LG FRANKFURT/M. 2/11 S 104/99

LANDGERICHT FRANKFURT AM MAIN

2/11 S 104/99

In dem Rechtsstreit ... hat das Landgericht Frankfurt am Main ... für
Recht erkannt:

Auf die Berufung des Klägers wird das am 1. 2. 1999 verkündete
Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main (33 C 3923/96 – 27) wie
folgt abgeändert:

Die Widerklage wird abgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Dem Beklagten wird für die II. Instanz PKH bewilligt.

Tatbestand und Entscheidungsgründe

Der Beklagte bewohnte aufgrund eines Mietvertrages vom 3. 5. 1990
bis zum 1. 2. 1997 eine 72,64 qm große 3-Zimmer-Wohnung in
Frankfurt am Main, für die er eine Miete von 980,- DM zuzüglich
160,0 DM Nebenkostenvorauszahlung zu zahlen hatte. Nachdem es gegen
Ende des Zeitraums wiederholt zu Schwierigkeiten bei der Mietzahlung
gekommen war, kündigte der Kläger wegen Nichtzahlung von
Mieten fristlos. Der Beklagte berief sich gegenüber dem Mietrückstand
auf eine angeblich nach § 5 WiStG überhöhte Miete und
erhob am 21. 5. 1997 Wiederklage auf Rückzahlung überhöhten
Mietzinses für den Zeitraum Januar 1992 bis Januar 1997. Nach
Auszug des Beklagten haben die Parteien die zunächst erhobene
Räumungsklage übereinstimmend für erledigt erklärt;
der Beklagte hat seinen Rückzahlungsanspruch in der I. Instanz
reduziert.

Im angefochtenen Urteil hat das Amtsgericht der Widerklage zum
Teil stattgegeben.

Gegen dieses Urteil hat der Kläger und Widerbeklagte form-
und fristgerecht Berufung eingelegt und diese ordnungsgemäß
begründet. Er ist der Auffassung, dass die tatbestandlichen
Voraussetzungen des § 5 WiStG nicht erfüllt seien, er im übrigen
die eingenommene Miete zur Deckung seiner eigenen Aufwendungen benötigt
habe.

Der Kläger beantragt, unter Abänderung des angefochtenen
Urteils die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil hinsichtlich der Feststellung
der sogenannten Mangellager und ist der Auffassung, dass keine ordnungsgemäße
Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgelegt worden sei.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der gewechselten und vorgetragenen Schriftsätze verwiesen.

Die Berufung ist begründet.

Dem Beklagten stehen keine Rückforderungsansprüche nach
§ 812 BGB in Verbindung mit § 5 WiStG zu. Derartige Ansprüche,
ihre Berechtigung mag dahingestellt bleiben, sind gemäß
§ 242 BGB verwirkt.

Für die Verwirkung sind 2 Tatbestandselemente zu erfüllen,
einmal das Zeitmoment, zum anderen das sogenannte Umstandsmoment.
Aus beiden Elementen zusammengenommen muss sich ergeben, dass die
Geltendmachung der Forderung gegen Treu und Glauben verstößt,
weil sowohl wegen des Zeitmoments als auch des Umstandsmoments der
Schuldner, hier also Immobilien Vermieten, nicht mehr damit rechnen musste,
dass der Gläubiger, hier der Mieter, Ansprüche gegen ihn
auf Rückzahlung überhöhten Mietzinses geltend machen
werde.

Für das Zeitmoment ist zunächst insoweit im Anschluss
an den Rechtsentscheid des OLG Hamburg (WuM 1999, 209 ff) auf den
Abschluss des Mietvertrages abzustellen. Zu diesem Zeitpunkt ist
– unterstellt – ein überhöhter Mietzins vereinbart
worden, den der Beklagte in der Folgezeit bis Ende des Mietverhältnisses
weitgehend voll gezahlt hat. Im Mai 1990 haben sich die Parteien
auf einen bestimmten Vertragsinhalt geeinigt, so dass sowohl Gläubiger
als auch Schuldner dieses Verhältnisses davon ausgehen konnten,
dieser Vertrag werde ihren künftigen Beziehungen zugrundeliegen.

Ferner hat der Beklagte und Widerkläger erstmals mit Anwaltsschreiben
vom 18. 7. 1996, also über 6 Jahre nach Abschluss des Mietvertrages,
auf den seiner Ansicht nach überhöhten Mietzins hingewiesen.
Dann hat er noch weiter 4 Monate zugewartet, bis er eine Widerklage
auf Rückzahlung eingereicht hat, die wiederum erst im Mai 1997
ordnungsgemäß erhoben worden ist. Selbst wenn auf das
vorprozessuale Schreiben vom 18. 7. 1996 als Ende des Zeitmoments
abgestellt werden soll, hat der Beklagte und Widerkläger über
6 Jahre den Mietzins rügelos gezahlt. Zwar macht er Rückforderungen
nur seit Januar 1992 geltend – wegen der Einrede der Verjährung
-, dies ist jedoch für die Frage des Zeitraums der rügelosen
Zahlung bei der Prüfung des Tatbestandes "Zeitmoment"
im Rahmen der Verwirkung unbeachtlich, da das Zeitmoment auf den
gesamten Zeitraum der rügelosen Vertragserfüllung zu beziehen
ist.

Schließlich muss sich Immobilien Vermieten, hier der Kläger
und Widerbeklagte, darauf eingestellt haben, dass mögliche
Rückforderungsansprüche gegen ihn nicht mehr geltend gemacht
werden (vgl. insoweit die Entscheidungen des Reichsgerichts zu §
49 a Mieterschutzgesetz, der eine Vorläufervorschrift zu §
5 WiStG war: RGZ 134, 99/108; RGZ 144, 89; RG GE 1934, 153; RG Deutsches
Wohnungsarchiv 1935, 462). Die Rechtsprechung des Reichsgerichts
hat in diesen Fällen den Tatbestand der Verwirkung durchgängig
angewendet und darauf abgestellt, dass es auch bei Ansprüchen
wegen angeblich wucherischen Mietzinses dem Vermieter nicht mehr
zugemutet werden könne, den überhöhten Mietzinsteil
zurückzuzahlen, wenn er sich mit Rücksicht auf die vom
Mieter eingenommene Haltung längere Zeit in bestimmter Weise
geschäftlich eingerichtet hat und in diese wirtschaftlichen
Positionen nachträglich nicht mehr eingegriffen werden soll
(RG GE 1934, 153). Eine Änderung in der Vermögensdisposition
kann hier wegen der Bestandskraft der Steuerbescheide nicht mehr
erfolgen.

Das sogenannte Umstandsmoment ist hier darin zu sehen, dass der
Kläger und Widerbeklagte die von ihm eingenommene Miete in
seine Steuererklärungen als Einnahmen eingestellt und somit
auch der Berechnung seiner Einkommensteuer zugrundegelegt hat. Dies
ergibt sich aus den vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnungen,
mögen diese auch insgesamt für die Frage der Erhöhung
des ortsüblichen Mietzinses um 50 % nicht ausreichend sein.
Jedenfalls zeigen diese Darstellungen, dass der Kläger aufgrund
des Verhaltens des Beklagten Vermögensdispositionen getroffen
hat, die nunmehr nicht mehr rückgängig gemacht werden
können. Entgegen der Auffassung des Beklagten diente das Rechtsinstitut
der Verwirkung auch nicht als Ersatz für die 30-jährige
Verjährung, da die Zeiträume, über die das Reichsgericht
zu entscheiden hatte, noch innerhalb des heute geltenden Verjährungszeitraums
von 4 Jahren lagen, also eine Verkürzung der 30-jährigen
Frist nicht zur Debatte stand.

Ferner kann der Beklagte gegen die Anwendung der Grundsätze
der Verwirkung nicht einwenden, der Kläger habe die Mietpreisüberhöhung
gekannt und vorsätzlich vereinbart. Zwar kann sich ein Vertragspartner
nicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben berufen, wenn er selbst
diesem Grundsatz zuwider handelt. Davon kann hier aber nicht ausgegangen
werden. Die Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStG, insbesondere hinsichtlich
des "geringen Angebots" und der Möglichkeit der Geltendmachung
von Aufwendungen, sind bereits rein tatsächlich nur schwierig
zu erfüllen, so dass ein weitergehender subjektiver Vorwurf
des vorsätzlichen Handelns nicht angenommen werden kann, zumal
der Kläger subjektiv davon ausgehen konnte, mit der vereinbarten
Miete seine Aufwendungen decken zu können.

Schließlich ist es nicht erforderlich, dass der Beklagte
und Widerkläger Kenntnis vom Bestehen seines Rechtes hatte
(vgl. Palandt/Heinrichs, § 242, Rdnr. 94, RG GE 1934, 153). Es reicht
aus, dass sich der Beklagte über die zulässige Höhe
der Miete hätte informieren können. Diese Informationsmöglichkeit
war im vorliegenden Fall durch die veröffentlichten und auch
in der Tagespresse jeweils besprochenen und vorgestellten Tabellen
der ortsüblichen Vergleichsmieten für das Gebiet der Stadt
Frankfurt am Main gegeben. In dem hier zugrundegelegten Zeitraum
des Zeitmomentes sind insgesamt 4 Mietspiegel veröffentlicht
worden, wobei für den Beklagten die Mietspiegel 1990, 1992
und 1994 hätten maßgebend sein können. Angesichts
der jeweiligen öffentlichen Diskussion, die die Veröffentlichung
der Mietspiegel begleitet hat, war vom Beklagten zu fordern, die
von ihm laut Mietvertrag zu zahlende Miete anhand der Mietspiegel
zu überprüfen, wie er dies schließlich auch im Jahre
1996 getan hat. Dass er dies unterlassen hat, zeigt aus der Sicht
der Klägers, dass er die Miethöhe, so wie sie vereinbart
war, als zutreffend erachtet hat. Jedenfalls durfte sich der Kläger
hier darauf verlassen, dass ihm nach Beendigung des Mietverhältnisses
keinerlei Rückforderungsansprüche aus angeblich überhöhtem
Mietzins mehr treffen werden.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Absatz 1, 91a, 269
Absatz 3 ZPO.

Der Beklagte hat auch die Kosten des erledigten Räumungsverfahrens
zu tragen, da er letztlich in diesem Bereich unterlegen wäre.
Denn, wie sich aus den obigen Ausführungen ergibt, war er nicht
berechtigt, einen Teil des Mietzinses zurückzubehalten, so
dass er mit der Mietzahlung in Verzug gekommen ist.

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