Nach Anlaufschwierigkeiten kommt Wohnungsneubau jetzt in Fahrt

Frensch zeigte sich in der Online-Pressekonferenz zuversichtlich, dass die HOWOGE das mit dem Berliner Senat vereinbarte Expansionsziel erreichen werde. Bis 2020 sollen insgesamt 6.200 neue Wohnungen in der wachsenden Hauptstadt fertiggestellt sein. 60 Prozent dieses Bauvolumens seien heute fertiggestellt oder bereits im Bau. Für den Bau von weiteren rund 4.000 Wohnungen habe die HOWOGE heute die Grundstücke bereits überwiegend gesichert. Die nähere Betrachtung der Bauaktivitäten in der Phase 2013 bis 2020 zeige folgendes Bild:

• Allein im laufenden Jahr 2017 startet die HOWOGE den Bau von zehn Projekten mit mehr als 1.400 Wohnungen.
• 2018 soll der Baustart von rund 1.780 Wohnungen in sieben Projekten erfolgen.
• Der Anteil der Ein- und Zweiraumwohnungen beträgt 61 Prozent.
• Nahezu zwei Drittel des Neubauvolumens realisiert die HOWOGE in eigener Bauherrschaft. Rund 2.300 Wohnungen werde sie darüber hinaus von Projektentwicklern kaufen.

Landeseigene HOWOGE mit vergleichsweise günstigen Mieten

Ende Februar hatte die HOWOGE 59.000 Wohnungen im Bestand. Mit Bestandsmiete von durchschnittlich 5,83 Euro pro Quadratmeter liege das Unternehmen noch unter dem Berliner Mietspiegel. Neuvermietungen werden durchschnittlich für 6,18 Euro pro Quadratmeter vorgenommen. Dieser Preis liege deutlich unter den derzeitigen Berliner Angebotsmieten von 9,07 Euro.

Auf entsprechende Fragen gab HOWOGE-Geschäftsführerin Frensch an, dass selbst Neubauwohnungen vielfach für unter 10 Euro pro Quadratmeter vermietet werden. Dennoch, so betonte Frensch, stehe „das Unternehmen auf einem soliden finanziellen Fundament“. Im soeben bestätigten Jahresabschluss 2016 weise das Unternehmen Umsatzerlöse von 350 Mio. Euro und einen Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit von 158 Mio. Euro aus. Die Eigenkapitalquote liege bei knapp 50 Prozent.

Die Antworten von Stefanie Frensch auf Fragen der IVV

Zu lange Genehmigungsverfahren bilden einen Flaschenhals im Neubaugeschehen. Wie sind Ihre Erfahrungen?

Klar ist, dass nach einer so langen Zeit, in der sehr wenig in Berlin gebaut wurde, in unserem Unternehmen und auch in den Bezirken eine Anlaufphase bestand und zum Teil noch besteht, um tatsächlich zu einer Vollleistung zu gelangen. Wir haben uns 2013 auf den Weg gemacht und schaffen es in diesem Jahr erstmals, das Ziel von 1.500 Wohnungen umzusetzen. An der einen oder anderen Stelle bestehen immer noch Flaschenhälse, aber die Bezirke werden zunehmend mit mehr Personal ausgestattet.

Es gibt natürlich auch hohe Anforderungen aufgrund des Bauplanungsrechts. Aber damit hat der Senat ein Instrument in der Hand, um städtebauliche Verträge abzuschließen. Das ist richtig und wichtig, denn die Infrastruktur muss mitwachsen. Und in einer streitbaren Stadt wie Berlin ist es nicht ganz einfach, mit den durchaus berechtigten Anforderungen von Bürgern umzugehen. Es gibt ein großes Informations- und Diskussionsbedürfnis. Das muss Eingang finden in die Projekte.

Gibt es denn eine Beschleunigung in den Genehmigungsverfahren?

Es gibt durchaus Projekte, die gehen zügig. Aber komplexe Planungsvorhaben brauchen einfach ihre Zeit. Ich muss allerdings selbst sagen, dafür hat der Gesetzgeber gesorgt, dass wir es alle nicht einfacher haben, was die Realisierung von Planungsrecht betrifft. Wir wollen schauen ob das neue Instrument „Urbanes Gebiet“ zu einer gewissen Erleichterung führen wird.

Es gibt Widerstände von Nachbarn und Bürgern gegen Bauprojekte. Was erleben Sie da? Haben Sie eine Diskussionskultur entwickelt?

Im Falle des Projektes an der Straße „Am Flugplatz“ haben wir uns partizipativen Verfahren gestellt, in der sämtliche Planungsschritte unter Beteiligung der Bürgerschaft gelaufen sind und die Eingaben wirklich verarbeitet wurden in den Entwurfsverfahren. Ein anderes Projekt war der Stefan-Heym-Platz. Das hat interessante Ergebnisse geliefert, die uns geholfen haben eine Diskussions- und Prozesskultur zu entwickeln. Wir werden mit diesen Instrumenten auch in zukünftigen Projekten arbeiten. Wir haben schon immer Bürgerversammlungen abgehalten. Alle Berliner Wohnungsunternehmen haben mit der Humboldt-Viadrina School of Governance eine Vereinbarung geschlossen, um im Rahmen der sogenannten Trialoge Verfahren zu entwickeln, wie wir als Stakeholder Bürgergruppen identifizieren, die an solchen Verfahren teilhaben sollen.

Gibt es Bauland für die HOWOGE?

Es gibt unterschiedliche Quellen. Wir haben eigene Grundstücke, die können wir nachverdichten. Es gibt die Möglichkeit, durch den ehemaligen Liegenschaftsfond BIM Grundstücke zu erlangen durch Ankauf. Wir haben die Möglichkeit mit Schwestergesellschaften – DSR ist ein Beispiel – Grundstücke zu erwerben. Die kaufen wir dann zum Verkehrswert. Und wir kaufen natürlich Grundstücke auf dem freien Markt. Da stellen wir uns dem Wettbewerb, das ist nicht immer ganz einfach. Wir versuchen durch Arrondierungen geschickt vorzugehen, also Grundstücksteile zusammenzukaufen, die als Einzelstück vielleicht nicht attraktiv sind. Aber zugegeben, die Ressource „Grundstück“ ist in Berlin durchaus knapp; die Preise sind in einer Weise explodiert, die wir uns nicht haben vorstellen können.

Sie vermieten Neubauwohnungen unter zehn Euro. Wie funktioniert das betriebswirtschaftlich?

Hauptsächlich halten wir die Investitionen im Rahmen. Wir haben durch die Förderquote von 50 Prozent eine klare Vorgabe für die Mietentwicklung dieser geförderten Wohnungen. Damit müssen wir sehr sorgfältig abwägen: Wo können wir bauen, was ist architektonisch möglich und wie weit können wir standardisiert bauen? Der Neubau darf nicht zulasten des Bestandes gehen. Wir haben viele mietdämpfende Komponenten eingebaut und die wirtschaftliche Stabilität der Unternehmen darf durch den Neubau nicht gefährdet werden. Es ist unsere Aufgabe, diese Quadratur des Kreises hinzubekommen.

Welche Baukosten pro Quadratmeter streben Sie an?

Wir streben Gesamtinvestition von 2.500 Euro an, das sind Kosten inklusive Grundstück, die ja der Förderung zugrunde liegen. Das wird aufgrund der Baukostensteigerung und der steigenden Grundstückspreise deutlich schwieriger, wobei die Grundstückspreisentwicklung das größere Problem darstellt, wenn wir auf dem freien Markt kaufen. In Lagen, in denen wir vor zwei Jahren 200 Euro bezahlt haben, werden heute 500 oder 600 Euro verlangt, ohne dass sich planungsrechtlich irgendetwas getan hätte. Solche Preise können wir wirtschaftlich in Projekten ganz schlecht abbilden.