Gericht muss Härtegründe sehr sorgfältig prüfen

Hochbetagte Mieter mit Pflegebedarf und Anzeichen einer demenziellen Erkrankung haben möglicherweise gute Chancen, sich gerichtlich gegen eine an sich zulässige Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter zu wehren. Auf jeden Fall müssen Gerichte vorgebrachte Härtegründe der Mieter sehr sorgfältig prüfen und in die Abwägung der beiderseitigen Interessen einbeziehen.

Aus dem Tatbestand

Die Beklagten sind seit 1997 Mieter einer Dreieinhalbzimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses. Der im Verlauf des Rechtsstreits verstorbene Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, dass er die Wohnung für die vierköpfige Familie seines Sohnes benötige, der bisher die im Obergeschoss liegende Wohnung bewohne und beabsichtige, diese Wohnung und die Wohnung der Beklagten zusammenzulegen, um mehr Platz für seine Familie zu haben. Die Mieter widersprachen der Kündigung und machten unter anderem geltend, der Sohn könne mit seiner Familie alternativ die leer stehende Dachgeschosswohnung nutzen.

Jedenfalls könnten sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund persönlicher Härte verlangen, da der im Jahre 1930 geborene Mieter zahlreiche gesundheitliche Einschränkungen habe und an einer beginnenden Demenz leide, die sich zu verschlimmern drohe, wenn er aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde. Bei einem Verlust der bisherigen Wohnung sei ein Umzug in eine Altenpflegeeinrichtung nicht zu umgehen. Daher lehne es die noch rüstige Mieterin ab, sich entweder von ihrem Mann zu trennen oder selbst in ein Altenpflegeheim zu ziehen.

Die von den Erben des bisherigen Vermieters weiterverfolgte Räumungsklage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Nach Auffassung des Berufungsgerichts könnten die Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht verlangen. Ihre Härtegründe verdienten keinen Vorrang gegenüber den Interessen der Vermieterseite. Daraufhin ging der Fall vor den Bundesgerichtshof.

Aus den Entscheidungsgründen

Dieser betonte in seiner Entscheidung, dass vorinstanzliche Gerichte Härtefallgründe mit besonderer Sorgfalt zu prüfen hätten. Ein Gericht dürfe es zum Nachteil des Mieters nicht unterlassen, sich ein in die Tiefe gehendes eigenständiges Bild
von dessen betroffenen Interessen zu verschaffen.
Gerade bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte aber verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen. Da die notwendigen Feststellungen bislang unterblieben seien, hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Quelle: Pressestelle BGH

► Update (06.07.2017, Quelle: IVD Immobilienverband Deutschland IVD - Verband der Immobilienberater, Makler,
Verwalter und Sachverständigen Region Süd e.V.)

Der BGH stellt klar, dass die Kündigung formell wirksam ist. Er führt unter Bezugnahme auf seine ständige Rechtsprechung aus, dass es für die formelle Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung genüge, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichne, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Dementsprechend seien bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend. Diese Voraussetzungen seien vorliegend erfüllt. Ausführungen zu möglichen Alternativen zur Deckung des Wohnbedarfs seien entbehrlich, weil das Kündigungsschreiben nicht dazu diene, dem Mieter schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen. Im vorliegenden Fall komme hinzu, dass den Mietern die räumlichen Verhältnisse im Haus bekannt seien. Es verstehe sich von selbst, dass derartige, einem Mieter längst geläufige Umstände, nicht nochmals ausdrücklich im Kündigungsschreiben genannt werden müssten.

Praxishinweis:

Der BGH weist die Instanzgerichte bei der Überprüfung einer Eigenbedarfskündigung in die Schranken. Diese hatten in der Vergangenheit die Anforderungen an die Wirksamkeit einer solchen immer weiter in die Höhe geschraubt und für die vorliegende Sachverhaltskonstellation die Auffassung vertreten, dass der Vermieter bereits im Kündigungsschreiben darlegen müsse, ob ihm anderweitig Wohnraum zur Verfügung stünde und warum dieser nicht zur Deckung seines Wohnbedarfs geeignet sei. Dieser Auffassung hat der BGH nun eine klare Absage erteilt.

 

Gericht: BGH
Aktenzeichen: VIII ZR 270/15
Urteil vom: 15.03.2017

Kategorie des Urteils: EigenbedarfHärtefallRäumung

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