Überhitzung der Mieträume

Aus den Entscheidungsgründen

A. Die Berufung ist zulässig und überwiegend begründet.

1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß §
535 S. 2 BGB a.F. einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Mieten
(ohne Nebenkostenvorauszahlungen) für die Monate April 1998 bis November
1998 in Höhe von insgesamt 10.109,30 EURO (19.772,08 DM) und auf
Nebenkosten- bzw. Telefonkostennachzahlungen für die Jahre 1995 bis
1997 in Höhe von 539,55 EURO (1.055,27 DM).

Die im Berufungsverfahren über den bereits durch das Landgericht
Magdeburg ausgeurteilten Betrag hinaus seitens der Klägerin geltend
gemachte Klageforderung in Höhe von 14.828,91 EURO (29.002,82 DM)
setzt sich - unter Berücksichtigung der Ausführungen der Klägerin
in ihren sämtlichen in diesem Rechtsstreit eingereichten Schriftsätzen
- wie folgt zusammen:

- 8 Monatsmieten incl. Nebenkostenvorauszahlungen für den Zeitraum
April bis November 1998 in Höhe von insgesamt 12.522,03 EURO (24.490,96
DM)

- Nebenkosten- und Telefonkostennachzahlungen für die Jahre 1995
bis 1997 abzüglich der seitens der Beklagten geleisteten Mietkaution,
insgesamt 1.223,94 EURO (2.393,82 DM), vgl. Schriftsatz der Klägerin
vom 30.07.2001. Bl. 183 I

- Energiepauschalen für die Monate Februar bis Juli 1998 in Höhe
von insgesamt 113,97 EURO (222,90 DM) und Fernmeldekosten gemäß
Rechnungen vom 04.03., 24.03., 08.04. und 30.06.1998 in Höhe von
insgesamt 969,75 EURO (1.896,66 DM), vgl. Klageschrift Bl. 8 I.

Die o.g. Beträge ergeben zusammen richtigerweise einen Betrag von
14.829,69 EURO (29.004,34 DM). Die geringfügige Abweichung zu der
Höhe der im Berufungsverfahren geltend gemachten Forderung ergibt
sich daraus, dass die Klägerin sich im Schriftsatz vom 30.07.2001
(Bl. 182/183 I) um 1,52 DM zu ihren Ungunsten verrechnet hat (1 2.245A8
DM + 2.393.82 DM = 14.639, 10 DM, nicht lediglich 14.637.78 DM).

1. Mieten für den Zeitraum April bis November 1998

a) Der Klägerin kann von der Beklagten die Zahlung
der 8 Kaltmieten (incl. Mehrwertsteuer) in Höhe von 1.26 1,66 EURO
(2.471,51 DM) monatlich für den o.g. Zeitraum verlangen. Das zwischen
den Parteien bestehende Mietverhältnis gemäß Untermietvertrag
vom 20.02.1995 (Bl. 10 ff. II) war bis zum 30.11.1998 befristet. Durch
die außerordentliche Kündigung der Beklagten vom 13.01. 1998
ist das Mietverhältnis nicht vorzeitig zum 31.03.1998 beendet worden,
da die Kündigung unwirksam ist. Es lag weder ein Kündigungsgrund
nach § 542 Abs. 1 BGB a.F. noch nach § 544 BGB a.F. vor.

aa) Das Landgericht hat zu Recht festgestellt (LGU S. 6/7, Bl.
236 f. I), dass der Mangel der defekten Jalousette die Tauglichkeit der
angemieteten Räume als Büroräume nur unerheblich beeinträchtigte,
insbesondere die Raumtemperatur nur unwesentlich beeinflusste. Aus diesem
Grund sei eine Minderung der monatlich geschuldeten Miete unangemessen.
Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die zutreffenden Ausführungen
des Landgerichts verwiesen. Insoweit kommt wegen des betreffenden Mangels
auch eine Kündigung gemäß § 542 Abs. 1 BGB a.F. nicht
in Betracht.

Aber auch wegen der in den Sommermonaten drohenden Überhitzung der
Büroräume war eine Kündigungsmöglichkeit gemäß
§ 542 Abs. 1 BGB nicht gegeben. Zum einen hat die Beklagte diesen Mangel
in den Sommermonaten der Jahre 1995 und 1996 hingenommen, ohne die Miete
zu mindern. Zum anderen trägt sie auch nicht vor, die Klägerin
diesbezüglich zur Abhilfe aufgefordert zu haben. Nach dem Vortrag
der Beklagten in der Klageerwiderung (Bl. 42 ff. I) und im Schriftsatz
vom 16.12.1998 (Bl. 67 f. I) bezogen sich ihre Reklamationen gegenüber
der Klägerin lediglich auf den Defekt an der Jalousette. Dies betrifft
insbesondere das der außerordentlichen Kündigung der Beklagten
vorausgehende "Androhungsschreiben" vom 04.12.1997 (Bl. 26 II),
mit dem lediglich auf das angeblich durch diesen Defekt hervorgerufene
negative äußere Erscheinungsbild der Büroräume hingewiesen
wurde. Gemäß § 542 Abs. 1 S. 2 BGB a.F. ist jedoch die Bestimmung
einer angemessenen Abhilfefrist durch den Mieter Voraussetzung für
die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung. Die Klägerin hätte
daher innerhalb eines (angemessenen) Zeitraumes Gelegenheit zur Abhilfe
erhalten müssen, um z.B. eine Lüftungs- oder Klimaanlage in
die Räumlichkeiten einbauen zu können. Ein Ausnahmefall des
§ 542 Abs. 1 S. 3 BGB a.F. ist vorliegend nicht ersichtlich.

bb) Entgegen der Auffassung des Landgerichts war jedoch auch eine
Kündigungsmöglichkeit gemäß § 544 BGB a.F. vorliegend
nicht gegeben. Es kann insoweit dahinstehen, ob durch eine etwaige Überhitzung
der Büroräume in den Sommermonaten über einen längeren
Zeitraum tatsächlich eine erhebliche Gesundheitsgefährdung für
die dort beschäftigten Mitarbeiter der Beklagten drohte. Denn dieser
Umstand würde es im vorliegenden Fall auch aus Sicht der Beklagten
nicht rechtfertigen, bereits im Januar 1998 eine außerordentliche
Kündigung mit Wirkung zum 31.03.1998, also während eines Zeitraumes,
in dem eine Gesundheitsgefährdung durch hohe Sonneneinstrahlung und
dadurch bedingte überhöhte Temperaturen in den Büroräumen
nicht vorlag, auszusprechen, ohne vorher der Klägerin Gelegenheit
zur Abhilfe gegeben zu haben. Zwar sieht § 544 BGB a.F. grundsätzlich
keine Verpflichtung des Mieters vor, dem Vermieter Gelegenheit zur Abhilfe
zu verschaffen, was nachvollziehbar ist, da die Gesundheitsinteressen
des Mieters vorgehen. Der Gesetzgeber hatte hierbei aber ersichtlich die
Fallgestaltung im Auge, dass die erhebliche Gesundheitsgefährdung
durch die Mietsache durchgängig vorhanden ist, also nicht nur zu
bestimmten Jahreszeiten auftritt. Zudem ist in Rechtsprechung und Literatur
anerkannt, dass eine fristlose Kündigung des Mieters gemäß
§ 544 BGB a.F. ausnahmsweise dann nicht möglich ist, wenn der Umstand,
von dem die Gesundheitsgefährdung ausgeht, ohne Weiteres zu beheben
und Immobilien Vermieten zur sofortigen Abhilfe bereit ist (RGZ 88, 168, 170;
OLG Koblenz, NJW-RR 1992, 1228, 1229; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV, Rn. 156; Emmerich/Sonnenschein, Miete,
7. Auf.. § 544 BGB Rn. 5), was notwendigerweise voraussetzt, dass dem
Vermieter eine entsprechende Gelegenheit zur Abhilfe gegeben worden ist.
Vorliegend war zwar der Mangel der Überhitzung der Büroräume
in den Sommermonaten nicht sofort bzw. leicht zu beheben, da der Einbau
einer Lüftungs- bzw. Klimaanlage durch die Klägerin mit einigem
Aufwand verbunden gewesen wäre. Jedoch hätte für die Klägerin
noch ausreichend Zeit zur Behebung des Mangels bis zum Eintritt der Gesundheitsgefährdung
für die Mitarbeiter der Beklagten (in den Sommermonaten) bestanden.
Die oben dargestellten Grundsätze sind daher auf den vorliegenden
Fall entsprechend anzuwenden. Durch die Möglichkeit einer fristlosen
Kündigung der Beklagten in den Wintermonaten, ohne der Klägerin
Gelegenheit zur Abhilfe zu geben, würde deren Interesse an einem
Fortbestand des befristet abgeschlossenen Mietverhältnisses nicht
hinreichend gewahrt.

Auf die Frage, ob in den Sommermonaten des Jahres 1998 für die Mitarbeiter
der Beklagten tatsächlich (erneut) eine erhebliche Gesundheitsgefährdung
wegen Überhitzung der Büroräume drohte, kommt es daher
ebenso wenig an wie auf die im Berufungsverfahren aufgeworfene Problematik
(vgl. Berufungsbegründung S. 3 - 4, Bl. 58 f. II), ob die Wirksamkeit
einer fristlosen Kündigung des Mieters grundsätzlich die Angabe
des konkreten Kündigungsgrundes gegenüber dem Vermieter voraussetzt
(vgl. hierzu BGH NJW 1987, 432, 433).

b) Hingegen kann die Klägerin von der Beklagten Nebenkostenvorauszahlungen
für die Monate April bis November 1998 nicht mehr verlangen, weil
mittlerweile Abrechnungsreife eingetreten ist, die Klägerin jedoch
keine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2000 vorgelegt hat. Nach
allgemeiner Ansicht hat Immobilien Vermieten auch bei preisfreiem Wohnraum und
Gewerberaum mit Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums
eine Nebenkostenabrechnung vorzulegen (Schmidt/Futterer, Mietrecht, 7.
Aufl., § 546 Rn. 314 m.w.N.). Nach Eintritt der Abrechnungsreife kann
Immobilien Vermieten nur noch den Saldo der Nebenkostenabrechnung, jedoch nicht
mehr die mietvertraglich geschuldeten Vorauszahlungen verlangen (Schmidt/Futterer,
a.a.O., Rn. 317).

2. Nebenkosten- und Telefonkostennachzahlungen für die Jahre 1995 bis 1997

Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß § 535 S. 2
BGB a.F. für den o. g. Zeitraum einen Anspruch auf Nebenkostennachzahlung
in Höhe von 2.376,51 EURO (4.648,05 DM) und einen solchen
auf Telefonkostennachzahlung in Höhe von 1.431,42 EURO (2.799,62
DM).

a) Die Nebenkostennachzahlung für die Jahre 1995 -
1997 gemäß Abrechnung vom 04.05.1999 (Bl. 64 ff. II) beläuft
sich richtigerweise auf lediglich 4.648,05 DM, nicht - wie die Klägerin
meint - auf 5.986,60 DM. Die Beklagte wendet zu Recht ein (Berufungserwiderung,
131. 100 II), dass die Abrechnung für das Jahr 1997 (Bl. 69 II) einen
Rechenfehler enthält. Sofern für "Empfang" im Jahre
1997 Gesamtkosten in Höhe von 4.506.90 DM angefallen sind und die
Beklagte hiervon nach dem Verteilerschlüssel 9,15 % zu tragen hat,
ergibt sich lediglich ein Betrag von 412,38 DM (nicht 1.576,34 DM). Dieser
Rechenfehler wirkt sich auf die Abrechnung für 1997 insgesamt aus.
Es ist demnach für die Beklagte richtigerweise lediglich ein zu zahlender
Betrag von 6.783,61 DM brutto (5.898,79 DM netto) angefallen.

Abzüglich der Vorauszahlungen hat die Beklagte somit noch eine Nachzahlung
von lediglich 351,03 DM (nicht 1.689,58 DM) für das Jahr 1997 zu
leisten. Entsprechend reduziert sich die für die Jahre 1995 bis 1997
insgesamt zu leistende Nachzahlung um 1.338,55 DM.

Die weiteren Einwendungen der Beklagten gegen die Nebenkostenabrechnungen
greifen nicht durch:

- Dass die Klägerin die angefallenen Kosten für "Empfang"
auf die Beklagte als Mieterin anteilig umlegt, ist nicht zu beanstanden,
wenngleich eine derartige Position unter § 1 Ziffer 1. der Anlage 2 zum
Untermietvertrag (Bl. 20 ff. I) - dort sind die vom Mieter zu tragenden
Betriebskosten i. E. benannt - nicht aufgeführt ist. Denn der in
einem Geschäftshaus befindliche Empfang kommt den dort ansässigen
Firmen (hier u. a. der Beklagten) unmittelbar zugute. Es ist anzunehmen,
dass diese Position in der Anlage 2 zum Untermietvertrag lediglich vergessen
wurde, zumal es sich bei dieser Anlage ersichtlich um eine für eine
Vielzahl von Fällen vorformulierte Vereinbarung handelt und ein Empfang
nicht in jedem Geschäftshaus vorhanden ist. Die somit vorzunehmende
ergänzende (hypothetische) Vertragsauslegung ergibt, dass sich die
Beklagte als redliche Vertragspartnerin verpflichtet haben würde,
die Kosten für den Empfang anteilig zu übernehmen.

- Die (anteiligen) Kosten für den Hausmeister hat die Beklagte gemäß
der Aufstellung in der Anlage 2 zum Untermietvertrag (s. o.) ohne prozentuale
Einschränkungen zu übernehmen. - Soweit die Beklagte die Korrektheit
weiterer Einzelpositionen der Nebenkostenabrechnungen, z. B. Kosten für
Versicherung und Wachdienst, anzweifelt (Berufungserwiderung, Bl. 100
II) und die Auffassung vertritt, etwaige Nachforderungen der Klägerin
seien "mangels Gewährung einer vollständigen Einsicht in
die Originalbelege bzw. Übersendung von Kopien der Originalrechnungen"
nicht fällig (a.a.O., Bl. 101 II), ist dies unerheblich. Die Beklagte
trägt nicht vor, nach Erhalt der Nebenkostenabrechnungen im Mai 1999
(vgl. hierzu den unwidersprochen gebliebenen Sachvortrag der Klägerin
in der Berufungsbegründung S. 6, 131. 60 a 11) eine Einsichtnahme
in die betreffenden Unterlagen verlangt zu haben. Ohne ein derartiges
Verlangen war die Klägerin nicht verpflichtet, der Beklagten eine
entsprechende Einsicht zu gewähren. Aufgrund der nicht verlangten
und daher nicht erfolgten Einsichtnahme ist die Beklagte gehindert, die
Höhe der angefallenen Nebenkosten mit Erfolg zu bestreiten (OLG Düsseldorf
NZM 2000, 762; Palandt/Weidenkaff, BGB, 61. Aufl., § 535 Rn. 99).

b) Der Anspruch auf Nachzahlung von "Telefonkosten"
für die Jahre 1996 - 1997 gemäß Abrechnung vom 01.11.1999
(Bl. 72 II) - es handelt sich insoweit um die Betriebskosten einer
in dem betreffenden Geschäftshaus installierten Telefonanlage, nicht
um Gebühren für Telefonate - ist der Höhe nach anhand der
seitens der Klägerin vorgelegten Unterlagen (Anlagen zur Berufungsbegründung,
Bl. 73 - 85 II) nachvollziehbar. Soweit hierzu die Beklagte ebenfalls
die Auffassung vertritt, die Telefonkosten seien mangels überprüfbarer
Belege nicht fällig, kann dem aufgrund des Inhalts der vorbezeichneten
Unterlagen nicht gefolgt werden. Ebenso wenig ist die durch die Klägerin
vorgenommene Verteilung der Kosten für die Telefonanlage gemäß
der Größe der jeweils angemieteten Fläche zu beanstanden,
wenngleich hier auch ein anderer Verteilungsmaßstab, z. B. nach
der Anzahl der Mietparteien oder der Telefonanschlüsse, denkbar gewesen
wäre (vgl. Berufungserwiderung, Bl. 101 II). Die Nutzung der Anlage
wird seitens der Beklagten nicht bestritten.

c)Der Anspruch der Klägerin auf Nachzahlung der Neben-
bzw. Telefonkosten ist weder verjährt noch verwirkt. Nach den alten
Mietrechtsvorschriften - diese sind vorliegend anzuwenden, da der Mietvertrag
bereits Ende November 1998 endete - unterlag die Erstellung von Betriebskostenabrechnungen
und die Möglichkeit für den Vermieter, hieraus Nachforderungen
gegenüber dem Mieter geltend zu machen, grundsätzlich keinen
zeitlichen Beschränkungen (seit dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes
am 01.09.2001 gilt insoweit § 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Die Nachzahlungsansprüche
der Klägerin sind somit erst nach Erstellung der Abrechnungen im
Jahre 1999 entstanden und fällig geworden, so dass Verjährung
zum Zeitpunkt der gerichtlichen Geltendmachung im Jahre 2001 (gemäß
Schriftsatz der Klägerin vom 30.07.2001, B1. 182 ff. 1) nicht eingetreten
war. Ebenso wenig ist von einer Verwirkung der Ansprüche gemäß
§ 242 BGB auszugehen, da es jedenfalls an dem sog. "Umstandsmoment"
fehlt. Es ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte bis zum Jahre 1999
im Vertrauen darauf, dass die Klägerin keine Betriebskostennachzahlungen
mehr verlangen würde, Vermögensdispositionen getroffen hätte
(vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 242 Rn. 95).

d) Von der Gesamtsumme des Nachzahlungsanspruches der Klägerin
in Höhe von 3.807,93 Euro (7.447,67 DM = 4.648,05 DM + 2.799,62 DM)
ist - entsprechend den Berechnungen der Klägerin, vgl. Schriftsatz
vom 30.07.2001 (Bl. 183 I) - die von der Beklagten geleistete Mietkaution
in Höhe von 3.268,38 EURO (6.392,40 DM) in Abzug zu bringen, so dass
ein Betrag von 539,55 EURO (1.055,27 DM) verbleibt. Die Klägerin
hat bei der Berechnung ihres im Berufungsverfahren weiterverfolgten Klageanspruchs
zwar offensichtlich übersehen, dass bereits das Landgericht im erstinstanzlichen
Urteil die Mietkaution als Abzugsposten berücksichtigt hat. Letzteres
ist dein dortigen Urteilstenor (LGU S. 2, Bl. 232 I) zu entnehmen. Jedoch
war seitens des Senats der von der Klägerin gewählten Berechnungsmethode
zu folgen, da ansonsten ein Verstoß gegen § 308 Abs. 1 ZPO vorliegen
würde.

3. Energiepauschalen für den Zeitraum Februar bis Juli 1998 und Fernmeldekosten gemäß Rechnungen vom 04.03., 24.03., 08.04. und 30.06.1998

Die Klägerin geht in ihrer Berufungsbegründung (Bl. 56 ff.
II) auf diese in erster Instanz geltend gemachten Forderungen nicht ein,
so dass nur noch aus der Höhe des Klageantrags (s.o.) zu entnehmen
ist, dass sie nach wie vor Gegenstand des Rechtsstreits sein sollen.

a) Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein Anspruch
auf Zahlung rückständiger Energiepauschalen in Höhe von
113,97 EURO (222,90 DM) für den o.g. Zeitraum zu. Aus der Klageschrift
(Bl. 8 I) ergibt sich, dass es sich hierbei um monatliche Abschlagsrechnungen
für Energieverbrauch der Beklagten handelte (vgl. die beispielhaft
vorgelegte Rechnung vom 02.03.1998, Bl. 30 I). Diese Abschlagsbeträge
kann die Klägerin nicht (mehr) verlangen, da auch insoweit mittlerweile
Abrechnungsreife eingetreten ist (s.o. 1.b)). Eine Abrechnung über
den tatsächlichen Energieverbrauch der Beklagten im Jahre 1998 hat
die Klägerin nicht vorgelegt.

b) Ebenso wenig kann die Klägerin rückständige
"Fernmeldekosten" gemäß Rechnungen aus denn Zeitraum
März bis Juni 1998 in Höhe von insgesamt 969,75 EURO (1.896,66
DM) verlangen. Die Klägerin hat in der Klageschrift (Bl. 8 I) nicht
näher vorgetragen, um welche Kosten es sich hierbei handelt, insbesondere
die dort bezeichneten Rechnungen nicht vorgelegt, so dass der Anspruch
bereits nicht schlüssig dargelegt worden ist. Sollte es sich um Vorauszahlungen
auf die Kosten der Telefonanlage (s.o. 2.b)) für das Jahr 1998 handeln,
so gilt auch insoweit, dass ein hierauf gerichteter Anspruch der Klägerin
wegen der eingetretenen Abrechnungsreife nicht mehr besteht (s.o. 1.b)).
Eine Vorlage einer Abrechnung der Kosten der Telefonanlage für das
Jahr 1998 ist seitens der Klägerin nicht erfolgt.

II.

Der Zinsanspruch der Klägerin beruht hinsichtlich der rückständigen
Mieten auf § 4 Ziffer 3 und 5 des Untermietvertrages (Bl. 13 f. I). Eine
Inanspruchnahme von Bankkredit zu einem Zinssatz von 9 % hat die Klägerin
nicht unter Beweis gestellt. Andererseits war aufgrund des gestellten
Antrages (9 % Zinsen) der auszuurteilende Zinssatz insoweit nach oben
zu begrenzen (§ 308 Abs. 1 ZPO).

Hinsichtlich der Nebenkosten- und Telefonkostennachzahlung folgt der
Zinsanspruch aus §§ 284 Abs. 1 S. 2, 288 Abs. 2 BGB i.d.F. bis zum 31.12.2001.
Die Klägerin hat lediglich nachgewiesen, Bankkredit in Höhe
von 7,25 % in Anspruch zu nehmen (gemäß Zinsbescheinigung Bl.
40 1).

B. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung
über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711,
713 ZPO.

C. Das Rechtsmittel der Revision gegen dieses Urteil ist nicht
zuzulassen, da die Sache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch
die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des
Bundesgerichtshofs als Revisionsgericht erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO).
Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung.
 

Gericht: OLG NAUMBURG
Aktenzeichen: - 9 U 44/02