Mieterhöhungen und Nebenkostenabrechnungen: Fallstricke für private Vermieter

01.04.2016

Häufig fehlt privaten Vermietern die Professionalität in Fragen des Mietrechts und sie sind deshalb den Gefahren von Fehlern bei Vermietungen, zu denen auch Nebenkosten-abrechnungen gehören, stärker ausgesetzt als zum Beispiel Wohnungsgesellschaften. Es gibt eine Reihe formeller Vorschriften für Mieterhöhungen, die eingehalten werden müssen. Zwei aktuelle Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) kommen besonders den privaten Vermietern entgegen.

FOTO: PIXELIO/T.RECKMANN

Es gibt eine Reihe formeller Vorschriften für Mieterhöhungen, die eingehalten werden müssen. Gesetzlich geregelt sind sie in den Paragraphen 558 bis 561 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Sie nicht zu beachten oder falsch auszulegen, kann zu Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter führen und das Vertrauen belasten.

Zwingende formelle Anforderungen bei Mieterhöhungen sind die Textform und die Begründung, die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung und die Aufklärung des Mieters über das ihm zustehende Sonderkündigungsrecht.

Zur Begründung der Mieterhöhung kann sich der Vermieter auf Mietspiegel berufen, die von Kommunen aufgestellt werden, oder eine Auskunft aus einer Mietdatenbank zu Grunde legen, die von Gemeinden und Interessenvertretern betrieben wird. Weiter kann er ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorlegen. Als vierte Möglichkeit kann er einzelne vergleichbare Wohnungen heranziehen, wobei drei Vergleichswohnungen ausreichend sind.

Die Begründung der Mieterhöhung muss stimmig sein

Für den Mieter muss überprüfbar sein, ob sich der neue Preis der Wohnung bei der Berechnung der Mieterhöhung durch den Vermieter in das örtliche Preisgefüge einfügt. Das Preisgefüge bildet sich aus den Faktoren Wohnlage, Wohnungsgröße, Baualter sowie Ausstattungsmerkmale. Manche Vermieter beauftragen dazu, wie im vorliegenden Rechtsfall, sachkundige Gutachter. Nicht unproblematisch ist, wenn Vermieter die notwendigen Recherchen auf eigene Faust betreiben und das Mieterhöhungsschreiben selbst verfassen. Hier können sich schnell Fehler einschleichen.

Oft wird als Begründung der Mietspiegel genutzt. Er soll dazu beitragen, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen und Streitigkeiten zwischen den Mietparteien zu vermeiden. Man unterscheidet zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel. Letzterer wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt.

Zweiter Teil des Artikels (ab 2.04.16 online): Die Nutzung von Mietspiegeln: Der Teufel steckt im Detail

BGH zu den Anforderungen an die Pflicht des Vermieters zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens

Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Bestätigung der Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010- VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10). Etwaige kleinere Mängel des Gutachtens führen nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Gründen.

Quelle: BGH, 03.02.2016 - VIII ZR 69/15

BGH senkt Anforderungen an Nebenkostenabrechnungen

Mit einem Urteil in einem anderen Fall hat der BGH nach Angaben der WI eine pragmatische Entscheidung für Vermieter getroffen. Danach sollen an die Nebenkostenabrechnung nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden dürfen und sich der Verwaltungsaufwand des Vermieters in Grenzen halten (Az. BGH VIII ZR 93/15).

Künftig reicht es aus, wenn in der Nebenkostenabrechnung bei den Betriebskostenarten die Gesamtkosten angegeben werden. Wie diese ermittelt und errechnet wurden, muss dem Mieter nicht mehr mitgeteilt und erläutert werden. Das betrifft zum Beispiel Betriebskostenarten wie Hausmeisterkosten sowie Reparatur- und Verwaltungskosten, die durch den Hausmeister verursacht wurden und nicht mehr auseinandergerechnet werden müssen.

Diese Entscheidung ist nach Auffassung der WI sehr zu begrüßen. Besitzer von Eigentumswohnungen können die jährlichen Hausgeldabrechnungen des Wohnungseigentumsverwalters zur Abrechnung heranziehen. Darin sind die Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen, in der Regel besonders gekennzeichnet. Auch das vereinfacht den Verwaltungsaufwand. Zu beachten ist, dass der Vermieter einmal jährlich abrechnen muss.

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Quelle: Wüstenrot Immobilien GmbH

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