Wie viele Bohrlöcher sind erlaubt?

Mai 2009

Ein Interessenkonflikt zwischen Vermieter und Mieter tritt überwiegend beim Auszug aus der Mietwohnung zu Tage. Der Eigentümer möchte seine Wohnung im Bestzustand vorfinden - der Mieter wird wenig Kosten für die Renovierung aufwenden.

Ein beliebtes Konfliktobjekt sind oft die Bohrlöcher in den Fliesen von Bad und/oder Küche.
Grundsätzlich muss der Mieter das Mietobjekt pfleglich behandeln; normale Abnutzungen sind indessen mit dem Mietzins abgegolten. Bevor der Vermieter wegen der Dübellöcher einen Rechtsstreit riskiert, sollte er bedenken, dass nirgends festgeschrieben ist, wie viele Bohrlöcher er noch hinnehmen muss, und ab dem wievielten Loch er den Mieter in Regress nehmen kann. Es gibt allerdings eine Fülle von einschlägigen Gerichtsurteilen, an denen er sich grob orientieren kann. Generell stellt jedes Urteil auf den Einzelfall ab.

Grundsätzlich nicht vertragswidrig
Höherinstanzliche Gerichtsurteile zu Bohrlöchern sind tendenziell „mieterfreundlich“. Für kleinere Abplatzungen oder Kratzer an Fliesen muss der Mieter in keinem Falle haften, da sie sich auch bei ordnungsgemäßem Gebrauch nicht vermeiden lassen (LG Köln, Az. 6 S 55/96).
Auch wenn der Mieter Nägel in Fliesen einschlägt sowie Haken und Dübel anbringt, liegt das generell im Rahmen des vertragsmäßigen Gebrauchs und verpflichtet nicht zur Schönheitsreparatur bzw. Endrenovierung, sofern diese Verpflichtung im Mietvertrag nicht ausdrücklich festgeschrieben ist (OLG Köln, Urteil vom 26.11.1991, Az. 22 U 97/91).
Der BGH hat in einem Urteil (WM 93,109) deutlich gemacht, dass der Mieter an den Wänden seiner Räume Bohrlöcher anbringen darf, soweit sich ihre Anzahl „im üblichen Rahmen“ hält. Diese juristische „Leerformel“ bedarf der Präzisierung. Das LG Münster (WM 99,720) stellt klar, dass zu den Räumen, die vom Mieter mit Dübellöchern versehen werden dürfen, auch Küche und Bad gehören. Dübellöcher „in gewissem Umfang“ würden zum vertragsmäßigen Gebrauch gehören und keinen Schadenersatzanspruch des Vermieters auslösen (LG Köln, Az. I S 130/99).
Drei Urteile zeigen den Rahmen auf, innerhalb dessen die Üblichkeit, die Verhältnismäßigkeit und das verkehrsübliche Maß noch als gegeben angesehen werden:
AG Kassel, Urteil vom 15.03.1996, Az. 451 C 7217/ 95): Der Mieter, der „nur“ 14 Bohrlöcher im Bad hinterließ, beging keine Sachbeschädigung.
LG Hamburg, Urteil vom 17.05. 2001, Az. S 50/01): 32 Bohrlöcher im Bad sind noch vertragsgemäß, weil im Bad sämtliche Armaturen fehlten und sie somit erforderlich waren.
OLG Köln, Urt. vom 29.04.1994, Az. 19 U 201/ 93): 34 Dübellöcher waren erforderlich, weil sie für das Anbringen der üblichen Möbel im Bad(Hängeschrank, Gardinenstangen usw.) gedacht waren.

Fazit
Bei Bohrlöchern kommt es immer auf den Einzelfall an. Wenn das Gericht ihre Anzahl im konkreten Einzelfall noch als zulässig erachtet, etwa weil zur vertragsmäßigen Nutzung erforderliche Ausstattungsgegenstände im Bad nicht vorhanden waren (Spiegel, Spiegelkonsole, Handtuchhalter, Spiegellampen, Hängeschrank, Seifenschale, Halter für Zahnputzgläser, Duschstange, Klopapierrolle), liegt keine Vertragspflichtverletzung vor. Demgemäß ist der Mieter dann auch nicht schadenersatzpflichtig.

Der BGH hat entschieden, dass eine Klausel im Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, beim Auszug Dübellöcher ordnungsgemäß zu verschließen und angebohrte Fliesen zu ersetzen, unwirksam ist. Der BGH hat es ferner für unwirksam erklärt, dass sich in Mietverträgen Klauseln finden, die starre Regeln für Schönheitsreparaturen enthalten oder derartige Reparaturen auf feste Zeitpunkte legen ( BGH, Urt. v. 23.06.2004, Az. VIII ZA 361/03). Unwirksam ist schließlich auch eine teilweise Beteiligung des Mieters an den Renovierungskosten nach vereinbarten Prozentsätzen, wenn er vorzeitig auszieht (BGH, Urt. vom 18.10.2006, Az. III ZA 52/ 06). In einem neueren Urteil hat der BGH die Rechte der Mieter beim Auszug weiter gestärkt (Urteil vom 28.03.2007, Az. VIII ZA 299/ 06). Danach ist eine Regelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen), die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen in der Art der bisherigen Ausführung vorzunehmen. Durch eine derartige Vertragsklausel werde der Mieter unangemessen benachteiligt. Speziell zu Bohrlöchern hat der BGH entschieden, dass eine Klausel im Formularmietvertrag unwirksam ist, die den Mieter verpflichtet, Dübellöcher ordnungsgemäß zu verschließen und angebohrte Fliesen durch gleichartige zu ersetzen.
BGH, WM 93,109

Wann der Mieter schadenersatzpflichtig ist
Auch wenn es den Anschein hat, als bliebe der Vermieter in der Mehrzahl der Fälle, bei denen der Mieter bei seinem Auszug Dübellöcher hinterlassen hat, auf diesen Bohrlöchern „sitzen“, ist der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen zum Schadenersatz verpflichtet - mitunter bei Schönheitsreparaturen. Dazu zählt alles, was sich durch normales Wohnen abnutzt und überwiegend durch Farbe, Tapete oder Gips in den alten Zustand versetzt werden kann (z.B. Streichen der Wänden, Fenster innen, Innentüren, Heizkörper und –rohre und Kalken, Tapezieren).
Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören u.a. das Abziehen von Parkett, Erneuerung des Teppichbodens, Außenanstrich von Türen und Fenstern, größere Putzarbeiten am Mauerwerk, Reparaturen an Türschlössern, Streichen von Kellerräumen.

Schönheitsreparaturen sind eigentlich Sache des Vermieters. Der Mieter muss sie allerdings dann übernehmen, wenn es der Mietvertrag eigens festlegt und die diesbezügliche Vertragsklausel wirksam ist. Diese Regelung birgt eine böse Falle für den Vermieter. Wird nämlich eine solche Klausel in einem vorgedruckten Vertrag vom Gericht für nichtig erklärt, weil sie den Mieter übermäßig belastet, tritt die gesetzliche Regelung in Kraft, d.h. beim Vermieter bleiben sämtliche Schönheitsreparaturen „hängen.“
Sind die im Mietvertrag eigens zu Lasten des Mieters festgelegten Schönheitsreparaturen rechtlich nicht zu beanstanden, so gehört auch das Beseitigen der Dübellöcher zu den Schönheitsreparaturen. Das kann für den Mieter im Einzelfall recht kostspielig werden. Wenn nämlich ein bestimmter Fliesentyp bzw. ein bestimmtes Muster nicht mehr im Handel verfügbar ist, ist notfalls der gesamte Belag zu ersetzen. Je nach Alter und Zustand der bisherigen Fliesen muss sich der Vermieter gegebenenfalls an den Kosten beteiligen. Das LG Köln (Urteil vom 26.03.1996, Az. 12 S 312/95) bestimmt hier einen Abzug „neu für alt“ in Höhe von 50 % der Kosten für die Neuverfliesung.

Auch wenn im Mietvertrag keine Schönheitsreparaturen vorgesehen sind, haftet der Mieter für Schäden, die er selbst verschuldet hat und die nicht auf normaler Abnutzung beruhen. Er haftet dann bei Mietende wegen Verletzung seiner Obhutspflicht, im Konkreten wegen Sachbeschädigung. In diesem Sinne haftet ein Mieter, wenn er Bohrlöcher anbringt, die weit über das erforderliche Maß hinaus gehen und/oder unangemessen angebracht sind. Die Erforderlichkeit bestimmt sich danach, ob er Gegenstände anbringt, die im Bad zu den üblichen Installationen oder Dekorationen zählen (z.B. Badschrank, Spiegel, Ablage, Handtuchhalter, Halter für Zahnputzbecher, Lampe, Gardinenstangen) oder nicht dazu gehören (z.B. nicht für ein Bad übliche Installationen, sichtbare Bohrlöcher). Unangemessen sind Dübellöcher dann, wenn sie in die Fliesen gebohrt werden, obgleich sie auch in den Fugen hätten angebracht werden können.

Tipp
Der Vermieter sollte alle gängigen Installationen in Küche und Bad bereits vorhalten. Wenn der Mieter darüber hinaus bohrt und schraubt, obwohl die von ihm vorgenommenen Installationen nicht zur üblichen Ausstattung gehören, macht er sich schadenersatzpflichtig.
LG Göttingen
Urteil vom 21.09.1988
Az. 5 S 106/ 88

Wenn hier Fliesen zu ersetzen werden müssen, die im Handel nicht mehr erhältlich sind, ist dem Vermieter zur Verringerung des Schadens zuzumuten, eine gewisse Anzahl von Fliesen auf Vorrat zu halten.

Chancen im Prozess?
Ein Vermieter, der sich mit seinem Mieter bei dessen Auszug über zurück gelassene Bohrlöcher in den Bad- und Küchenfliesen nicht einigen kann, sollte sehr genau abwägen, ob er deswegen den Rechtsweg beschreiten will. Dass die Mehrzahl der einschlägigen Gerichtsurteile zugunsten der Mieter ausfällt, dürfte die Prozessbereitschaft nicht gerade fördern. Es ist sicher nützlich, hier die Beratung des Vermietervereins in Anspruch zu nehmen.

Folgende Vorüberlegungen helfen, die Aussichten in einem Rechtsstreit in etwa einzuschätzen:

Keine oder nur sehr geringe Aussichten auf Erfolg:
- Kleinere Abplatzungen und Gebrauchsspuren,
- Bohrlöcher im Rahmen des vertragsmäßigen Gebrauchs,
- Anzahl der Bohrlöcher bewegt sich im „üblichen Rahmen“,
- Nicht ausdrücklich im Formularmietvertrag erwähnt,
- Bei unwirksamer Klausel im Formularmietvertrag.

Gute Aussichten auf Erfolg haben:
- zulässiger Passus im Mietvertrag, wonach Schönheitsreparaturen (Bohrlöcher) dem Mieter zuzurechnen sind,
- Schäden durch Bohrlöcher, die der Mieter selbst verschuldet hat (Verletzung der Obhutspflicht),
- Bohrlöcher, die über das erforderliche Maß hinaus gehen bzw. unangemessen sind.

Suchbegriffe: BohrlöcherFliesenMietgebrauchMietrechtSchönheitsreparaturen

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