Mietrechtsurteile

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z.B. 23.02.2018
z.B. 23.02.2018

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Kinderlärm

Der fünfjährige Sohn eines Mieterpaares spielte regelmäßig auf dem Garagenhof des Mietshauses. Auf dem Hof befand sich ein Verbotsschild, auf dem Kinder auf den nebenan gelegenen Spielplatz verwiesen wurden. Nachdem der Vermieter die Eltern erfolglos wegen des lärmenden Verhaltens ihres Sohnes abgemahnt hatte, kündigte er das Mietverhältnis fristgemäß.
Die Richter kamen jedoch zu dem Ergebnis, dass die begleitenden Umstände die Kündigung nicht rechtfertigten. Auf dem Hof spielten regelmäßig mehrere Kinder. Der Vermieter hatte auch alle betroffenen Eltern abgemahnt, jedoch nur im Fall des Fünfjährigen dem Mieterpaar gekündigt. Hierin sah das Gericht eine nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung. Zudem stellten die Richter darauf ab, dass von dem unmittelbar angrenzenden Kinderspielplatz ohnehin Kinderlärm ausgeht. Lesen Sie mehr »

Hitlerbilder im Hausflur

Anlässlich des geplanten Verkaufs ihres Mietshauses entdeckte eine Vermieterin, dass ein Mieter im Hausflur Bilder von Adolf Hitler und anderen Repräsentanten des Naziregimes aufgehängt hatte. Die Vermieterin reagierte mit einer fristlosen Kündigung.

Da der Nazisympathisant nicht freiwillig auszog, verklagte ihn die Vermieterin auf Räumung.
Das Gericht entschied, dass die Vermieterin dem Sympathisanten nicht wegen einer Verletzung des Mietvertrages kündigen konnte. Das Aufhängen von nationalsozialistischen Bildern im privaten Bereich eines Mieters, stelle kein verbotenes Verbreiten von Propagandamitteln verfassungswidriger Organisationen dar. Mieter seien bei der Gestaltung ihrer Wohnung im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs frei. Das Aufhängen der Bilder stellte keinen zur Kündigung berechtigenden vertragswidrigen Gebrauch dar, weil dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich mit einem Verbot versehen war. Lesen Sie mehr »

Vor Kündigung abmahnen

Die Mieterin war mit ihren Mietzahlungen - trotz Abmahnung - über längere Zeit in Verzug. Dann zahlte sie über Monate wieder pünktlich. Als sie dann erneut unpünktlich zahlte, kündigte der Vermieter sofort fristlos ohne vorherige Abmahnung.
Die Kündigung war nicht berechtigt. Ständig unpünktliche Mietzahlungen berechtigten den Vermieter sowohl zu einer ordentlichen als auch zu einer außerordentlichen Kündigung, wenn der Mieter zuvor abgemahnt wurde. Nachdem die Mieterin ihr Verhalten korrigiert hatte und die Miete pünktlich einging, musste der Vermieter auf die erneute Unzuverlässigkeit zunächst wieder mit einer Abmahnung reagieren. Lesen Sie mehr »

Beleidigung der Nachbarn

Als es in einem Mehrfamilienhaus schon kurz nach dem Einzug der Betroffenen zu massiven Streitigkeiten mit den Nachbarn gekommen war, kündigte die Vermieterin zwei Monate später wieder das Mietverhältnis und bekam Recht.

Die gerichtliche Beweisaufnahme ergab, dass die Randalierer ihre Mitbewohner sogar noch nach der Kündigung aufs übelste beschimpft und nächtelang mit ihrem Lärm traktiert hatten. Eine Abmahnung hielten die Richter in diesem extremen Fall ausnahmsweise für überflüssig, da dieses Verhalten nur den Schluss zuließ, dass die Beleidigungen und Exzesse offenbar weitergehen würden. Lesen Sie mehr »

Nicht einseitig ausschließen

Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser Zeit demnach nur außerordentlich kündigen kann.

Der Mieter kündigte jedoch noch im gleichen Jahr. Der Vermieter akzeptierte das nicht. Recht bekam jedoch der Mieter, denn der vertraglich vereinbarte Kündigungsausschluss ist unwirksam, da er den Mieter unangemessen benachteiligt.
Zwar kann ein einseitiger Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters in einem Staffelmietvertrag vereinbart werden. In diesem Fall ist eine Benachteiligung des Mieters nicht gegeben, weil der einseitige Kündigungsausschluss durch die Vorteile der Staffelmietvereinbarung ausgeglichen wird. Die Benachteiligung des Mieters wurde auch nicht dadurch abgemildert, dass für ihn die Möglichkeit bestand, bei berechtigtem Interesse durch Stellung eines Nachmieters den Mietvertrag vorzeitig zu beenden. Wäre der Kündigungsverzicht nicht lediglich im verwendeten Mustervertrag vorgesehen gewesen und dem Mieter vom Vermieter einseitig vorgelegt, sondern zwischen der Mietparteien ausgehandelt worden, wäre er als Individualvereinbarung wirksam.

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Anmietung zwecks Weitervermietung

Eine GmbH hatte 2002 ein Reihenhaus gemietet. Der Geschäftsführer der Mieterin sollte das Haus bewohnen und von dort die Geschäfte der GmbH betreiben. Nach einigen Jahren wurde das Mietverhältnis vom Vermieter mit Schreiben vom Dezember 2006 zum 30.6.2007 und von der Mieterin mit Schreiben vom Januar 2007 zum 30.4.2007 gekündigt. Der Vermieter machte anschließend rückständige Miete bis Ende Juni 2007 geltend. Der Geschäftsführer der GmbH war der Ansicht, dass das Mieterverhältnis am 30.4.2007 endete. Entscheidend war dabei, ob die gesetzlichen Kündigungsfristen von Wohnräumen oder von Geschäftsräumen anzuwenden sind. Das Gericht entschied zugunsten des Vermieters, da es sich um einen Mietvertrag über Geschäftsräume handelte.

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Grundbuchfähig

Eine GbR kann unter der Bezeichnung im Grundbuch eingetragen, welche die Gesellschafter ihr im Gesellschaftsvertrag zugeordnet haben. Im zugrunde liegenden Fall hatte eine GbR einen vollstreckbaren Zahlungstitel gegen den Grundstückseigentümer erwirkt. Das Grundbuchamt weigerte sich, im Wege der Zwangsvollstreckung eine Sicherungshypothek unter der im Urteil angegebenen Bezeichnung der GbR einzutragen. Das Gericht gab der Gesellschaft Recht und ordnete die Eintragung an.
Nach dieser Entscheidung kann eine GbR künftig mit ihrer im Gesellschaftsvertrag vorgesehenen Bezeichnung im Grundbuch eingetragen werden. Ist keine spezielle Bezeichnung vorgesehen, wird die die Gesellschaft eingetragen als „Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus …“. Lesen Sie mehr »

Tauschgeschäft

Kommt ein Finanzgericht entgegen dem Finanzamt zu dem Ergebnis, dass ein Grundstückstauschgeschäft einer Erbengemeinschaft keinen grunderwerbssteuerechtlichen Vorgang auslöst, weil die Mitglieder vor Abschluss des Geschäfts eine GbR gegründet haben, obwohl die rechtliche Statuierung erst einen Tag später erfolgte, liegt keine rechtsfehlerhafte Tatsachenfeststellung vor.

Ist bei der Tatsachenfeststellung die Veräußerung einer Teilfläche von 10 qm unberücksichtigt geblieben, kann deshalb kein Verfahrensverstoß angenommen werden, wenn dies wegen der anderweitigen Auslegung rechtlich unerheblich bleibt. Lesen Sie mehr »

Durchfahrt dulden

Kommt man mit dem Auto an ein Anwesen offenbar nur heran, wenn man eine über das benachbarte Grundstück verlaufende private Zufahrt benutzt, so darf man das auch tun.

Der betroffene Nachbar muss diese Fremdnutzung seiner Privatstraße zur Anfahrt an das Wohnhaus dulden. Allerdings hat der Straßen- und Grundstückseigentümer dabei Anspruch auf anteilige Unterhaltungskosten. Lesen Sie mehr »

Provisionsversprechen

Die in einem, zwischen Unternehmen geschlossenen Grundstückskaufvertrag enthaltene Klausel, in der sich der Käufer verpflichtet, die seitens des Verkäufers einem mit diesem gesellschaftsrechtlich verfochtenen Dritten aufgrund eines selbstständigen Provisionsversprechens geschuldete Vergütung zu zahlen, ist wirksam, wenn die Verflechtung dem Käufer bekannt ist. Lesen Sie mehr »

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