Mieterhöhung nach Modernisierung auch bei Naturalmiete

Haben die Parteien vereinbart, dass der Mietzins für eine Wohnung durch Dienstleistungen
abgegolten werden sollen, so kann der Vermieter gleichwohl eine Zahlung nach einer
Modernisierungsmieterhöhung verlangen.

Aus dem Tatbestand

Die Beklagten haben von der Voreigentümerin der Klägerin eine Wohnung in Offenbach gemietet. Nachdem sie die Wohnung schon einige Zeit bewohnt hatten schlossen sie am 8. 6. 1986 einen schriftlichen Mietvertrag mit der damaligen Eigentümerin. Danach war die Wohnung bis zum Tod des längstlebenden der beiden Beklagten vermietet. Die Mieter waren verpflichtet, den Garten des Hauses zu pflegen solange sie dazu gesundheitlich in der Lage waren, die Abrechnung der Nebenkosten mit allen Mietparteien vorzunehmen und einzelne aufgelistete Nebenkosten, insbesondere die Heizkosten, zu bezahlen. Mietzins wird in dem Vertrag nicht erwähnt.

Die Klägerin hat das Haus Ende 2007 in der Zwangsversteigerung erworben und hat es im
Jahr 2012 mit einem Kostenaufwand von 7.944,74 Euro wärmeisoliert. Die Gesamtwohnfläche des Hauses beträgt 452,17 qm und die Wohnfläche der Wohnung der Beklagten 80,5 qm. Bei Umlage von 11% der Kosten im Verhältnis der Gesamtfläche zur Wohnfläche der Beklagten ergibt sich eine jährliche Mieterhöhung von 155,37 Euro pro Jahr und 12,95 Euro pro Monat. Diese Mieterhöhung hat die Klägerin den Beklagten in einem Schreiben vom 30. 8. 2012 erklärt.

Die Beklagten sind der Auffassung, durch den Mietvertrag sei jegliche Mietzahlung und somit auch eine Mieterhöhung ausgeschlossen.

Die Klägerin hatte ursprünglich die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von jeweils 12,95 Euro angestrebt, die Klage dann jedoch im Hinblick auf die Frist des § 559b Abs. 2 S. 1 BGB zurückgenommen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 259 ZPO für die überwiegend auf künftige Leistung gerichteten Klage sind erfüllt, weil die Beklagten ihre Zahlungspflicht bestreiten.

Die Klage ist in dem zuletzt verfolgten Umfang auch begründet.

Die Klägerin ist nach § 71 ZVG in den bestehenden Mietvertrag als Vermieterin eingetreten. Die Beklagten sind aus §§ 535 Abs. 2, 559 und 559b Abs. 2 BGB ab November 2012 zur Zahlung von 12,95 Euro monatlich an die Klägerin verpflichtet. Unzutreffend ist die Rechtsansicht der Beklagten, die Klägerin müsse zunächst auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen. Die Vorschrift des § 558b Abs. 2 S. 1 BGB ist auf Modernisierungsmieterhöhungen nicht anzuwenden. Der Vermieter kann im Fall des § 559 BGB vielmehr direkt auf Zahlung klagen und unter den Voraussetzungen des § 259 ZPO auch auf künftige Leistung.

Von den im Termin unstreitig gewordenen Kosten der Modernisierung des Hauses zum Zweck der Energieeinsparung können gemäß § 559 BGB jährlich 11% nach dem Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur Wohnfläche der Wohnung der Beklagten im Wege der Modernisierungsmieterhöhung umgelegt werden. Die Klägerin hat die Mieterhöhung auch formgerecht im Schreiben vom 30. 8. 2012 erklärt. Die Erhöhung ist rechnerisch zutreffend ermittelt. Die Angaben der Klägerin zur Gesamtfläche das Hauses und der Fläche der Wohnung der Beklagten waren dabei als unstreitig zu behandeln. Zwar haben die Beklagten die Flächenangaben zunächst bestritten. Die Klägerin hat dann ihren Vortrag substantiiert, indem sie die Flächenangaben aus dem im Zwangsversteigerungsverfahren eingeholten Wertgutachten vorgelegt hat. Hierzu haben die Beklagten keine Stellung mehr genommen.

Eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB ist nach dem besonderen Mietvertrag der Parteien auch nicht ausgeschlossen. Die ursprünglichen Vertragsparteien haben vereinbart, dass als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung bestimmte Dienstleistungen erbracht werden sollten, während Zahlungen nur auf Nebenkosten vorgesehen waren. Der Vertragswortlaut kann nicht so verstanden werden, dass damit jegliche Mietzinsverpflichtung ausgeschlossen ist. Insbesondere handelt es sich hier nicht um eine Werkdienstwohnung im Sinne des § 576b BGB, auf die die Vorschriften über Mieterhöhungen unanwendbar wären. Es ist nur vereinbart worden, dass die Erbringung der im Mietvertrag genannten Dienstleistungen die mieterseitige Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung in ihrem damaligen Zustand sein sollte.

So wie bei Vereinbarung eines bestimmten Monatsbetrags für die Überlassung einer Wohnung nach deren Modernisierung gemäß § 559 BGB eine Mieterhöhung erfolgen kann, muss das auch möglich sein, wenn anstelle eines Mietzinses zunächst nur Dienstleistungen vereinbart waren. Bei Mietverhältnissen mit Mietzahlungspflicht ergibt sich nach Modernisierung des Wohnraums ein Ungleichgewicht zwischen der
Gebrauchsüberlassungspflicht des Vermieters und der ursprünglichen Zahlungspflicht des Mieters, welches durch Modernisierungsmieterhöhung ausgeglichen werden kann. Auch im Fall der Ersetzung des Mietzinses durch Dienstleistungen überlässt der Vermieter nach der Modernisierung den Mietern wertvolleren Wohnraum. Die Heizkosten, die die Beklagten in vorliegenden Fall zu tragen haben, werden sich infolge der von der Klägerin finanzierten Isolierung des Gebäudes reduzieren. Damit tritt auch bei dem hier gegebenen Mietvertrag ein Ungleichgewicht zwischen der Leistung der Klägerin und der Gegenleistung der Beklagten ein, dem durch Zulassung der Modernisierungsmieterhöhung Rechnung
getragen werden muss.

Gericht: AG Offenbach
Aktenzeichen: 37 C 445/12
Urteil vom: 08.02.2013
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Kategorie des Urteils: MieterhöhungModernisierung

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