Mieterhöhung

Will der Vermieter die Miete nach § 558 BGB auf die ortübliche Vergleichsmiete erhöhen, sieht er sich in der Regel mit dem Problem konfrontiert, dass die Mietspiegel nur Nettomieten ausweisen. Der Bundesgerichtshof hatte sich daher in der Vergangenheit mehrfach mit der Frage zu beschäftigen, wie die Erhöhung einer Bruttokaltmiete, die mit einem Mietspiegel begründet wird, zu handhaben ist. Zugleich hat der Bundesgerichtshof (BGH) dargelegt, wie künftig mit der Vereinbarung einer Bruttowarmmiete umzugehen ist.
Urteil vom 19.07.2006
Az.: VIII ZR 221/05

1. Teilinklusiv-/Bruttokaltmiete
Noch bis in die 80-er Jahre war es durchaus üblich, Teilinklusiv- bzw. Bruttokaltmieten zu vereinbaren, bei denen in der vereinbarten Miete alle Nebenkosten, welche normalerweise nach dem damals geltenden § 27 der II. Berechnungsverordnung ausgewiesen waren, zu vereinbaren. Gerade private Hauseigentümer kleinerer Einheiten oder vermieteter Eigentumswohnungen versprachen sich davon eine wesentliche Erleichterung, waren sie doch nicht gezwungen, jährlich über die Betriebskosten abzurechnen.
Heute sehen sich diese Vermieter regelmäßig mit dem Problem konfrontiert, dass bei einer Mieterhöhung in größeren Gemeinden der örtliche Mietspiegel anzuwenden ist, in welchem normalerweise nur Nettokaltmieten ausgewiesen werden.

Problem: Wie ist das Mieterhöhungsverlangen so ordnungsgemäß formuliert, dass es einer gerichtlichen Kontrolle in formeller und materieller Hinsicht standhält?

Die Gerichte unterscheiden bei der Prüfung der Wirksamkeit einer Mieterhöhung nach der formellen Rechtmäßigkeit, welche die allgemeinen Formalien wie ordnungsgemäßer Adressat der Erhöhungserklärung, schriftliche Erläuterung der einzelnen Schritte der Miterhöhung und Form der Erhöhungserklärung als Fax, Sammelschreiben oder Einzelbrief mit richtiger Unterschrift, und der materiellen Rechtmäßigkeit, also der Frage, ob die Mieterhöhung den Vorschriften des Gesetzes zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.

a) Betriebskostenanteil
Der BGH hat sich mit der Frage der Wirksamkeit einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter anderem im Urteil vom 26.10.2005 beschäftigt. Der Vermieter hatte in der Mieterhöhungserklärung im Jahre 2003 für die Berechnung der Vergleichsmiete von der zu zahlenden Bruttomiete einen Betriebskostenanteil von 1,29 EUR/qm abgezogen, wobei er sich zur Höhe des Betriebskostenanteils auf eine Betriebskostenaufstellung des Jahres 1997 bezog. Der Bundesgerichtshof gelangte zu der Ansicht, dass zur Herstellung des Vergleichsmaßstabes zwischen der vertraglich vereinbarten Bruttokaltmiete und der nunmehr in Anwendung des Berliner Mietspiegels 2003 enthaltenen Nettokaltmiete der Vermieter verpflichtet ist, die aktuellen Betriebskosten zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterlösungsverlangens herauszurechnen. Der Bundesgerichtshof hat dabei darauf hingewiesen, dass zur Herstellung der Vergleichbarkeit zwischen der vertraglichen Bruttokaltmiete und den Nettovergleichsmieten des Mietspiegels der Vermieter weder auf Durchschnittswerte des Berliner Mietspiegels abstellen kann, die zum fraglichen Zeitpunkt mit einem Durchschnittswert von 1,17 EUR/qm für das im dort zu erörternden Fall streitige Mietspiegelfeld angegeben war, noch durch die Heranziehung einer älteren Betriebskostenberechnung, oder durch die Hinzuziehung anderer Durchschnittswerte für Betriebskosten den Betriebskostenanteil ermitteln kann. Vielmehr hat der Vermieter die tatsächlich auf die Mietwohnungen entfallenden Betriebskosten zu ermitteln und diese dann in die Berechnung einzustellen.

b) Ortsübliche Vergleichsmiete
Für die Berechnungsschritte zur Herstellung der Vergleichbarkeit der konkret zu erhöhenden Miete mit den im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettokaltmieten hat der BGH zwei Varianten zugelassen:
Entweder kann der Vermieter die zum Zeitpunkt der Mieterhöhung konkret auf die streitige Wohnung entfallenden Betriebskosten zu der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettokaltmieten hinzuaddieren oder aber umgekehrt den Betriebskostenanteil aus der vereinbarten Bruttomiete herausrechnen, um den in der Vertragsmiete enthaltenen Nettomietanteil zu ermitteln und dem Nettomietspiegelwert gegenüber zu stellen.

c) Kappungsgrenze
Von besonderem Interesse ist für den Vermieter, dass der BGH bereits mit Urteil vom 19.11.2003 entschieden hat, dass die im § 558 Abs. 3 BGB vorgeschriebene Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von 3 Jahren nicht aus der zu vergleichenden Nettomiete, sondern aus der vereinbarten Teilinklusiv- bzw. Bruttokaltmiete zu ermitteln ist. Der Vermieter ist also berechtigt, auf die vereinbarte vertragliche Bruttokaltmiete 20 % Aufschlag vorzunehmen und die Miete bis zu diesem Wert zu erhöhen, wenn die daraus ermittelte Miete noch im Rahmen des üblichen der ortsüblichen Vergleichsmiete nach der vorstehend beschriebenen Berechnungsmethode liegt. Dieses ist regelmäßig von Vorteil, da 20 % aus der vereinbarten höheren Bruttokaltmiete einen höheren Betrag ergeben als aus der zu ermittelnden Nettokaltmiete.

2. Ortsübliche Vergleichsmieten bei Bruttowarmmieten
Besonders bei der Vermietung von möblierten Appartements oder Wohnungen in Häusern mit nicht mehr als drei Wohnungen kommt es auch zur Vereinbarung von Bruttowarmmieten. Diese Bruttowarmmieten sind jedoch seit dem Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebäuden (Energieeinsparungsgesetz - EnEG - in der Fassung des Änderungsgesetzes vom 20.06.1980, nunmehr in der Fassung der Bekanntmachung vom 01.08.2005) für Wohnungen und Gebäude mit mehr als 2 Wohnungen nicht mehr zulässig. Der Vermieter ist daher nach dem am 19.07.2006 verkündeten Urteil des BGH, Az: VIII ZR 221/05, verpflichtet, solche Bruttowarmmieten so abzuändern, dass er zukünftig die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig gegenüber dem Mieter abrechnet.
Ausnahmen sind nur noch in den Fällen des § 11 Heizkostenverordnung (HeizkV) für Wohnungen zulässig, bei denen die Anbringung von Geräten zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist oder die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig geworden sind und in denen der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann, sowie für Wohnräume in Altenpflege-, Studenten-, Lehrlings- oder ähnlichen Wohnanlagen und Gebäuden, die mit Wärme aus Anlagen zur Rückgewinnung von Wärme oder aus Wärmepumpen und Solaranlagen oder Kraftkoppelungsanlagen versorgt werden. Liegen solche Ausnahmefälle nicht vor, hat der Vermieter zwingend Verbrauchserfassungsgeräte in den Wohnräumen anzubringen und danach die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Ist der Vermieter diesen Anforderungen bisher nicht nachgekommen, soll das allerdings nach Ansicht des BGH nicht dazu führen, dass die Miete insgesamt unwirksam ist. Vielmehr geht der BGH davon aus, dass in den Fällen, in denen die Mieterhöhung ansonsten formell rechtmäßig ist und den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Mieterhöhung entspricht, nur der Teil der Mieterhöhung unwirksam bzw. gem. § 134 BGB nichtig ist, der auf die Heiz- und Warmwasserkosten entfällt.
Hat der Vermieter also die Betriebs- und Heizkosten ordnungsgemäß aus der Bruttomiete herausgerechnet, bleibt die Erhöhung des verbleibenden Nettomietvertrages wirksam. Der Vermieter kann nur den in der Bruttomiete enthaltenen pauschalen Heizkostenanteil nicht mehr vom Mieter verlangen, sondern muss ihn zukünftig als Vorschuss geltend machen und am Jahresende darüber abrechnen. Der BGH kommt zur Ansicht, dass bei einer vertraglichen Bruttowarmmiete eine Mieterhöhungserklärung nicht insgesamt unwirksam ist, sondern vielmehr in einzelnen Schritten vorzunehmen ist, wobei die Erhöhung bezogen auf die Nettokaltmietenanteil zulässig und begründet bleibt.

Fazit
Zukünftig müssen sich die Vermieter von kleinen Wohnanlagen oder von vermieteten Eigentumswohnungen, die bisher keine Nettokalt- oder Nettowarmmiete vom Mieter verlangt haben, bei der Erhöhung der Miete auf den ortsüblichen Vergleichsmietzins die Mühe machen, den konkret auf die Wohnung entfallenden Betriebskostenanteil zu ermitteln. Am einfachsten wird dies bei vermieteten Eigentumswohnungen dadurch erfolgen können, dass sich der Eigentümer die letzte Wohngeldabrechnung des WEG-Verwalters zur Hand nimmt und daraus sämtliche in § 2 Nr. 1 bis 17 BetrKV aufgeführten umlagenfähigen Betriebskosten zusammenaddiert. Er hat dabei zu berücksichtigen, dass weder die von ihm zu zahlende Verwaltergebühren des WEG-Verwalters noch die regelmäßig zu zahlenden Instandhaltungsumlagen auf den Mieter als Betriebskosten umlagefähig sind. Umlagefähig ist allerdings nach § 2 Nr. 1 BtrKV die vom Eigentümer üblicherweise direkt an das zuständige Finanzamt zu zahlende Grundsteuer. Diese Grundsteuer ist dem auf die Wohnung entfallenden Betriebskostenanteil hinzurechnen. Daraus ergibt sich der fiktive Betriebskostenanteil der Wohnung.

Unzulässig sind zukünftig Bruttowarmmieten. Hier ist der Vermieter verpflichtet, mit dem Mieter eine Umstellung auf eine Bruttokaltmiete zu vereinbaren und die auf die Wohnung entfallenden Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchabhängig abzurechnen.

RA Birk Nötzold