berücksichtigt waren(31).
Bei vorbehaltloser Zustimmung des Mieters zur Umstellung auf Wärmelieferung, können sämtliche Wärmelieferungskosten umgelegt werden.
Fehlt eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag oder verweigert der Mieter die Zustimmung, kann der Vermieter nur die in § 7 Abs. 2 HeizkV bzw. § 2 Nr. 4a BetrKV genannten Kosten umlegen(32). Der Vermieter muss in diesen Fällen dafür sorgen, dass das Entgelt entsprechend aufgeschlüsselt wird, um die umlegbaren von den nicht umlegbaren Positionen zu trennen.
Sofern dies nicht geschieht, soll die Betriebskostenabrechnung insoweit nicht nachvollziehbar und damit nicht formell ordnungsgemäß sein(33).

Heizkostenabrechnung
Die Heizkosten-Verordnung enthält keine Sondervorschriften über die Heizkostenabrechnung. Für die Erstellung der Abrechnung gelten die gleichen Grundsätze wie für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung. Besonderheiten:

• Die Kostenverteilung nach der HeizkV muss sich aus der Betriebskostenabrechnung nachvollziehbar ergeben. Dazu gehört es, dass der Gesamtbetrag der Kosten angegeben wird und zwar aufgeschlüsselt nach den in den §§ 7 und 8 HeizkV enthaltenen Positionen.
  Im Falle einer Vorerfassung müssten die Aufteilungsschritte nachvollziehbar dargestellt werden.
  Bei der Verwendung der Gradtagszahlmethode müssen die einzelnen Rechenschritte nachvollziehbar dargestellt werden(34).
• Bei nicht leitungsgebundener Versorgung wird verlangt, dass bei den Brennstoffen der Anfangsbestand, der Endbestand und die Zukaufsmenge jeweils nach Menge und Preis angegeben werden(35).
• Bei leitungsgebundener Versorgung (z.B. Gasheizung) dürfen die Beträge der laufenden Rechnung angegeben werden. Bei der Wärmelieferung genügt die Angabe der vom Wärmelieferer in Rechnung gestellten Beträge(36). Eine Angabe des Verbrauchs in kWh ist nicht unklar(37).

Teilweise wird zusätzlich eine Erläuterung für erforderlich erachtet(38). Als Beispiele können genannt werden:

• bei der Festkostenverteilung nach Wohnfläche, wenn Dachschrägen berücksichtigt werden(39),
• Einsatz von Gradtagszahlen(40),
• starken Abweichungen von Erfahrungswerten(41),
• einer Voraufteilung auf Nutzergruppen sind die Zahlen innerhalb der Nutzergruppen zu erläutern(42).

Die Änderung der HeizkV bringt auch eine zeitnahe Übermittlung der Ablesewerte gem. § 6 Abs. 1 HeizkV mit sich. Das Ergebnis der Ablesung soll dem Nutzer in der Regel innerhalb eines Monats mitgeteilt werden. Eine gesonderte Mitteilung ist nicht erforderlich, wenn das Ableseergebnis über einen längeren Zeitraum in den Räumen des Nutzers gespeichert ist und von diesem selbst abgerufen werden kann. Einer besonderen Mitteilung des Warmwasserverbrauches bedarf es auch dann nicht, wenn in der Nutzereinheit ein Warmwasserzähler eingebaut ist.
Ein Verstoß hiergegen ist nicht sanktioniert.

Kürzungsrecht
Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen der HeizkV nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Mieter das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkV).
Dieses Kürzungsrecht besteht nicht im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. § 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkV). Da ein vermietender Wohnungseigentümer jedoch dem Kürzungsrecht des Mieters ausgesetzt ist, ist dem Vermieter zu empfehlen, auf eine Beachtung der Heizkostenverordnung innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu achten und hinzuwirken.
Grundvoraussetzung für das Kürzungsrecht: Entgegen der Heizkostenverordnung wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet. Nicht maßgeblich sind daher Fehlerquellen bei der Abrechnung selbst, z.B. falsche Einstellung von Preisen oder Zugrundelegung einer falschen Wohnfläche.

Der Kürzungsbetrag nach der HeizkV beträgt 15 % des auf den Mieter entfallenden Anteils. Dieser Prozentsatz ist unabhängig davon, welcher Fehler konkret vorliegt. Der Wortlaut von § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkV (oder) lässt aber eine Trennung zwischen Heiz- und Warmwasserkosten zu. Liegt der Fehler deshalb nur bei den Warmwasserkosten, können nur diese gekürzt werden, nicht aber die Heizkosten und umgekehrt(56).
Ansatzpunkt für die Kürzung ist der Anteil des Mieters, nicht die Gesamtkosten. Ausgangspunkt für die Kürzung ist also der auf den Mieter aufgeteilte Betrag(57).
Der Mieter hat ein Recht zur Kürzung. Die Herabsetzung der Kosten tritt deshalb nicht automatisch ein. Die Geltendmachung kann ausdrücklich erfolgen aber auch stillschweigend, etwa in dem nur ein geringerer Teil des geforderten Nachzahlungsbetrags aus der Betriebskostenabrechnung beglichen wird.
Eine Frist für die Geltendmachung besteht nicht. Grundsätzlich kann der Mieter auch nach Zahlung des geforderten Nachzahlungsbetrages sein Kürzungsrecht noch geltend machen. Es fehlt insoweit am Rechtsgrund, so dass der Mieter einen Bereicherungsanspruch gegenüber dem Vermieter nach dem § 812 ff. BGB hat(58). Es ist dabei zu beachten, dass mit Ablauf der Einwendungsfrist die Abrechnung richtig ist, insoweit kann sich der Mieter nicht mehr auf die Unrichtigkeit berufen und es entfällt insoweit das Kürzungsrecht(59).

BEISPIELE

Wann darf der Mieter in Einzelfällen kürzen?

Ein Kürzungsrecht besteht:

• wenn generell verbrauchsunabhängig abgerechnet wird, ohne dass eine entsprechende Vereinbarung existiert,
• wenn überhaupt ein oder nur teilweise Messgeräte vorhanden sind, sofern nicht zulässigerweise nach § 9a(43) HeizkV abgerechnet wird(44),
• Verwendung einer unzulässigen Ausstattung zur Verbrauchserfassung(45),
• die Messgeräte wurden nicht wie vorgeschrieben geeicht(46),
• Verfälschung der Verbrauchserfassung durch Heizkörperverkleidung(47),
• Verteilung der Kosten erfolgt nicht gem. Heizkostenverordnung(48),
• beim Mieterwechsel wurde entgegen § 9b HeizkV eine Zwischenablesung versäumt(49).

Kein Kürzungsrecht besteht:

• es liegt ein Ausnahmetatbestand nach § 11 HeizkV vor(50),
• Vermieter ist in der Lage, die Heizkostenabrechnung noch zu berichtigen und eine den Vorschriften entsprechende Abrechnung zu erstellen(51),
• Fehler wirkt sich nicht zum Nachteil des Mieters aus, wobei Vermieter hierfür Darlegungs- und Beweispflichtig ist(52),
• Mieter hat sich mit verbrauchsunabhängiger Abrechnung einverstanden erklärt,
• wenn die Heizkostenabrechnung nur formale Fehler aufweist(53),
• wenn nicht alle einzubeziehenden und beheizten Räume und Flächen berücksichtigt sind(54),
• wenn die Kostenverteilung zwar nach der Heizkostenverordnung erfolgt, aber tatsächliche Fehler enthält, z.B. falsche Wohnfläche oder unrichtige Rechnungsbeträge,
• wenn der Vermieter den Gesamtverbrauch an Heizgas durch Schätzung ermittelt hat, anstatt den Hauptzähler zu Beginn und Ende der Abrechnungsperiode ablesen zu lassen(55).

CHECKLISTE

Heizkostenabrechnung nach Heizkosten-Verordnung

1. Ist überhaupt nach der HeizkV abzurechnen?
Vgl. insbesondere §§ 1, 2, 11 HeizkV
2. Ist die Abrechnung insgesamt nachvollziehbar?

• Aufgliederung nach Einzelpositionen?
• Sind notwendige Erläuterungen gegeben?
• Sind die Umlegungsmaßstäbe mitgeteilt oder bereits bekannt?
• Ist eine Änderung der Abrechnungsmaßstäbe mitgeteilt oder bereits bekannt? Ist der Grund hierfür genannt?

3. Ist die Abrechnungseinheit richtig gebildet?
4. Ist der Abrechnungszeitraum richtig?

• Jährliche Abrechnung oder bei Geschäftsraummiete vereinbarter anderer Zeitraum?

5. Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes:

• Ist der Nutzungszeitraum richtig?
• Erfolgt die Verteilung nach § 9b HeizkV?
• Bestehen abweichende Vereinbarungen?
• Wie sind die Zwischenablesungskosten berechnet?

6. Sind nur umlegungsfähige Kosten in die Abrechnung eingestellt?
7. Bei nicht leitungsgebundener Versorgung: Sind Anfangs-, Endbestand und Zukaufsmengen richtig angesetzt und die Werte korrekt ermittelt?
8. Sind notwendige Vorerfassungen durchgeführt und nachvollziehbar dargestellt? Vgl. insbesondere §§ 4, 5, 6 HeizkV?
9. Bei verbundenen Anlagen: Ist die Kostenaufteilung richtig und nachvollziehbar dargestellt? § 9 HeizkV?
10. Stimmen die eingesetzten Ablesewerte?
11. Wenn nach der Art der Verbrauchserfassung eine Umrechnung notwendig ist: Sind die Umrechnungsfaktoren richtig?
12. Bei Unmöglichkeit ordnungsgemäßer Verbrauchserfassung: § 9a HeizkV

• Liegen die Voraussetzungen des § 9a HeizkV vor?
• Ist ein zulässiger Verbrauchswert angesetzt?
• Hat die Abrechnung verbrauchsunabhängig zu erfolgen?

13. Sind die Umlegungsmaßstäbe richtig angewendet? Sind eventuelle Änderungen wirksam? (vgl. insbesondere §§ 6, 7, 8 und 10 HeizkV)
14. Ist der angesetzte Vorauszahlungsbetrag richtig?
15. Ist die Abrechnung rechnerisch richtig?
16. Liegen die Voraussetzungen für ein Kürzungsrecht vor?
17. Entspricht die Abrechnung ansonsten den allgemeinen Grundsätzen für eine ordnungsgemäße Abrechnung?
18. Gegebenenfalls Überprüfung durch Belegeinsicht.

Literatur
(27) BGH WuM 2004, 150, 151
(28) Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn 6016, 10. Auflage 2007
(29) BGH ZMR 2005, 606
(30) BGH IMR 2008, 188
(31) BGH NJW 2006, 2185
(32) BGH WuM 2005, 456
(33) LG Berlin GE 2007, 595
(34) LG Krefeld WuM 1987, 360
(35) Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn 6258, 10. Auflage 2007
(36) G Bochum NZM 2004, 779
(37) AG Frankfurt am Main WuM 2002, 375
(38) zurecht als zweifelhaft bezeichnet von Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn 6259, 10. Auflage 2007
(39) LG Berlin GE 1989, 943
(40) LG Krefeld WuM 1987, 360
(41) AG Hamburg WuM 1991, 50
(42) LG Berlin GE 2002, 1627
(43) § 9 HeizkV behandelt die Kostenverteilung in Sonderfällen. Es handelt sich hierbei um Fälle, in denen aus zwingenden Gründen für einen Abrechnungszeitraum der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch vom Nutzer nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. Zwingende Gründe sind beispielsweise ein Geräteausfall, eine fehlerhafte Anbringung eines Messgerätes bzw. fehlende Ablesemöglichkeit etc. Einzelheiten bei Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6199 ff., 10. Auflage 2007
(44) AG Bremerhaven WuM 1989, 30
(45) LG Berlin WuM 1987, 32; LG Meiningen WuM 2003, 453
(46) BayOblG MDR 1989, 708
(47) LG Hamburg WuM 1991, 561
(48) AG Berlin-Schöneberg GE 1987, 45
(49) LG Köln WuM 1988, 38
(50) BGH GE 2004, 106
(51) LG Hamburg HKA 1989, 43
(52) LG Hamburg HKA 1988, 43
(53) AG Köln WuM 2001, 449
(54) OLG Düsseldorf ZMR 2005, 43
(55) AG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.05.2008, Az: 33 C 2550/07-30
(56) Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn 6317,10. Auflage 2007; BGH WuM 2005, 697
(57) Börstinghaus, Aktuelles zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung, MDR 2000, 1345, 1349; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn 6317a,10. Auflage 2007
(58) So Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn 6319, 10. Auflage 2007; a.A. LG Hamburg WuM 2000, 311
(59) Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn 6319,10. Auflage 2007