Erleichterte energetische Modernisierung

Oft standen Wohnungseigentümergemeinschaften, die ihre Immobilie mit dem Einbau einer Kraft-Wärme-Kopplungsanlage (KWK-Anlage) an den Stand der Technik anpassen wollten, vor fragwürdigen Einwänden ihrer Miteigentümer.

Durch die Gesetzeslage und bisherige Rechtsprechung war nämlich der Einbau einer KWK-Anlage – und sei dieser wirtschaftlich und ökologisch noch so wünschenswert gewesen – immer von der einstimmigen Zustimmung der gesamten Eigentümergemeinschaft abhängig. Der Gesetzgeber ging davon aus, dass der Einbau einer KWK-Anlage immer eine bauliche Veränderung der Immobilie im Sinne des WEG bedeutete, dem alle Eigentümer zuzustimmen hatten. Einzelpersonen, die eine zweckmäßige Erneuerung der Heizungstechnik aus welchen Gründen auch immer verhindern wollten, stand per Gesetz ein mächtiges Druckmittel zur Verfügung.

Diesem unglücklichen Umstand hat sich der Gesetzgeber nun angenommen und hat mit dem im Mai 2013 verabschiedeten Mietrechtsänderungsgesetz und einer damit zusammenhängenden Änderung des BGB Abhilfe geschaffen. Dadurch kann der Einbau einer KWK-Anlage nun erheblich vereinfacht werden.

Denn nach dem Willen des Gesetzgebers, der sich die Energiewende und die Energieeffizienz auf die Fahnen geschrieben hat, sollen Anreize für die energetische Sanierung geschaffen werden. Ausgesuchte bauliche Veränderungen, wie der Einbau einer KWK-Anlage, werden nunmehr durch das BGB als wünschenswerte energetische Modernisierung oder als Anpassung an den Stand der Technik angesehen.

Eine solche Modernisierung liegt nach neuer Gesetzeslage vor, wenn durch die bauliche Veränderung nicht-erneuerbare Primärenergie eingespart und das Klima nachhaltig geschützt wird. Das wiederum spielt der Kraft-Wärme-Kopplung in die Hände, die durch ihre effektive Nutzung von Primärenergie – etwa Erdgas, Flüssiggas oder Heizöl – zu einer erheblichen Effizienzsteigerung der Wärme- und Energieversorgung eines Hauses beiträgt und dabei gleichzeitig die Umwelt entlastet. Wenn zudem durch den Einbau einer KWK-Anlage die Eigenart der Wohnanlage nicht beeinträchtigt und kein Wohnungseigentümer benachteiligt wird, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft von nun an mit Mehrheitsentscheid – der sogenannten doppelt qualifizierten Mehrheit – darüber abstimmen, ob dadurch die energetische und wirtschaftliche Bilanz ihrer Immobilie verbessert werden soll. Die Blockadehaltung Einzelner soll nach Willen des Gesetzgebers der Effizienzsteigerung im Wohnungsbau nicht mehr im Wege stehen. Auch vernachlässigen viele Eigentümergemeinschaften in ihrer Kalkulation, dass Sie neben der Wärmeerzeugung ebenfalls Strom erzeugen, dessen Erzeugung zu völlig neuen wirtschaftlichen Erwägungen in der Wohnungswirtschaft führen kann.

Wird die Immobilie beispielsweise nicht durch die Eigentümer selbst genutzt, bestünde die Möglichkeit, den Strom aus der KWK-Anlage den Mietern zu verkaufen. Dies oft zu Konditionen, die die Stromrechnung des Mieters senken und auch den Eigentümern zu einer Zusatzrendite verhelfen.

Nicht zu verwechseln ist die Stromlieferung an die Mieter allerdings mit der Wärmelieferung und ihrer Abrechnung über die Nebenkosten. Lässt die Eigentümergemeinschaft beispielsweise die KWK-Anlage durch einen Dritten aufstellen und betreiben (sog. Contractoren), ist dies zwar durch die Gesetzesänderung erleichtert worden, weil die Mieter zu einer Änderung der Wärmelieferung nicht zustimmen müssen. Möchte der Vermieter die Wärmelieferung aber wie bisher im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen, ist dies nur möglich, sofern dies zu einem Preis geschieht, der für den Mieter kostenneutral ist. Hierin liegt eine nicht zu vernachlässigende Hürde für die energetische Sanierung eines jeden Hauses, wird sich doch die Investition in eine neue Technik in der Regel nicht ab dem ersten Tag auszahlen. Auf lange Sicht hingegen gewinnen alle, vor allem die Umwelt, die dank modernster hocheffizienter Technik geschont wird.

Autor: Matthias Held
Bundesverband Kraft-Wärme-Kopplung e.V.

Mehr Infos zur KWK und ihren diversen Anwendungsbereichen gibt es beim Bundesverband Kraft-Wärme-Kopplung.