Vermieter muss nicht das billigste Heizöl einkaufen

Bei Einkauf von Heizöl muss der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit einhalten. Eine Verletzung dieser Pflicht kann nicht angenommen werden, wenn der Einkaufspreis nur 6 % über dem bestmöglich zu erzielenden Einkaufspreis liegt.

Aus dem Tatbestand

Der Vermieter hat gegen die beklagten ­Mieter einen Anspruch auf Zahlung von 400  € aus der Heizkostenabrechnung vom Dezember 2012. Der Mieter hatte ein Privatgutachten in Auftrag gegeben. Daraus geht hervor, dass der Einkaufspreis für das Heizöl um 6  % über dem optimalen Einkaufspreis lag.

Dies begründet keine Pflichtverletzung des Vermieters, denn der schuldet nicht einen Einkauf zum bestmöglichen Preis. Es ist lediglich erforderlich, dass er keine unnötigen Kosten verursacht und ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis wahrt. Der Vermieter hat zudem vorgetragen, dass die von ihm beauftragte Hausverwaltung mehrere Preisangebote einholt und versucht, durch den Einkauf möglichst großer Mengen, Mengenrabatte zu erzielen.

Aus den Entscheidungsgründen

Aus dem Privatgutachten des Mieters geht weiter hervor, dass der Betriebsstrom weit über den optimalen Kosten liegt (213  %). Auch hier gilt, dass der Vermieter nicht zum Optimum verpflichtet ist. Soweit der Betriebsstromverbrauch auf das Alter der Heizanlage zurückzuführen ist, kann nicht verlangt werden, dass die Heizanlage erneuert wird, was wiederum mit erheblichen Kosten verbunden wäre. Ein Anspruch auf Durchführung einer Modernisierung der Heizungsanlage besteht nicht.
Auch der Umstand, dass der Heizenergieverbrauch des Gebäudes überdurchschnittlich ist, lässt nicht auf eine Pflichtverletzung des Vermieters schließen. Denn für den Verbrauch sind in erster Linie die Nutzer verantwortlich. Auch hier gilt, dass eine Modernisierung, z.  B. durch das Aufbringen ­einer zusätzlichen Dämmung nicht geschuldet ist und auch wieder mit neuen Kosten verbunden wäre.

Aus dem Privatgutachten ergibt sich ferner, dass der Heizenergieverbrauch des beklagten Mieters um 25  % über dem lagebereinigten Verbrauch der anderen Wohnungen im Hause lag. Dennoch lagen die Kosten der Beklagten nur 16  % über dem lagebereinigten Durchschnitt der Wohnungen des Gebäudes. Das bedeutet, dass die Beklagten erheblich mehr Heizenergie verbraucht haben und im Verhältnis weniger dafür bezahlen. Auch der Warmwasserverbrauch der Beklagten liegt ungefähr bei dem Doppelten (110  kWh/m2*a) des durchschnittlichen Verbrauches der anderen Wohnungen des Hauses (54  kWh/m2*a). Soweit also der Heizenergieverbrauch des Hauses überdurchschnittlich ist, dürfte dies in erster Linie auf das Nutzerverhalten der Beklagten zurückzuführen sein.

Gericht: LG Berlin
Aktenzeichen: 65 S 12/14
Urteil vom: 30.07.2014

Kategorie des Urteils: Betriebskosten

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