LG HANAU;2 S 344/02

LANDGERICHT HANAU

2 S 344/02
34 C 443/02 - 14 AG Hanau

Im Rechtsstreit ... hat das Landgericht Hanau .. aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 7. 3. 2003 für Recht erkannt:
Die Berufung des Beklagten gegen das am 1.10.2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Hanau wird kostenpflichtig zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen.


Entscheidungsgründe

Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird Bezug genommen.
Die Berufung ist zulässig. Sie ist statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet.
In der Sache indes hat die Berufung jedoch keine Aussicht auf Erfolg.
Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die von ihm innegehaltene Wohnung in der ...Str. in H. von bisher 800 DM auf 960 DM, beginnend ab dem 1.3.2002 gemäß § 558 Abs. 1 BGB.
Nach § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Mit seinem Schreiben v. 5.12.2001 hat der Kläger von dem Beklagten die Zustimmung zur Mieterhöhung ab dem 1.3.2002 begehrt.
Das Mieterhöhungsverlangen ist nicht nur zulässig bei einer Nettomiete, sondern auch wenn zwischen den Parteien - wie vorliegend - eine Teilinklusivmiete vereinbart wurde (BverfG NJW RR 1993, 1485; OLG Hamm ZMR 1993, 112; LG Berlin MDR 1995, 93; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. A Rdnr. 313; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Auflage, § 2 MHRG Rdnr. 6).
Da der Mietspiegel für Hanau, Bruchköbel, Erlensee, Großkrotzenburg, Schöneck, Langenselbold und Rodenbach vom 2.4.2001 als Vergleichswert von der Nettomiete ausgeht, ist die zwischen den Parteien vereinbarte Teilinklusivmiete, um einen Vergleich zwischen der Ausgangsmiete mit der Vergleichsmiete zu ermöglichen, in eine Nettomiete und einen Teilbetriebskostenanteil aufzuspalten. Dies geschieht dadurch, dass der Vermieter den vereinbarten Mietzins durch Ausscheidung des (geschätzten) Nebenkostenanteils auf die (hypothetische) Grundmiete umrechnet, wobei von dem jetzigen Nebenostenanteil für die Wohnung auszugehen ist (Emmerich/Sonnenschein, a.a.O.; § 2 MHRG Rdnr. 7). Die so errechnete (hypothetische) Grundmiete ist dann mit der üblichen Vergleichsmiete der betreffenden Gemeinde zu vergleichen, um den Erhöhungsbetrag ermitteln zu können.
Vorliegend wurde bei der letzten Mieterhöhung 1998 unstreitig vereinbart, dass der Betriebskostenanteil der Teilinklusivmiete 383,33 DM beträgt. Die Nettomiete ist daher mit 416,67 DM anzusetzen. Eine vergleichbare Wohnung wie die vorliegende mit 68 qm würde laut Mietspiegel für Hanau 625,60 DM kosten. Hierbei geht der Mietspiegel vom 2.4.2001 von einem Quadratmeterpreis von 9,20 DM aus. Damit ist die Ausgangsmiete in Höhe von 416,67 DM niedriger als die Vergleichsmiete des Mietspiegels, so dass eine Mieterhöhung zulässig ist.
Bei der Erhöhung der Miete ist gem. § 558 Abs. 3 BGB darauf zu achten, dass die Miete nicht um mehr als 20 % erhöht wird. Ausgangspunkt für die Kappungsgrenze von 20 % ist die Teilinklusivmiete.
Die Kammer gibt damit ihre bisherige Rechtsprechung (Urteil v. 7. August 1998, Az. 2 S 199/98, Urteil v. 12. November 1999, Az. 2 S 257/99) auf. Nach bisheriger Rechtsprechung war bei Berechnung der Kappungsgrenze von einem bereinigten Nettomietzins auszugehen. Hierbei hat die Kammer die Auffassung vertreten, dass die Möglichkeit einer unterschiedlichen Auslegung des Begriffs "Mietzins" i.S. des § 3 MHG denjenigen Vermieter bevorzugen würde, der mit seinem Mieter eine Inklusiv- bzw. Teilinklusivmiete vereinbart habe. So würde sich wegen des unterschiedlichen Ausgangsbetrages zwangsläufig eine Bevorzugung zu Gunsten des Vertrages mit einer Inklusiv- bzw. Teilinklusivmiete ergeben (auch Blank, WuM 1993, 503, 505). Für diese Bevorzugung gäbe es keine sachliche Rechtfertigung. Denn diese Vorgehensweise führe zu einer automatischen Erhöhung der Nebenkostenpauschale, unabhängig davon, ob diesbezüglich eine tatsächliche Mehrbelastung eingetreten sei. Diesem Argument ist zu entgegnen, dass der Mieter durch die Vereinbarung einer bestimmten konkreten Mietzinsstruktur beim Abschluss des Mietvertrages in Kauf genommen bzw. sich damit einverstanden erklärt hat, dass die im Mietvertrag verankerte Mietzinsstruktur mit ihren Auswirkungen für die gesamte Mietzeit zugrunde zu legen ist (OLG Hamm NJW 1985, 2034; ZMR 1993, 112; LG Hannover WM 1992, 136; AG Hagen WuM 1990, 555, 556; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz Kommentar, 5. Auflage, § 2 MHG Rdnr. 56a; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Auflage, § 2 MHG Rdnr. 208; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage III Rdnr. 638). Darüber hinaus ist es bei einer vereinbarten Teilinklusiv- bzw. Inklusivmiete gerade nicht so, dass die Parteien eine Nebenkostenpauschale vereinbart haben. Die Betriebskosten sind nämlich aufgrund vertraglicher Vereinbarung Bestandteil der Miete geworden, so dass eine Differenzierung in Nettomiete und Nebenkostenpauschale nicht gewollt ist.
In Hinblick darauf kann der Vermieter auch nicht darauf verwiesen werden, dass er bei vereinbarter Teilinklusiv- bzw. Inklusivmiete die Möglichkeit habe, die Betriebskosten gem. § 560 BGB zu erhöhen. Diese Vorschrift ist auf diese Fälle nicht anwendbar. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 560 BGB. Danach können nur Betriebsvorauszahlungen und -pauschalen gesondert erhöht werden. Darüber hinaus ist durch den Gesetzgeber bei der Mietrechtsreform zum 1.9.2001 klargestellt worden, dass bei Brutto- oder Teilinklusivmiete die Umlage einer Erhöhung von in der Miete enthaltenen Betriebskosten nicht möglich ist (Palandt, § 560 Rdnr. 1).
Ferner kann nicht mehr auf die Differenzierung des § 2 MHG zurückgegriffen werden. So enthielt § 2 Abs. 1 Ziff. 3 a) und b) MHG eine Sonderregelung für die Kappungsgrenze bei Altbauten für Mieterhöhungsverlangen vor dem 1.9.1998. Eine unterschiedliche Regelung der Kappungsgrenze für Altbauten und für jüngere Bauwerke wollte der Gesetzgeber nach Einführung des neuen Mietrechtes zum 1.9.2001 nicht mehr, so dass diese Vorschriften entfielen.
Für die Auffassung der Kammer spricht auch der Wortlaut des § 558 Abs. 1 BGB, welcher von der Miete spricht. Unter Miete ist nach dem Mietrechtsreformgesetz nicht lediglich eine Nettomiete zu verstehen. Der Gesetzgeber geht vielmehr davon aus, dass die Miete auch die Nebenkosten beinhaltet und es einer besonderen Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien bedarf, Nebenkosten auf den Mieter umzulegen. Dafür spricht auch § 535 Abs. 1 S. 3 BGB, wonach der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten grundsätzlich zu tragen hat. Darüber hinaus wollen die Parteien durch Vereinbarung einer Teilinklusivmiete gerade praktischen Schwierigkeiten bei der Aufspaltung von Miete in Nettomiete und Betriebskostenanteil entgehen.
Ausgangswert für die Berechnung der Kappungsgrenze ist demnach die Teilinklusivmiete in Höhe von 800 DM.
Dies bedeutet für den vorliegenden Fall, dass auf die erhöhte fiktive Nettomiete von 625,60 DM der Betriebskostenanteil in Höhe der bislang vereinbarten 383,33 DM zu addieren ist. Da die bisherige Miete in Höhe von 800 DM lediglich gem. § 558 Abs. 3 BGB nur um 20 % erhöht werden kann, darf die Miete nur auf 960 DM erhöht werden.
Die Form und Begründung der Mieterhöhung erfolgte nach § 558 a BGB ordnungsgemäß. Der Kläger erklärte dem Beklagten das Mieterhöhungsverlangen in Textform und begründete dies. Zudem legte der Kläger nachvollziehbar die Erhöhungsschritte seines Mieterhöhungsbegehrens dar.
Es ist unerheblich, dass der Kläger in seinem Mieterhöhungsschreiben auf vermeintlich höhere Betriebskosten hingewiesen hat. Diese spielen für das Erhöhungsverlangen des Klägers, wie er ausdrücklich erklärt hat, keine Rolle.
Soweit der Beklagte der Auffassung ist, dass der Kläger die Daten des Betriebskostenanteils in dem Erhöhungsverlangen unzureichend dargetan hat, weil die Betriebskostenabrechnung nicht fällig sei, kommt es hierauf nicht an. Denn der Kläger ist von dem 1998 unstreitig vereinbarten Betriebskostenanteil in Höhe von 334,40 DM ausgegangen.
Nach alledem ist die Klage begründet. Der Kläger kann von dem Beklagten Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses von 800 DM auf 960 DM beginnend ab dem 1.3.2002 verlangen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Revision war zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO vorliegen. Die Rechtsfrage, ob die Kappungsgrenze bei der bereinigten Nettomiete oder in Höhe der Teilinklusivmiete angesetzt werden muss, ist von grundsätzlicher Bedeutung, da sie in einer Vielzahl ähnlich gelagerter Fälle maßgeblich sein könnte.
Zum anderen erfordert die Sicherheit einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Auch diese ist uneinheitlich. So gehen das Amtsgericht Schwelm WM 89, 634 f. und das Amtsgericht Charlottenburg WM 96, 278 davon aus, dass die Kappungsgrenze bei der bereinigten Nettomiete anzusetzen ist. Demgegenüber gehen OLG Hamm NJW 1985, 2034, LG Hannover WM 1987, 126, WM 1992, 136, LG Hamburg WM 1991, 593 sowie AG Münster WM 1993, 198 und AG Hagen WM 1990, 555, 556 von der Höhe der Teilinklusivmiete als Ausgangswert für die Berechnung der Kappungsgrenze aus.

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