Wer zahlt die höchste Miete im Quartier?

Mieterhöhung: Tipps rund um den Mietspiegel

11.10.2017
Auf einem Schreibtisch liegen: ein Taschenrechner, ein Stift, eine Brille, mehrere Geldstücke sowie ein Ordner mit der Aufschrift Miete und ein Ordner mit der Aufschrift Mieterhöhungen.
Bei der Ermittlung der Mietpreishöhe sollte jeder Vermieter den Mietspiegel zu Rate ziehen. BILD: FOTOLIA/Marco2811

In der heutigen Zeit ist das Thema Mieterhöhung in aller Munde – beispielsweise durch die inzwischen gesetzlich verankerte Mietpreisbremse für Neuvermietungen und durch Mieterhöhungen infolge Modernisierungen bereits vermieteter Wohnungen. Wichtig in diesem Zusammenhang ist immer der Mietspiegel, der in den §§ 557, 558 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt ist.

Der einfache Mietspiegel ist in § 558c BGB geregelt und bietet eine zusammenfassende Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau – also für Gebäude und Räume, die zu Wohnzwecken genutzt werden – zu einem bestimmten Stichtag. Dieser Mietspiegel muss, ebenso wie der in § 558d BGB geregelte qualifizierte Mietspiegel, von den Gemeinden oder Interessenverbänden der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt bzw. anerkannt worden sein.
Die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel sind allgemein höher, denn dieser muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden, wobei die angewandten Ermittlungsmethoden sowohl dokumentiert als auch nachvollziehbar und überprüfbar sein müssen.

Formalien der Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung muss immer schriftlich erfolgen und an alle Personen gerichtet sein, die davon betroffen sind und den Mietvertrag unterschrieben haben, beispielsweise Ehepartner, Lebensgefährten oder Mitglieder einer Wohngemeinschaft, denn jeder Mieter muss einer Mieterhöhung zustimmen.
Eine Mieterhöhung muss vom Vermieter zudem immer begründet werden und erfolgt meist durch den Verweis auf den jeweiligen Mietspiegel, wobei er dem Mieter die Einsichtnahme in den Mietspiegel ermöglichen muss, damit dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann.

Wurde der Mietspiegel von der Gemeinde erlassen, kann dieser meist kostenlos im Amtsblatt nachgelesen werden. Manchmal ist dieser, wie auch ein Mietspiegel, der von Interessenverbänden erstellt wurde, nicht kostenfrei zu erhalten. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieterhöhungsverlangen eine Kopie dieses Mietspiegels beifügen oder diesen frei zugänglich auslegen. Für die allgemeine Zugänglichkeit des Mietspiegels ist es nicht notwendig, dass dieser von der Gemeinde kostenlos abgegeben bzw. zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das Internet abrufbar ist. Wird eine geringe Schutzgebühr zur Abgabe des Mietspiegels verlangt, so gilt dieser trotzdem als allgemein zugänglich (Landgericht Karlsruhe, Urteil v. 11. 04. 2014, Az.: 9 S 17/14).

Entscheidungskriterium Wohnungsausstattung

Um Wohnungen korrekt einordnen zu können, enthält jeder Mietspiegel verschiedene Kategorien mit unterschiedlichen Kriterien, beispielsweise Lage und Ausstattung bzw. Baujahr des Mietobjekts, Wohnungsgröße, Energiesparmaßnahmen oder Wohnungsausstattung hinsichtlich Heizungsart, Küchen- und Sanitärausstattung, Bodenbelägen oder Balkon usw. Diese Kriterien werden ihrer Art nach als wohnwertsteigernd, wohnwertmindernd oder neutral gewertet.
Für jede dieser Kategorie existieren wiederum unterschiedliche Preisspannen, in die die Wohnung eingeordnet werden muss, um die ortsübliche Miete zu ermitteln, die sogenannte Spanneneinordnung – einen Katalog, mit dessen Hilfe eine Wohnung besser oder schlechter als der Mittelwert beurteilt wird. Den höchsten Wert erhalten Wohnungen, für die nur positive Merkmale zutreffen, den niedrigsten Wohnungen mit ausschließlich negativen Merkmalen. In jedem Fall können aber Ausnahmen zur Abweichung von der ausgewiesenen Spanne vereinbart werden.

Auch im Hinblick auf die Wohnungsausstattung gibt es oftmals Streit zwischen Mieter und Vermieter, der häufig vor Gericht endet. In einem aktuellen Fall wollte eine Vermieterin einen alten Plattenherd durch einen neuen Herd mit Cerankochfeld austauschen lassen. Diese Maßnahme wirkte zwar wohnwerterhöhend, auf eine Mieterhöhung verzichtete die Vermieterin aber. Trotzdem verweigerte der Mieter den Austausch und wurde schließlich vom Gericht zur Duldung dieser Bagatellmodernisierung verurteilt (Amtsgericht Berlin, Urteil v. 19. 12. 2016, Az.: 10 C 391/16).

Häufigkeit von Mieterhöhungen

Mieterhöhungen können vom Vermieter nicht beliebig oft durchgeführt werden. So darf der Vermieter nach § 558 Abs. 1 BGB eine Zustimmung zur Mieterhöhung nur dann verlangen, wenn die Wohnungsmiete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Ein neues Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung erfolgen. Diese Regelungen betreffen jedoch keine Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen oder geänderter Betriebskostenvorauszahlungen.

Grenzen der Mieterhöhung

Aufgrund der sogenannten Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB darf die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent der Ausgangsmiete betragen, die drei Jahre vor Wirksamwerden der Mieterhöhung galt. Sie darf höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. In Gebieten, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, kann diese Grenze sogar auf maximal 15 Prozent herabgesetzt werden. Der BGH stellt in diesem Zusammenhang klar, dass es genügt, wenn in dem Mieterhöhungsschreiben die ortsübliche Vergleichsmiete angegeben ist und diese ausreichend begründet wurde (BGH, Hinweisbeschluss vom 26. 04. 2016, Az.: VIII ZR 54/15).
 

Autorin: Gabriele Weintz, Wirtschaftsjuristin und Redakteurin bei anwalt.de.
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Suchbegriffe:  MieterhöhungMietpreisbremseNeuvermietung

aus: IVV Ausgabe 10/2017

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