Mietkaution

Leider gehen nicht alle Mieter mit der Mietsache - der Wohnung - pfleglich um, so dass beim Auszug nach einer Kündigung nicht selten Wohnungsschäden bleiben, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus gehen.
Den vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nicht ausgleichen; diese Abnutzung ist in der Mietsumme „enthalten“. Auch deshalb benötigen Vermieter eine Mietkaution. Sie schützt vor Zahlungsunfähigkeit und Zahlungsunwilligkeit von Mietern. Der Grund: Die Kaution dient zur Sicherung von Vermieter-Ansprüchen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten laut Mietvertrag nicht erfüllt.

Zwei Grundsätze gelten:
1. Die Mietsicherheit ist in ihrer Höhe auf drei Nettokaltmieten begrenzt.
2. Der Mieter darf eine Barkaution in Raten leisten.
Die erste Rate der Kaution ist grundsätzlich zu Beginn des Mietverhältnisses vom Mieter zu zahlen.

Das sind die vier möglichen Sicherungsmittel:
1. Barkaution als Geldbetrag des Mieters. Vorteil: Um im Notfall schnell über das Geld verfügen zu können, ist sie das beste Mittel, wenn sie auf den Namen des Vermieters mit Treuhandkonto angelegt worden ist.
Die Kaution muss bei Wohnraummietverträgen verzinst werden, bei Gewerberaum nicht (hier kann die Kaution auch bis zu sieben Nettokaltmieten betragen).
2. Bürgschaft über eine Bank, die für Verbindlichkeiten des Mieters eintritt.
Bürgschaften müssen unbefristet, selbstschuldnerisch und auf erstes Anfordern ausgestellt sein. Der Vermieter muss eine Bürgschaftsurkunde im Original bekommen.
Vor- und Nachteile der Bürgschaft:
Sie nutzt nur, wenn sie korrekt formuliert ist, senkt dann aber Verwaltungsaufwand beim Vermieter.
Die Sicherheit erhöht sich nicht um die jährlichen Zinsen.
Ist eine Forderung des Vermieters verjährt, kann der Bürge die Leistung verweigern. Eine Aufrechnung mit der verjährten Forderung ist Vermietern nicht möglich. Damit ist die Bürgschaft unflexibel und schützt ungenügend gegen zahlungsunwillige Mieter. Bargeld ist einfach besser.
Und: Die Vereinbarung von Barkaution plus Bürgschaft ist als „Doppelsicherung“ unzulässig - Rechtsfolge: Der Mieter muss überhaupt keine Kaution zahlen.
3. Verpfändetes Sparbuch, das der Mieter selbst einrichtet und womit er den Geldbetrag per Verpfändungserklärung an den Vermieter abtritt. Nachteil: Forderungen können von Vermietern schwerer realisiert werden als bei 1. und 2.
4. Sicherungsabtretung von dem Mieter zustehenden Forderungen an den Vermieter über das Mieter-Gehalt. Nachteil: Diese Kautionsform ist rechtlich umstritten; oft ist sie auch nicht von Dauer - wenn etwa Arbeitsverhältnisse enden oder Arbeitgeber zahlungsunfähig werden.

Wann muss die Rückzahlung der Kaution erfolgen?
In der Regel bis zu 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses, aber es gibt Ausnahmefälle, die eine Verlängerung der Kautionsabrechnungsfrist auf 2,5 Jahre rechtfertigen!

Gesetze
§ 538 BGB
Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch
Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.
§ 551 BGB
Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2)  Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Urteile
Wird dem Mieter der Gebrauch an den Mieträumen nicht eingeräumt, so erfüllt der Vermieter seine Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 1 S. 1 BGB nicht und der Mieter wird mit dessen Hauptleistungspflicht aus Abs. 2 frei. Der Vermieter behält den Mietanspruch aus § 535 Abs. 2 BGB nämlich nur, wenn und solange er zur Erfüllung bereit und in der Lage ist (Schmitt/Futterer, § 537 Rn 21).

Steht die Übergabe wegen der noch auszuführenden Räumung durch den Vormieter noch aus, bedarf es eines ausdrücklichen Übergabeangebots (Schmitt/Futterer, § 537 Rn 27).

Maßgeblicher Zeitpunkt für den Beginn eines Mietverhältnisses ist nicht das im Mietvertrag benannte Anfangsdatum, sondern, die tatsächliche Einräumung des uneingeschränkten Gebrauchs an der Mietsache (Schmidt/Futterer, § 535, Rz. 3).

Der Wohnraummieter erwartet regelmäßig den Einzug zu einem jeweiligen Auszugstermin seiner bisherigen Wohnung und geht daher von einem absoluten Fixgeschäft aus (Schmidt/Futterer, § 535 Rz. 8). 

Die Hauptpflicht des Vermieters ist es, dem Mieter den unmittelbaren Besitz zur Mietsache zu verschaffen (Schmidt/Futterer, § 535 Rz. 15).

Generell ist erforderlich, dass der Vermieter den Mieter durch Übergabe sämtlicher Schlüssel in die Lage versetzt, die Mietsache vertragsgemäß zu nutzen (AG Potsdam, WuM 1995, 34).
 
Lediglich die Zugangsmöglichkeit des Mieters zur Mietsache reicht nicht aus (LG Berlin, NJW-RR 1988, 203).
 
Die Schlüsselübergabe reicht zur Einräumung des Mietgebrauchs selbst dann nicht aus, wenn der Mieter den Besitz tatsächlich nicht übernehmen kann, weil der frühere Mieter noch nicht geräumt hat (Schmidt/Futterer, Rz. 15; sowie § 536 a BGB Rz. 25). 

Der Vermieter verstößt gegen seine Kardinalpflicht, wenn er dem Mieter den Besitz der Mietsache nicht einräumt (OLG Düsseldorf, DWW 1993, 197).

Die erste Teilleistung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 Abs. 2 S. 2). Unter dem Beginn des Mietverhältnisses ist nicht der Vertragsschluss, sondern derjenige Zeitpunkt zu verstehen, zu dem das Mietverhältnis vereinbarungsgemäß beginnen soll (LG Mannheim, ZMR 1990, 18). Das Recht des Mieters zur Ratenzahlung ist unabdingbar (§ 551 Abs. 4).
 
Eine wie auch immer geartete Vereinbarung, wonach die Kaution bei Mietbeginn fällig sein soll, ist unwirksam (BGH WuM 2004, 269).
Unwirksam ist insbesondere auch die Vereinbarung, wonach die Übergabe der Schlüssel von der Zahlung der vollen Kaution abhängig gemacht sein soll.
Lediglich bei Nichtzahlung der ersten Mietrate hat der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Schlüsseln, nicht jedoch bei der Kaution.

Bezüglich der erbrachten Kaution hat der Mieter einen Anspruch auf Nachweis der gesetzkonformen Anlage (NJW-RR 1991, 79).
 
Der Mieter kann auch ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete (bis zur Höhe der Kaution) geltend machen, bis der Vermieter die Kautionssumme angelegt hat (LG Kiel, WuM 1989, 18; AG Bremen WUM 1989, 74, AG Müllheim WuM 1990, 326; Schmidt/Futterer, § 541, Rz. 77).
 
Bei ratenweiser Zahlung der Kaution hat der Mieter auch ein Zurückbehaltungsrecht an weiteren Raten bis zum Nachweis der gesetzgemäßen Anlage der bereits geleisteten Zahlungen (AG Ludwigshafen WuM 1992, 188; AG Braunschweig WuM 1987, 257).
Datei: begriffe kaution.doc   Datum: 27.10.2009 11:18:00   Bearbeiter: Stephanie Schmook   Zeichen: 6437   Wörter: 1062