Beendigung des Mietverhältnisses

Streit bei Wohnungsübergabe muss nicht sein

September 2017
Mieter müssen Wohnungen „besenrein“ übergeben: Das ist auf unserem Foto offensichtlich nicht der Fall. FOTO: @Tom Bayer – stock.adobe.com

Selbst wenn ein Mietverhältnis über Jahre hinweg reibungslos verlaufen ist, kann ein Ereignis die Fronten blitzschnell verhärten: die Wohnungsübergabe nach Beendigung des Mietverhältnisses. Bei Fragen zu Schönheitsreparaturen, zu etwaigen Mängeln und zur Kaution kommt es regelmäßig zu Diskussionen. Was haben Mieter und Vermieter bei der Wohnungsrückgabe insbesondere zu beachten?

Wurde das Mietverhältnis beendet, ist der Mieter nach § 546 I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verpflichtet, die Mietsache zurückzugeben. Hierfür genügt es aber nicht, einfach die Wohnung aufzugeben, sie also zu verlassen. Voraussetzung ist zusätzlich, dass der Mieter sämtliche Einrichtungsgegenstände, die ihm gehören, grundsätzlich aus den Zimmern entfernt und eigene bauliche Änderungen rückgängig macht,

  • etwaige Schäden, die er verursacht hat und die nicht auf normalen Verschleiß zurückzuführen sind, beseitigt,
  • die wirksam vereinbarten Schönheitsreparaturen durchführt und
  • sämtliche Schlüssel, die ihm beim Einzug übergeben wurden, an den Vermieter zurückgibt, also z.B. Haus-, Wohnungs- und Kellerschlüssel.

Gleiches gilt nach § 546 II BGB übrigens, wenn der Mieter die Wohnung untervermietet hat.

Einrichtungsgegenstände des Vermieters

Relevant ist, dass der Vermieter mit der Wohnungsabnahme wieder vollständigen Besitz über sein Eigentum erlangt. Dazu gehören unter anderem auch sämtliche Möbel und sonstige Gegenstände, die dem Mieter beim Einzug zur Verfügung gestellt wurden – selbst wenn er sie nicht genutzt hat. Wurden also z. B. Türen ausgehängt und im Keller untergebracht, muss der Mieter vor dem Auszug die Türen wieder einhängen. Hat er sie nach seinem Einzug dagegen entsorgt, muss er beim Auszug auf eigene Kosten neue Türen erwerben und einbauen.

Einbauküche des Mieters

Eine praxisrelevante Frage ist ferner, was mit der (maßgeschneiderten) Einbauküche passiert, wenn der Mieter sie nicht in die neue Wohnung mitnehmen kann oder will. Die Lösung ist oftmals der Verkauf an den Nachmieter.

Da der Mieter die Wohnung eigentlich jedoch geräumt herausgeben muss, sollte der Vermieter rechtzeitig – also vor dem Übergabetermin – darüber informiert werden, dass der Nachmieter die Küche übernehmen möchte und sie daher bei der Übergabe noch immer in der Wohnung stehen wird. Auch sollte der Mieter einen entsprechenden Kaufvertrag als Veräußerungsnachweis vorlegen können.

Was tun bei Schlüsselverlust?

Es kommt immer wieder vor, dass ein Mieter bei der Wohnungsübergabe einen Teil der erhaltenen Schlüssel nicht mehr zurückgibt. Der Vermieter darf sowohl beim absichtlichen Zurückbehalten als auch bei Verlust eines Schlüssels auf Kosten des Mieters die Schließanlage im Haus komplett austauschen, wenn die Gefahr besteht, dass der verschwundene Schlüssel missbräuchlich verwendet wird. Das wäre etwa der Fall, wenn der Schlüssel nach Angaben des Mieters mitten in der belebten Gegend einer Großstadt abhandenkam und daher die Wahrscheinlichkeit sehr groß ist, dass er von einem „unehrlichen Finder“ dazu benutzt wird, sich widerrechtlich Zugriff zum Haus zu verschaffen.

„Besenreiner“ Zustand?

Wurde vertraglich nichts anderes geregelt, muss die Wohnung in dem Zustand zurückgegeben werden, in dem sie der Mieter beim Einzug erhalten hat. Allerdings sind hier normale Verschleißerscheinungen nicht zu berücksichtigen, z. B. Druckstellen im Teppich nach dem Aufstellen von Möbeln. Wird ein Gegenstand regelmäßig verwendet, ist es schließlich normal, dass er sich irgendwann abnutzt.

Im Übrigen darf die Wohnung nicht in einem verdreckten Zustand zurückgegeben werden. Hier wird in der Regel aber nur ein besenreiner Zustand gefordert – es müssen also alle groben Verschmutzungen beseitigt werden, vgl. z. B. Amtsgericht Düsseldorf, Urteil v. 18. 08. 2011, Az.: 50 C 3305/11.

Es ist stets zu empfehlen, den Zustand der Wohnung zu dokumentieren, indem etwa ein Übergabeprotokoll geführt wird, das die Mietvertragsparteien letztlich mit ihrer Unterschrift absegnen. Man kann auch Fotos beim Übergabetermin machen.

Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe

Die Rückgabe der Wohnung erfolgt nach § 546 I BGB grundsätzlich am letzten Tag der Mietzeit. Anderes gilt, wenn die Pflicht zur Rückgabe auf einen Samstag, Sonn- oder Feiertag fällt – hier muss die Wohnung erst am folgenden Werktag übergegeben werden. Müsste die Wohnungsabnahme beispielsweise am 3. Oktober erfolgen, verschiebt sich der Rückgabetermin auf den nächsten Werktag, weil am 3. Oktober der Tag der Deutschen Einheit gefeiert wird.

Mieter haben übrigens nur ein Gebrauchsrecht an der Mietsache, keine Gebrauchspflicht. Das bedeutet, sie können die Wohnung in der Regel auch schon vor dem gesetzlich geregelten Zeitpunkt zurückgeben. Anderes gilt, wenn der Vermieter ein besonderes Interesse daran hat, dass der Mieter die Wohnung nutzt. Zu beachten ist ferner, dass die Miete auch beim vorzeitigen Auszug bis zum vereinbarten Beendigungstermin weitergezahlt werden muss, es sei denn, der Vermieter hat bereits einen Nachmieter gefunden bzw. akzeptiert, der früher in die Räumlichkeiten einziehen kann.

Während einer Wohnungsübergabe kommt es immer wieder zum Streit, ob der Mieter zur (End)Renovierung verpflichtet war oder nicht. In den letzten Jahren ergingen daher einige relevante Entscheidungen zum Thema Schönheitsreparaturen, die in der Regel eher mieterfreundlich ausfielen. So ist es z. B. unzulässig, dem Mieter unabhängig von Mietdauer und Renovierungsbedarf vertraglich eine Endrenovierung aufzubürden. Unzulässig sind in Formularmietverträgen ferner Klauseln, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen nach starren Fristen durchzuführen hat.

Suchbegriffe: GebrauchsrechtSchönheitsreparaturenWohnungsabnahmeWohnungsrückgabebesenrein

« zurück

Weitere Artikel