Schimmelpilz gedeiht in Souterrain-Wohnung

Schimmel in einer Mietwohnung stellt immer einen Mangel dar. Allerdings berechtigt er den Mieter nicht ohne Weiteres zur sofortigen fristlosen Kündigung. Ist die Nutzung der Räume zum Wohnen baurechtlich unzulässig, ist dies ebenfalls kein Kündigungsgrund – solange das Bauamt nicht die Nutzung verbietet.

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Tür-auf-Tür-zu ist Mieter nicht zumutbar

Der Eigentümer einer Wohnung darf von seinen Mietern erwarten, dass sie alles Zumutbare unternehmen, um das Entstehen von Schimmel in der Immobilie zu verhindern. Dazu zählt zum Beispiel das regelmäßige Lüften. Nicht zumutbar ist es hingegen, wenn ein Mieter in der Nacht seine Schlafzimmertür geöffnet lassen soll, um einen dauerhaften Luftdurchzug zu ermöglichen.

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Mietminderung bei Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden

1. Beim Auftreten von Schimmel- und/oder Feuchtigkeitsschäden muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass diese nicht auf die Beschaffenheit der Mietsache zurückzuführen sind.

2. Die Miete mindert sich auch dann, wenn der Mieter die Schäden durch eigenes Verhalten mitverursacht hat. Eine Anrechung des Verursachungsbeitrags des Mieters setzt Verschulden voraus.

(Leitsätze von Dr. Olaf Steckhan)

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Wer verantwortet Schimmel?

Grundsätzlich stellt Schimmelbefall eine vom Vermieter zu beseitigender Mietmangel dar. Ist zwischen den Mietvertragsparteien streitig, ob dieser Umstand vom Mieterwegen Verstoßes gegen die ihm obliegende Obhutspflicht zu vertreten ist, hat der Vermieter zunächst die Beweislast dafür, dass es sich nicht um von außen eindringende hinzu oder im Mauerwerk aufsteigende Feuchtigkeit handelt. Darüber hinaus muss der Vermieter nachweisen, dass das Gebäude nach dem Stand der Technik zur Bauzeit frei von wärmetechnischen Baumängeln ist. Erst wenn dieser Nachweis geführt ist, ist in der Regel die Vermutung gerechtfertigt, dass die Schadensursache in der Mietersphäre liegt.

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Mieter haftet für Schimmel

1. Es stellt keinen Mangel der Mietwohnung dar, wenn wegen des Einbaus moderner Fenster im Altbau ein erhöhter Heiz- und Lüftungsbedarf und ein erhöhtes Risiko der Schimmelbildung besteht.

2. Der Mieter muss sich auf den erhöhten Heiz- und Lüftungsbedarf einstellen. Heizt und lüftet er nicht ausreichend und kommt es deswegen zur Schimmelbildung, handelt er fahrlässig und ist zum Schadensersatz verpflichtet.

3. Der Vermieter muss auf die Notwendigkeit und den Umfang des notwendigen Heizens und Lüftens nicht hinweisen. Dieses Wissen kann der Vermieter als allgemein bekannt voraussetzen.

4. Kein Schadensersatzanspruch besteht wegen der Einholung eines Privatgutachtens während eines laufenden Zivilprozesses, in dem über die nämliche Fragestellung gestritten wird.

5. Der Vermieter hat gegen den Mieter Anspruch auf Schadensersatz bei unberechtigter Kündigung durch den Mieter.

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