Instandhalten und Instandsetzen

Instandsetzungen sind Reparaturarbeiten, wenn die Mietsache oder Ausstattungsteile schadenhaft geworden sind (Reparaturen). Auch die Schönheitsreparaturen unterfallen dieser Hauptpflicht des Vermieters zur Erhaltung der Mietsache. Abweichende Vereinbarungen zur Instandhaltung und Instandsetzung sind im Mietvertrag möglich. Allerdings sind der Vertragsgestaltung bei Wohnraum und Geschäftsraum unterschiedliche Grenzen gesetzt, weshalb hier zwischen diesen Miettypen zu differenzieren ist.

Vertragsgestaltung bei Wohnraum
Bei der Vertragsgestaltung ist stets zwischen einer Individualvereinbarung und einer Formularvereinbarung zu unterscheiden. Letztere stehen unter besonderem Schutz und werden einer Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff. BGB unterworfen. Die meisten Klauseln, die der Vermieter als "Steller" des Mietvertrages einführt, scheitern an § 307 BGB, der eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners verhindern möchte. Bei Individualvereinbarungen gibt es geringere Anforderungen. Grenzen bilden hier meistens die Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB oder Verstoß gegen gesetzliche Verbote, § 134 BGB bzw. nicht abdingbare Gesetzesvorschriften.

In der Praxis liegen nur selten Individualvereinbarungen vor, da diese ein "Aushandeln" der jeweiligen Bestimmungen erfordern. Aushandeln bedeutet nicht nur bloßes Verhandeln, sondern die einzelnen Regelung zur Disposition zu stellen. Entgegen weit verbreiteter Meinung kommt es nicht darauf an, ob die Klausel maschinenschriftlich oder handschriftlich verfasst ist.

Der Wohnraummieter darf individualvertraglich mit weiteren Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten über die eigentlichen Schönheitsreparaturen hinaus belastet werden, sofern es sich um Arbeiten handelt, die üblicherweise erst nach langen Fristen anfallen und die in der Regel nicht zu einer Einschränkung oder Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit führen. Ansonsten würde das Recht zur Minderung genommen. Denkbar wären daher sogar Malerarbeiten an Außenflächen, aber auch Innenarbeiten, wie die Behandlung von Fußböden (Abschleifen von Parkett, Erneuerung von Teppichböden). Aber auch bei der Individualvereinbarung sind Grenzen gesetzt, da sie keine Verpflichtung des Mieters enthalten dürfen, anfängliche Mängel der Mietsache zu beseitigen bzw. Schäden betreffend, die nicht aus dem Mietgebrauch herrühren.

Der Wohnraummieter kann aber formularvertraglich, was der Praxisfall ist, nicht verpflichtet werden, die allgemeinen Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflichten zu übernehmen. Ausnahmen bilden hier lediglich die Schönheitsreparaturen und Bagatellschäden.

Schönheitsreparaturen sind das Tapezieren, Streichen und Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Heizung einschl. der Heizrohre und der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von Innen. Kennzeichnend ist damit, dass es sich hierbei um Malerarbeiten handelt, die im Inneren der Mietsache stattzufinden haben. Mit den Schönheitsreparaturen zusammenhängende Nebenarbeiten bzw. Vorarbeiten, wie Dübelentfernung, Löcher verspachteln, fallen ebenfalls unter diesen Begriff.
Bei Schönheitsreparaturen muss zwischen Anfangsrenovierung (zu Beginn des Mietverhältnisses), der laufenden Renovierung (während der Mietzeit) und der Endrenovierung (zum Ablauf der Mietzeit) unterschieden werden. Formularmäßig unwirksam sind die Vereinbarung einer Anfangsrenovierung oder einer Endrenovierung. Der Vermieter kann bei der Vertragsgestaltung bestenfalls nur die laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen und diese Klauseln mit einer Kostenbeteiligungsklausel kombinieren. Letztere ermöglichen es zumindest, wenn die entsprechenden Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters noch nicht abgelaufen sind, den Mieter quotal an den Kosten in Anlehnung an die Mietdauer zu beteiligen. Hierbei gilt es aber einiges zu beachten:
Bei den Fristen ist zu beachten, dass diese nicht unterschritten werden. Nach der Rechtssprechung sind im Allgemeinen Küchen, Bäder und Duschen alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flur, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre und andere Nebenräume alle 7 Jahre zu renovieren. Ein Fristenplan, wonach Lackierarbeiten an Holzwerk und Heizkörpern in Küchen und Bädern grundsätzlich alle 4 Jahre durchzuführen sind, verstößt ebenfalls nicht gegen § 307 BGB.

Bei den Renovierungsfristen sind "starre Fristen" zu vermeiden. Einleitende Formulierungen wie "spätestens" oder "mindestens" vor den Fristen führen dazu, dass der Mieter ohne Rücksicht auf den konkreten Zustand der Mietsache die Schönheitsreparaturen auszuführen hat. Eine starre Frist liegt aber nicht vor, wenn eine Verlängerung der Fristen im Mietvertrag möglich ist. Dies gilt selbst dann, wenn die Verlängerung in das billige Ermessen des Vermieters gestellt wird; denn dieses Ermessen reduziert sich auf Null, wenn der Zustand der Räume eine Renovierung nicht erfordert. Vermieter erreichen damit aber lediglich, dass wenn die genannten Zeitpunkte abgelaufen sind, der Mieter im Einzelfall zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Wird das Mietverhältnis vor Ablauf der Fristen beendet, ist der Mieter zu keinerlei Tätigkeit verpflichtet. Insofern empfiehlt sich eine Kombination mit einer Kostenbeteiligungsklausel. Es ist zulässig, den Mieter bei Vertragsende zur Zahlung eines bestimmten Anteils der Kosten einer Schönheitsreparatur auf der Grundlage des Voranschlags eines Malergeschäftes zu beteiligen. Der Kostenvoranschlag darf aber für den Mieter nicht verbindlich sein. Die Zahlungsverpflichtung kann der Mieter dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen in Eigenregie vornimmt oder durch Dritte ausführen lässt. Damit erreicht der Vermieter indirekt, dass auch bei Nichtfälligkeit der Schönheitsreparaturen mangels Fristablauf, der Mieter aus finanziellem Eigeninteresse zur Vermeidung der Kostenbeteiligung die Wohnung renoviert.

Check
So gehen Sie richtig in 6 Schritten vor!

1. Vereinbarung zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen durch den Mieter treffen.
2. Bei Vereinbarung einer Schönheitsreparaturklausel keine starre Fristenregelung aufnehmen bzw. Verlängerungsmöglichkeit einräumen.
3. Schönheitsreparaturklausel mit einer Quotenklausel kombinieren.
4. Keine Anfangs- oder Endrenovierung vereinbaren, schon gar nicht in Kombination mit einer laufenden Schönheitsreparaturklausel (Summierungseffekt).
5. Keine selbst gestrickten Zusätze, insbesondere zur Endrenovierung, an Formularmietverträge anfügen, da damit die gesamte eigentlich isoliert betrachtet wirksame Klausel unwirksam wird (häufige Fehlerquelle!).
6. Aktuelle Formularmietverträge verwenden, da noch viele Vordrucke auf dem Markt vorhanden sind, die die aktuelle Rechtssprechung des BGH aus dem Jahr 2004 nicht berücksichtigen.

Neben Schönheitsreparaturen können lediglich Bagatellschäden formularmäßig auf den Mieter übertragen werden. Sinn und Zweck derartiger Regelungen ist es, dass der Vermieter nicht nur eine Kostenbeteiligung erhält, sondern auch von "querulantischen" Mängelanzeigen bei Bagatellschäden verschont bleibt.

Überblick
Wann sind Kleinreparaturklauseln wirksam?

Das ist nur dann der Fall, wenn gleichzeitig diese vier Voraussetzungen vorliegen:

• Der Mieter darf nur zum Kostenersatz verpflichtet werden, nicht jedoch dazu, die Reparatur selbst vorzunehmen oder vornehmen zu lassen.
• Die Klausel darf nur solche Teile der Mietsache betreffen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Schließvorrichtungen an Fenstern, Fensterläden, Türen).
• Die Klausel muss einen angemessenen Höchstbetrag für die einzelnen Reparaturen enthalten.
• Die Klausel muss einen Höchstbetrag für die Summe der innerhalb eines Jahres vom Mieter zu tragenden Reparaturkosten enthalten.

Die Grenzziehung im Hinblick auf den Höchstbetrag für die Einzelreparatur und für Reparaturen während eines Jahres sind umstritten. Beträge von € 90,00 für die Einzelreparatur sollten sicherheitshalber nicht überschritten werden. Zudem sollte der Jahreshöchstbetrag in zumutbarer Relation zur Jahresnettomiete stehen. Jährliche Begrenzungen auf 6 bis max. 8 % der Jahresnettomiete sind wohl noch als zulässig anzusehen. Eine Monatsmiete sollte die absolute Höchstgrenze sein. Bei der Vertragsgestaltung sollten die Grenzen nicht überschritten werden. Jede Überschreitung, selbst um einen Cent führt zur Unwirksamkeit der kompletten Formularklausel. Höhere Beträge, wie z. B. € 125,00 oder € 150,00 pro Einzelreparatur sind daher zumindest riskant.
Vermieter sollten sich darüber im Klaren sein, dass Kleinreparaturklauseln den Mieter nicht zur Zahlung verpflichten, wenn die Kosten höher sind. Der Mieter hat nicht anteilig die Kosten mit zu finanzieren.

TIPP

Vereinbarung einer Kleinreparaturklausel unter Beachtung der genannten Grenzen:

• Gegenständliche Beschränkung
• Höchstbetrag für Einzelreparatur (max. € 90,00)
• Höchstbetrag für 1 Jahr (max. 8 % der Jahresnettomiete)

Vertragsgestaltung bei Geschäftsraum
Bei der Geschäftsraummiete kann die Instandhaltung und Instandsetzung allgemein in weitem Umfang auf den Mieter abgewälzt werden.
Der Geschäftsraummieter kann bei Individualvereinbarungen die vorstehend genannten Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtungen auf den Mieter grundsätzlich uneingeschränkt übertragen. Auch die Abwälzung der Erhaltungspflicht für anfängliche Mängel muss nicht sittenwidrig sein, wenn der Geschäftsraummietvertrag darauf ausgelegt ist, dass der Vermieter nur die reinen Anschaffungskosten für das Mietobjekt trägt und der Mieter es wie ein Eigentümer nutzt und verwaltet.
Der Geschäftsraummieter kann bei Formularvereinbarungen die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht im Gegensatz zur Wohnraumvermietung erheblich weiter fassen. Allerdings ist die Vertragsfreiheit nicht grenzenlos. Diese Gesichtspunkte sollten berücksichtigt werden:

• keine Haftung des Mieters für anfängliche Mängel
• keine Haftung für Schäden, die Dritte verursacht haben
• Beschränkung auf die Reparatur solcher Schäden, die auf dem Mietgebrauch beruhen oder
• aus dem Risikobereich des Mieters stammen.

Die früher noch vorkommende "Dach- und Fachklauseln" sind dagegen unwirksam. Sie enthalten eine vollständige Abwälzung der Sachgefahr durch Überbürdung sämtlicher Erhaltungspflichten mit dem daraus folgenden unkalkulierbaren Kostenrisiko für den Mieter.

TIPP

• Instandsetzungs-/Instandhaltungsklausel vereinbaren
• Bei Formularklauseln darauf achten, dass nicht die Pflicht zur Erhaltung der wesentlichen Substanz übergewälzt wird (Dach- und Fachklausel).

Bei Schönheitsreparaturen sind die Grenzen bei Formularvereinbarungen etwas weiter gezogen. Allerdings wird auch hier der Gestaltungsspielraum enger.
Auch hier ist zwischen der Anfangsrenovierung (zu Beginn des Mietverhältnisses), der laufenden Renovierung (während der Mietzeit) und der Endrenovierung (nach Ablauf der Mietzeit) zu unterscheiden. Die formularmäßige Übertragung der Anfangsrenovierung auf den Mieter von Geschäftsraum ist wirksam, selbst wenn er gleichzeitig verpflichtet ist, und/oder während des Mietverhältnisses turnusmäßig weitere Schönheitsreparaturen auszuführen.
Die formularmäßige Übertragung der Endrenovierung ohne Rücksicht auf die Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit ist insgesamt unwirksam (Summierungseffekt).
Die formularmäßige Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen ist dagegen erlaubt und wirksam. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht ist auch eine Fachhandwerkerklausel (Ausführung Malerarbeiten durch Fachhandwerker) zulässig, solange dem Mieter kein bestimmter Fachbetrieb vorgeschrieben wird.

TIPP

• Vereinbarung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter treffen.
• Vermeidung eines Summierungseffektes durch unüberlegte Kombination von Anfangsrenovierung, laufender Schönheitsreparaturen und Endrenovierung.

Fazit
Es drohen erhebliche finanzielle Nachteile, sofern der Vermieter etwaige Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten mindernd bei der Mietkalkulation berücksichtigt. Sind die getroffenen Regelungen unwirksam, können erhebliche finanzielle Nachteile, insbesondere bei der Geschäftsraummiete, entstehen. Da die Rechtssprechung in ihrer Tendenz zusehends mieterfreundlicher wird, sollte größter Wert auf Individualvereinbarungen gelegt werden. Die bei der Geschäftsraummiete häufig als "Verhandlungsprotokolle" ausgehandelten Punkte sind auch sinnvoll im Wohnraummietrecht. Damit kann gegebenenfalls der Nachweis des "Aushandelns" mit dem Mieter dokumentiert werden.