Hausordnung: Pflicht zum Absperren der Haustür

Aus dem Tatbestand

Unter der Überschrift „Schutz des Hauses“ wurde den Erdgeschossmietern in der Hausordnung das spätabendliche Versperren der nach außen führenden Türen auferlegt. Konkret bedeutete das, dass sich die Mieter im Sommer spätestens um 22 Uhr und im Winter eine Stunde früher auf dem Weg machen sollten, um die Haustür abzuschließen. Trotz des geringen zeitlichen Aufwands empfanden das einige Mieter als ungerecht. Sie sahen nicht ein, warum ausgerechnet sie eine Zusatzverpflichtung übernehmen sollten, andere Bewohner des Hauses aber nicht. Die Kläger sahen darin eine unangemessene Benachteiligung.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Richter schätzten den Aufwand für das Abschließen der Haustür als gering ein. Diese Verpflichtung sei mit einer minimalen zeitlichen Belastung verbunden. Auch sei ein solcher Passus nicht so ungewöhnlich, dass ein Mieter in einer Hausordnung damit nicht habe rechnen müssen. Die Klausel könne also aus rechtlichen Gründen nicht beanstandet werden. Und schließlich gebe es viele Erdgeschossmieter in vergleichbarer Situation, die selbst ohne ausdrückliche Regelung aus Sicherheitsgründen abends die Haustüren zusperrten.

Die in der Hausordnung unter der Überschrift "Schutz des Hauses" geregelte Verpflichtung der Erdgeschossmieter, die nach außen führenden Türen abends bis zu einer bestimmten Uhrzeit abzuschließen, hält einer Klauselprüfung nach §§ 305ff. BGB stand. Die Regelung sei nicht überraschend i. S. v. § 305c BGB, so das Landgericht Köln in seinem Urteil. Solches ergebe sich insbesondere nicht aus dem äußeren Erscheinungsbild im Kontext der Gesamtregelung, die sich aus der Dauernutzungsvereinbarung und der Hausordnung zusammensetze.

Der Regelungsort sei im Abschnitt "Schutz des Hauses" der Hausordnung vom Regelungsaufbau her stimmig; die Auffindbarkeit der Regelung sei gewährleistet. Hieran ändere - schon im Hinblick auf die überschaubare Gesamtlänge der Hausordnung - nichts, dass die Regelung nicht eigens durch eine (Zwischen-)überschrift ausgewiesen sei. Die Regelung sei schließlich auch dem Inhalt nach nicht so ungewöhnlich, dass der Mieter hiermit im Rahmen einer Hausordnung nicht rechnen müsse.

Die Regelung benachteilige den Mieter nicht unangemessen gemäß § 307 Abs. 1, 2 BGB. Zwar würden die gesetzlichen Vorschriften (§§ 535ff. BGB) keine Pflicht des Mieters zum Abschließen der Haustür vorsehen, so dass die Klausel von der dispositiven Gesetzeslage zum Nachteil des Mieters abweiche. Gegen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters spreche jedoch entscheidend die geringe Arbeits- und sonstige Belastung, die mit der Verpflichtung einhergehe. Insbesondere sei die Verpflichtung nicht mit einem nennenswerten Haftungsrisiko verbunden. Hinzu komme, dass viele Mieter bereits im eigenen Sicherheitsinteresse - d. h. auch ohne eine entsprechende vertragliche Verpflichtung - so vorgehen würden wie in der Hausordnung vorgeschrieben.

Die Regelung in der Hausordnung sei auch nicht gemäß § 134 BGB nichtig. Selbst wenn man davon ausgehen würde, dass die Brandschutzvorschriften §§ 17 Abs. 3, 37 BauO NW das nächtliche Abschließen von Haustüren untersagen, wäre § 134 BGB bei einem Verstoß gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften jedenfalls nicht anwendbar. Die Überwachung dieser Vorschriften obliege den Baubehörden, die etwaigen Verboten durch verwaltungsrechtliche Maßnahmen Nachdruck verleihen können. Daneben hat die zivilrechtliche Nichtigkeit keinen Platz (BGH, NJW 1980, 775; OLG Hamm, FGPrax 2001, 226).

Gericht: Landgericht Köln
Aktenzeichen: 1 S 201/12
Urteil vom: 25.07.2013