Mieten für Berliner Ein- und Zweifamilienhäuser steigen rasant

Die Wohnlagenkarte des IVD

Alle Daten der Studie basieren auf tatsächlichen, zum 1. September 2010 neu abgeschlossenen Mietverträgen. Die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern zur Miete nimmt in Berlin kontinuierlich zu. Besonders beliebt sind diese Objekte in den südwestlichen Bezirken Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg-Wilmersdorf. Insbesondere Häuser in der Nähe von internationalen Schulen sind begehrt. Die Durchschnittsmiete über alle Berliner Bezirke hinweg liegt bei 7,86 Euro pro Quadratmeter nettokalt im Ein- oder Zweifamilienhaus. „In den vergangenen fünf Jahren ist die Durchschnittsmiete rasant um 8,3 % gestiegen“, berichtet Dirk Wohltorf, Vorstandsvorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg. „Wir erwarten auch für die Zukunft weiter steigende Mietpreise in diesem Segment“, so Wohltorf weiter. Prognostiziert wird eine Mietdynamik von bis zu 3 % im Jahr. Auf Nachfrageseite dominieren junge Familien mit überdurchschnittlichen Einkommen. „Aufgrund erhöhter Flexibilität auf dem Arbeitsmarkt neigt diese Bevölkerungsgruppe inzwischen häufig zur Anmietung statt zum Kauf eines Hauses“, erklärt Andreas Habath, Chef des Wertermittlungsausschusses und stellvertretender Vorstandsvorsitzender des IVD. Die neue Flexibilität der Berliner Jungfamilien spiegelt sich auch in der durchschnittlichen Anmietdauer, die laut IVD bei vier bis sechs Jahren liegt. Die höchsten Mieten werden in Grunewald und Dahlem mit 16 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter in der Spitze gezahlt. Ebenfalls teuer ist es in Nikolassee (14 Euro) und im Berliner Norden in Frohnau (13 Euro). Zu den Aufsteigern gehören neben Frohnau der Bezirk Niederschönhausen sowie gute Lagen in Treptow-Köpenick. Die Liste der Absteiger wird angeführt von einfachen Lagen in Reinickendorf und Spandau sowie dem Bezirk Marienfelde.

Hohe Renditeaussichten für Investoren
Für Investoren bietet das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser zur Miete gute Renditeaussichten. Dieser Nischenmarkt ist äußerst prosperierend. Stagnierenden Kaufpreisen stehen steigende Mieten gegenüber. Die hohe Fluktuation sorgt dafür, dass die Mieten bei Neuabschlüssen dem Markt angepasst werden können – in der Regel nach oben. „Erste Investoren beginnen deshalb gerade damit, Ein- und Zweifamilienhäuser in guten Berliner Lagen zu kaufen, um sie dann weiterzuvermieten“, sagt Habath, „und auch Besitzer von Eigenheimen haben den Trend erkannt und vermieten ihre Häuser lieber, statt sie zu niedrigen Marktpreise zu verkaufen.“ Durch diese Entwicklung ist mittel- bis langfristig eine Sogwirkung auf die Kaufpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern denkbar, die dann nach langen Jahren der Stagnation steigen könnten.
Die Renditen liegen über denen von Eigentumswohnungen. So werden bei Wohnungen in den Innenstadtbezirken, die im Fokus der Investoren liegen, Renditen von rund drei bis vier Prozent erzielt. Demgegenüber zeigen Ein- und Zweifamilienhäuser in den Stadtrandlagen Renditen von rund vier bis fünf Prozent. Besonders im Ostteil der Stadt, wo die Kaufpreise deutlich unter denen im Westteil liegen, wird Rendite großgeschrieben: Ein niedriges Kaufpreisniveau trifft hier auf ein vergleichsweise hohes Mietniveau.