Schönheitsreparaturen

Der Renovierungs-Fristenplan (Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschen alle 2 Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 3 Jahre, in allen Nebenräumen alle 5 Jahre ungeachtet des tatsächlichen Renovierungsbedarfs) ist eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 9 des AGB-Gesetzes und damit unwirksam. Ein solcher Fristenplan macht das Abwälzen der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam, auch wenn diese generelle Übernahme der Schönheitsreparaturen in einer sprachlich getrennten Klausel niedergelegt ist.Die Verjährungsfrist für Schadenersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen beginnt in den Fällen, in denen der Vermieter dem Mieter eine Nachfrist gesetzt hat, erst mit dem Ablauf dieser Frist. Der Schadenersatzanspruch umfaßt auch den Mietausfall für die Zeit, die eine solche Nachfristsetzung (mit Ablehnungsandrohung) und die anschließende Renovierung der Wohnung in Anspruch nimmt, weil die Wohnung nicht an einen präsenten Nachfolgemieter übergeben werden konnte.

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende
(§ 511 a Abs. 1 ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete
(§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung ist zulässig.

II.

A. Anschlußberufung

Die gemäß § 521 Abs. 1 ZPO zulässige Anschlußberufung ist unbegründet.
Der Klägerin steht gemäß § 557 Abs. 1 BGB für den Zeitraum 1. April
bis 23. Juni 1996 ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen den
Beklagten in Höhe der erstinstanzlich zuerkannten 988,14 DM zu.
Denn für die Entscheidung ist davon auszugehen daß der Beklagte
die letzten Wohnungsschlüssel erst am 23. Juni 1996 zurückgegeben
hat. Den Beweisantritt des Beklagten im Schriftsatz vom 29. Oktober
1997 für seine Behauptung im Schriftsatz vom 16. Oktober 1997, er
habe die Wohnungsschlüssel bereits am 15. April vollständig zurückgegeben,
hat das Amtsgericht zu Recht als verspätet zurückgewiesen, da die
zweiwöchige Erwiderungsfrist bereits abgelaufen war. Die Frist begann
am 10. Oktober 1997 mit Zustellung zu laufen war bei Eingang des
Schriftsatzes bei Gericht am 29. Oktober 1997 bereits abgelaufen.
Die Zulassung des Beweisantrittes hätte den Rechtsstreit auch verzögert.
Denn der Rechtsstreit war zur Entscheidung reif und es hätte ansonsten
eines neuen Termins zur Beweisaufnahme bedurft, die ansonsten im
Termin am 29. Oktober hätte durchgeführt werden können. Bei fristgemäßer
Benennung der Zeugin hätte diese zum Termin nach § 273 Abs. 2 Nr.
4 ZPO geladen und auch vernommen werden können; dies gilt jedenfalls
- in Hinblick auf die Terminstunde - wenn nur eine Zeugin zu vernehmen
ist. Der für die Rückgabe als Erfüllungshandlung darlegungs- und
beweispflichtige Beklagte (vgl. hierzu Emmerich/Sonnenschein, 5.
Aufl. 1989, § 557 RN 1 m.w.N.; Münch/Komm/Voelskow § 557 RN 20)
ist damit in erster Instanz für seine Behauptung beweisfällig geblieben.
Dem Beweisantritt des Beklagten ist auch in der Berufung wegen §
528 Abs. 3 ZPO nicht nachzugehen, da die Zurückweisung als verspätet
zu Recht erfolgt ist.

A. Berufung

Die Berufung ist im wesentlichen begründet. Die Klägerin hat gegen
den Beklagten einen Schadensersatzanspruch über insgesamt 5.353,34
DM.

1.

Der Klägerin steht gemäß § 326 Abs. 1 BGB gegen den Beklagten ein
Schadensersatzanspruch in Höhe von 4.913,60 DM wegen nicht ausgeführter
Schönheitsreparaturen zu. Denn ihr Anspruch auf Ausführung von Schönheitsreparaturen
hat sich in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt. Das Aufforderungsschreiben
vom 3. Juli 1996 ist wirksam, da die durchzuführenden Arbeiten darin
ausreichend bezeichnet werden. Im vorliegenden Fall reicht die Angabe
"erforderliche Arbeiten" dafür aus. Denn die Parteien haben anläßlich
der Beendigung des Mietverhältnisses ein Wohnungsabnahmeprotokoll
gefertigt, in dem die durchzuführenden Arbeiten im einzelnen bezeichnet
sind und in dem sich der Beklagte zur Durchführung der genannten
Arbeiten verpflichtet hat. Für den Beklagten war daher erkennbar,
welche Arbeiten die Klägerin für erforderlich hielt bzw. deren Durchführung
sie anmahnte. Insofern war es nicht erforderlich, daß die Klägerin
sich zusätzlich auf dieses Protokoll bezieht, um die Arbeiten zu
bezeichnen.

Soweit der Beklagte die Höhe des geltend gemachten Schadens bestreitet,
ist dies unerheblich. Für die Höhe kommt es nicht darauf an, wann
die Arbeiten ausgeführt worden sind. Da der Beklagte die Höhe der
Rechnung auch nicht mit der Behauptung angreift, daß der Werklohn
nicht ortsüblich sei, kommt es auf die weitere Rüge, die Rechnung
enthalte keine Einzelpositionen, ebenfalls nicht an.

Allerdings steht der Klägerin insgesamt nur ein Betrag von 4.913,60
DM als Schadensersatz zu. Denn soweit Arbeiten in Rechnung gestellt
werden, die Positionen betreffen, die nach dem Protokoll ursprünglich
von der Nachmieterin übernommen werden sollten, liegen die Voraussetzungen
des § 326 Abs. 1 BGB nicht vor. Die Klägerin hätte diese Arbeiten
in ihrem Schreiben vom 3. Juli 1996 einzeln aufführen müssen. Im
Gegensatz zu den übrigen Arbeiten war hier für den Beklagten nicht
ohne weiteres erkennbar, daß die Klägerin auch die Durchführung
dieser Arbeiten verlangt, da zuvor die Übernahme durch die Nachmieterin
vorgesehen war. Hiervon sind die Arbeiten bezüglich der Wandfliesen
in Küche und Bad betroffen. Den hierauf entfallenden Betrag von
(22 Stunden x 55,70 DM =) 1.225,40 DM kann die Klägerin nicht als
Schaden geltend machen. Mithin verbleibt unter Berücksichtigung
des gewährten Mengenrabattes von 30 % ein Betrag von [6.102,24 DM
./. (1.225,40 DM ./. 3 % =) 1.188,64 DM =] 4.913,60 DM.

Der Anspruch ist auch nicht verjährt. Die sechsmonatige Verjährung
(§ 558 Abs. 1 BGB) begann erst mit Ablauf der für die Durchführung
der Arbeiten gesetzten Nachfrist am 14. Juli 1996 zu laufen und
war bei Eingang des Antrages auf Erlaß eines Mahnbescheides am 8.
Januar 1997 noch nicht abgelaufen. Denn für den Fall, daß die Voraussetzungen
des § 326 Abs. 1 BGB erst nach Übergabe der Wohnung eintreten, beginnt
die Frist für die Verjährung erst mit Verstreichen der gesetzten
Nachfrist (vgl. KG GE 1997, 111).

2.

Der Klägerin steht auch ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung
für die Zeit nach dem 23. Juni 1996 als Schadensersatzanspruch zu.
Die Klägerin hat die Wohnung erst zu diesem Zeitpunkt vom Beklagten
zurückerhalten. Aufgrund des Renovierungsbedarfes und des Umfanges
der Arbeiten, die auszuführen waren, kann die Klägerin für die Monate
Juni und Juli 1996 den entgangenen Mietzins als Schaden geltend
machen. Danach stehen ihr unter Berücksichtigung de erstinstanzlich
bereits zuerkannten Nutzungsausfalls weitere [(4 x 356m97 DM =)
1.427,88 DM ./., 988,14 DM =] 439,74 DM zu.

3.

Wegen des weitergehenden Anspruches ist die Berufung unbegründet.
Zur Begründung wird auf die obigen Ausführungen unter II. B. 1.
und 2. Bezug genommen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht für beide Instanzen auf § 92 Abs.
1 ZPO, für die zweite Instanz zusätzlich auf § 97 Abs. 1 ZPO.
 

Gericht: LG BERLIN
Aktenzeichen: 64 S 518/97

Kategorie des Urteils: Mietvertrag

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