Gemeinschaftliches Eigentum nicht eigenmächtig sanieren

Halten einzelne Wohnungseigentümer eine Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums für erforderlich, müssen sie einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft herbeiführen. Ohne Beschluss dürfen sie in der Regel nicht selbst Hand anlegen und können daher keinen Kostenersatz von der Gemeinschaft verlangen.

Aus dem Tatbestand

Es ging dabei um eine ältere Wohnanlage mit erheblichem Sanierungsstau. Die Gemeinschaft beschloss eine Sanierung, die sich weitgehend an dem Plan eines Architektenbüros orientierte. Allerdings sah dieser im Hinblick auf die Feuchtigkeitsschäden im Kellerbereich auch eine Sanierung der Kellersohle vor. Dazu war die Gemeinschaft wegen der damit verbundenen hohen Kosten zunächst nicht bereit. Vielmehr wollte man abwarten, ob die anderen beschlossenen Maßnahmen ausreichten, um die Feuchtigkeit zu beheben.

Da die Kellerwände feucht blieben, sanierte der Eigentümer der Souterrainwohnung in der Folgezeit die Kellersohle auf eigene Faust und verklagte die Gemeinschaft, ihm die entstandenen Kosten zu ersetzen. Damit kam er jedoch vor Gericht nicht durch.

Aus den Entscheidungsgründen

Laut dem Urteil war der Eigentümer der Souterrainwohnung nicht berechtigt, ohne entsprechenden Beschluss gemeinschaftliches Eigentum zu sanieren. Vielmehr hätte er einen neuen Beschluss der Gemeinschaft herbeiführen müssen, da die seitherigen Maßnahmen nicht ausreichten, um die Feuchtigkeit zu beseitigen. Falls die Gemeinschaft die erforderliche Sanierung der Kellersohle weiterhin abgelehnt hätte, bestand die Möglichkeit, den notwendigen Beschluss gerichtlich zu ersetzen.

Auf dieses Vorgehen dürfe man nur ganz ausnahmsweise verzichten, wenn unmittelbar ein Schaden drohe und nicht mehr rechtzeitig ein Beschluss gefasst werden könne, stellte das Gericht klar. Doch auch in diesem Fall müsse man sich an den Verwalter wenden, damit dieser die erforderlichen Sofortmaßnahmen veranlasst.

Quelle: Wüstenrot & Württembergische

Gericht: BGH
Aktenzeichen: V ZR 246/14
Urteil vom: 25.09.2014

Kategorie des Urteils: Gemeinschaftseigentum

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