LG MÖNCHENGLADBACH 4/97

LANDGERICHT MÖNCHENGLADBACH

2 S 134/97

Tatbestand

Der Kläger, Vermieter eines Einfamilienreihenhauses an die
Beklagte, hat deren Zustimmung zu einer Mieterhöhung von

1.200 DM auf 1.365 DM begehrt. Das AG hat die
Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers hatte Erfolg.

Entscheidungsgründe

Der Kläger hat einen Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten
Mieterhöhung auf 1.365 DM monatlich netto mit Wirkung ab 1.
9. 1994. Der Anspruch folgt aus § 2 I MHRG. Das schriftliche Mieterhöhungsverlangen
vom 22. 6. 1994 ist gem. § 2 II MHRG formell wirksam und damit zulässig.
Denn es lässt erkennen, dass der Kläger von den Beklagten
die Zustimmung zur Neufestsetzung des Mietzinses verlangt, indem
es die Höhe des neu verlangten Mietzinses bezeichnet und hierbei
zu seiner Begründung auf das mit Gründen versehene Gutachten
des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
J. vom 7. 5. 1994 verweist. Dieses Gutachten ermöglichte
es sowohl den Beklagten als auch dem Gericht, die
Befundtatsachen, auf die der Sachverständige sein Gutachten
stützte, jedenfalls teilweise zu überprüfen. Denn
der Sachverständige hat den von ihm für ortsüblich
und angemessen erachteten Mietzins aufgrund einer Besichtigung des
Mietobjekts ermittelt unter Berücksichtigung von zwar ihm bekannten,
aus datenschutzrechtlichen Gründen aber nicht näher bezeichneten
und mitgeteilten Vergleichswohnungen. Zur formellen Wirksamkeit
des Mieterhöhungsverlangens reichten diese Beurteilungsgrundlagen
und deren Mitteilung im Gutachten aus. Denn hinsichtlich der schriftlichen
Begründung des Mieterhöhungsverlangens genügt es,
wenn auf ein Sachverständigengutachten lediglich verwiesen
wird (Schulz, in: Bub/Treier,
Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 2. Aufl., III Rdnr. 372).

Ob das AG dem Mieterhöhungsverlangen des
Klägers zu Recht die materielle Wirksamkeit versagt hat, weil
der sachverständige Zeuge J. auf S. 22 seines
Gutachtens ausdrücklich erklärt hat, dass er das Mietpreisgefüge
des zu begutachtenden Mietobjekts in das Preisgefüge der zu
vergleichenden Wohnungen eingeordnet habe, ohne diese jedoch näher
nach Lage, Größe, Ausstattung und dem im einzelnen gezahlten
Mietzins (Quadratmeterpreis) zu bezeichnen und unter Hinweis auf
die von ihm zugesicherte Vertraulichkeit der herangezogenen Vergleichsmieten
- also auf datenschutzrechtliche Aspekte - auch in seiner mündlichen
Erläuterung seines Gutachtens die Vergleichswohnungen nicht
konkretisiert hat, kann offen bleiben.

Denn auch ohne Verwendung des Gutachtens des sachverständigen
Zeugen J. und ohne Einholung eines Gutachtens eines
vom Gericht beauftragten Sachverständigen lässt sich anhand
des im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens gültigen Mietspiegels
zuverlässig feststellen, ob der nunmehr verlangte Mietzins
die ortsüblichen Vergleichsmiete ist. Das Gericht ist bei der
Wahl der Beweismittel weder an die vom Vermieter im Erhöhungsverlangen
angeführten Begründungsmittel (hier: Sachverständigengutachten)
gebunden, ebenso wenig wie Immobilien Vermieten auf das ursprüngliche
Begründungsmittel festgelegt ist (Sternel,
MietR, 3. Aufl., III Rdnrn. 743 und 657; LG Essen, WuM 1991, 120
LG Bochum, WuM 1991, 700). Die Kammer
sieht sich - in Abkehr von ihrer früheren Rechtsprechung -
jedenfalls dann nicht an der Anwendung des grundsätzlich nur
für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern geltenden Mietspiegels
auch auf Einfamilienhäuser gehindert, wenn sich der verlangte
Mietzins innerhalb der maßgeblichen Mietpreisspanne des Mietspiegels
hält (Voelskow, in: MünchKomm, 3. Aufl.,
§ 2 MHRG Rdnr. 45; Gelhaar, in: RGRK, 12. Aufl.,
Anh. § 564b Rdnr. 14; LG Hagen, WuM 1997, 391). Dies ist hier der
Fall.

Die Kammer hält nach der Mietrichtwerttabelle
für Mönchengladbach, Stand: Juli 1993, per 1. 9. 1994
für das an die Beklagten vermietete Reiheneinfamilienhaus einschließlich
Garage den nunmehr verlangten Mietzins von 1.365 DM für ortsüblich
und angemessen und damit zu berechtigt. (Wird ausgeführt.)

Da ausweislich des Mietvertrags seit Beginn des Mietverhältnisses,
dem 1. 11. 1987, der Mietzins 1.050 DM betrug und der nunmehr verlangte
Mietzins ihn um genau 30 % übersteigt, ist die Kappungsgrenze
des § 2 Nr. 1 MHRG eingehalten.

Dass die Bewohnerin des angeblich baugleichen Nachbarhauses des
streitgegenständlichen Mietobjekts "zu dem hier in Rede
stehenden Zeitpunkt" (1. 4. oder 1. 9. 1994?) einen geringeren
Mietzins in Höhe von 1.090 DM zahlte, weshalb nach Ansicht
der Beklagten die nunmehr vom Kläger verlangte Miete nicht
ortsüblich sein soll, ist unerheblich. Denn ein Vermieter ist
in der Gestaltung des Mietzinses jedenfalls insoweit frei, als dieser
sich im Rahmen des ortsüblichen und angemessenen Mietzinses
hält. Darüber hinaus ist die Mietpreisgestaltung nur einer
"Vergleichswohnung" nicht repräsentativ und somit
nicht zur Feststellung der ortsüblichen angemessenen Miete
geeignet. Aus dem Umstand, dass Immobilien Vermieten des Nachbarhauses
von dem ihm grundsätzlich zustehenden Recht einer Mieterhöhung
möglicherweise keinen oder nur einen eingeschränkten Gebrauch
macht, können die Beklagten keine Rechte herleiten.

Ebenso wenig können sich die Beklagten mit Erfolg darauf berufen,
dass das Haus bereits bei Einzug (1987) erhebliche Mängel aufgewiesen
habe. So habe der Wasserhahn geklemmt, der Teppichboden sei verdreckt,
die Türe beschädigt und es seien Schimmel und Feuchtigkeit
sowie lose Stromleitungen vorhanden gewesen. Bei all diesen Mängeln
handelt es sich um solche, die beseitigt werden und unter Umständen
zu einer Mietminderung berechtigen können, die aber keinen
Einfluss auf die Höhe des angemessenen ortsüblichen Mietzinses
haben (LG Braunschweig, WuM 1989, 578). Der gegenteiligen Ansicht
des LG München II (NJW-RR 1994, 336) schließt
sich die Kammer nicht an. Dieses Gericht begründet
seine Ansicht damit, dass der Mieter - falls er trotz Kenntnis der
Mängel das Mietverhältnis ohne jeden Widerspruch fortsetzt,
er insbesondere den Mietzins vorbehaltlos zahlt - das Recht auf
Minderung des Mietzinses verliert und er in diesem Fall der Erhöhung
des Mietzinses zustimmen müsse, ohne ein Minderungsrecht zu
haben. Der Verlust des Rechts auf Minderung des Mietzinses wegen
bisheriger vorbehaltloser Zahlung des Mietzinses stellt nach Ansicht
der Kammer kein zwingendes Argument dafür
dar, dass Immobilien Vermieten eben deshalb keine Erhöhung des Mietzinses
soll geltend machen dürfen, die sich am mangelfreien Zustand
der Mietsache orientiert. Denn dass der Mieter das Recht auf Minderung
verloren hat, lag einzig und allein in seinem Einflussbereich. Folgte
man der Ansicht des LG München II, würde
dem Mieter das an sich verlorene Minderungsrecht im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens
wieder eingeräumt. Hierbei ist auch zu berücksichtigen,
dass wegen Nichtgeltendmachung der Minderung in der Vergangenheit
und möglicherweise unterlassener Mängelanzeige dem Vermieter
die Mängel auch unbekannt geblieben sind und er im guten Glauben,
dass die Mietsache mangelfrei und damit vertragsgerecht ist, die
an sich berechtigte Mieterhöhung vornimmt. Gesteht man dem
Mieter das Recht zu, erst im Erhöhungsverfahren mietmindernde
Mängel geltend zu machen, ginge dies zu Lasten des Vermieters,
der erst nach Geltendmachung der Mängel durch den Mieter, was
möglicherweise erst im Klageverfahren geschieht, in die Lage
versetzt wird, die Mängel zu beseitigen und ein erneutes Mieterhöhungsverfahren
einzuleiten. Hierüber kann ein langer Zeitraum vergehen, währenddessen
Immobilien Vermieten gehindert ist, in den Genuss der an sich gerechtfertigten
Mieterhöhung zu gelangen.

Dass im vorliegenden Fall die Beklagten während der Mietzeit
wiederholt behebbare Mängel gerügt haben mögen, steht
dieser Betrachtungsweise nicht entgegen, da sie in der Vergangenheit
den Mietzins vorbehaltlos gezahlt und damit ein etwaiges Mietminderungsrecht
verloren haben (§§ 539 i.V. mit 464 BGB).

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