Mietrecht: Müssen Mieter den Eigentümer bei Verkauf unterstützen?

Mieter sind keine guten Makler

18.06.2017

Wenn Mieter eine Wohnung schlecht reden, um Kaufinteressenten abzuschrecken, ist das nicht zwingend ein Grund für eine Kündigung – es sei denn, der Eigentümer kann eine gezielte Verhinderungstaktik des Mieters beweisen.

Wohnungsbesichtigung - Vor einem haus stehen mehrere Menschen. In der Haustür steht ein freundliche Frau, die herein bittet.
Wenn die Kündigung droht: Mieter sind nicht verpflichtet, die Verkaufsbemühungen des Eigentümers aktiv zu unterstützen. FOTO: FOTOLIA/M.STOLT

Wechselt eine Mietwohnung den Eigentümer, beginnt für die Bewohner der Räumlichkeiten das große Bangen. Denn oftmals wird die Immobilie nicht nur als Kapitalanlage erworben – der neue Eigentümer will vielmehr selbst einziehen. Eine Eigenbedarfskündigung ist die Folge. Um den Verkauf der Immobilie zu verhindern, versuchen Mieter daher oftmals, den Interessenten einen Erwerb „madig“ zu machen, indem z. B. auf sämtliche Mängel hingewiesen oder mit dem Widerspruch gegen eine etwaige Eigenbedarfskündigung gedroht wird. Doch ist das rechtlich zulässig oder darf das Mietverhältnis deshalb gekündigt werden?

Vermieterin klagt auf Räumung der Wohnung

Eine Mietwohnung sollte verkauft werden. Zu diesem Zweck wurden einige Besichtigungstermine mit der Mieterin der Räumlichkeiten vereinbart. Kurz darauf mahnte die Vermieterin die Mieterin ab. Diese habe unter anderem angeblich die Wohnung schlechtgeredet sowie angedroht, gegen eine etwaige Eigenbedarfskündigung auf jeden Fall Widerspruch einzulegen. Mit diesem Verhalten vereitele sie den Wohnungsverkauf. Als sich dieses Benehmen nach Ansicht der Vermieterin nicht besserte, kündigte diese das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich.
Weil sich die Mieterin dennoch weigerte, aus der Wohnung auszuziehen, klagte die Vermieterin vor Gericht auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Mieterin erklärte jedoch, nicht zur aktiven Unterstützung der Verkaufsbemühungen verpflichtet zu sein. Die Kündigungen seien unwirksam und hätten daher nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt.

Mieterin muss nicht ausziehen

Das Amtsgericht (AG) Saarbrücken kam zu dem Ergebnis, dass die Vermieterin keinen Kündigungsgrund hatte und deswegen auch nicht kündigen durfte. Weil das Mietverhältnis nicht wirksam beendet worden war, musste die Mieterin auch nicht aus der Wohnung ausziehen.

Es ist Mietern nämlich nicht verboten, Kaufinteressenten wahrheitsgemäß über den Zustand der Wohnung aufzuklären – vor allem, wenn die explizit nach Mängeln, Schönheitsfehlern oder sonstigen Problemen fragen. Denn Mieter sind nicht dazu verpflichtet, die Verkaufsbemühungen ihres Vermieters aktiv zu unterstützen und die Wohnung zum Beispiel zu bewerben oder anzupreisen. Allerdings darf ein Mieter auch nicht lügen, um einen Verkauf zu verhindern.

Ferner dürfen Mieter den geltend gemachten Eigenbedarf ihres Vermieters bezweifeln und nach § 574 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) einer Kündigung widersprechen. Möchten Mieter von diesem Recht Gebrauch machen, können sie dies dann gegenüber den Kaufinteressenten natürlich auch kundtun. Ergeben sich daraus für den Vermieter tatsächlich Nachteile – weil er zum Beispiel die Wohnung deswegen nicht loswird oder der Kaufpreis gedrückt wird –, kann er nach § 573 II Nr. 3 BGB immer noch kündigen. Dass sie aufgrund des Verhaltens der Mieterin tatsächlich Nachteile erlitten hat, konnte die Vermieterin vorliegend jedoch nicht nachweisen.

Hierzu hätte sie nämlich explizit darlegen müssen, wann genau die Mieterin gegenüber wem was gesagt hat. Vorliegend hat die Vermieterin aber nur pauschal behauptet, dass die Mieterin unter anderem schlecht über die Wohnung geredet habe und den Wohnungsverkauf verhindern möchte. Diese Angaben waren nach Ansicht des Amtsgerichts somit zu ungenau. Auch für bewusste Lügen der Mieterin gab es keinerlei Anhaltspunkte. Die Vermieterin durfte das Vertragsverhältnis daher nicht kündigen.

Fazit: Soll eine Mietwohnung verkauft werden, müssen Mieter nicht aktiv bei der Veräußerung behilflich sein. Sie können etwa nicht gezwungen werden, nur Positives über die Wohnung zu sagen. Auch dürfen sie deutlich darauf hinweisen, dass sie nicht freiwillig aus ihrem Heim ausziehen werden, sofern ihnen der neue Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung überreicht.

AG Saarbrücken
Urteil v. 04. 05. 2016
Az.: 3 C 498/15

Autorin: Sandra Voigt, Assessorin und Redakteurin bei anwalt.de

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