Neues Mietrecht

Überfordert? Die Änderung des Mietrechts sind manchmal kopliziert , Foto: Fotolia/Ranstad

Es bringt grundlegende Veränderungen mit sich. Für Vermieter und Verwalter von Wohnraum gibt es zahlreiche Verbesserungen und Erleichterungen in der täglichen Praxis. Den Mietern werden bestimmte Rechte genommen, die neue finanzielle Risiken bedeuten. Das gilt auch für die Vermieter, wenn sie Prozessrisiken in der Auseinandersetzung mit Mietern einzugehen haben.
Die letzte große Mietrechtsreform fand zum 01.09.2001 statt. Nun haben sich Vermieter und Mieter erneut auf wichtige Änderungen einzustellen. Gestärkt werden vor allem die Rechte der Vermieter. So wird es zukünftig einen neu gefassten § 536 Abs. 1 S. 3 BGB geben, der das grundlegende Recht des Mieters auf Minderung der Miete bei Mängeln erheblich einschränkt. Wenn der Vermieter die Wohnung oder das Gebäude energetisch saniert (Modernisierung) soll das Minderungsrecht des Mieters für die Dauer von drei Monaten vollständig ausgeschlossen sein. Das gilt auch, wenn die Maßnahme gleichzeitig der Erhaltung der Mietsache dient. Die Modernisierungsankündigungen wurden detailliert geregelt und praxistauglicher gestaltet. Allerdings ist erst nach Ausführung der Maßnahmen zu prüfen, ob diese eine Härte für den Mieter bedeuten. Vermieter können sich schützen, weil das Gesetz nun vom Mieter klarer fordert, Einwände gegen die Modernisierung bereits in der Reaktion auf die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme zu erheben.
Auch das Kündigungsrecht der Vermieter wird deutlich gestärkt, denn nach dem neu geschaffenen § 569 Abs. 3a BGB werden Vermieter berechtigt sein, dem mit der Kautionszahlung säumigen Mieter außerordentlich fristlos zu kündigen. Dazu soll es nicht einmal einer vorherigen Abmahnung bedürfen. Bisher war bei Nichtzahlung der Kaution schlimmstenfalls eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages möglich. Jetzt kann sich der Mieter nur dann befreien, wenn er die ausstehenden Kautionsraten innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs zahlt – oder dies eine öffentliche Stelle übernimmt (Sozialhilfebezieher). Die Kündigung wird ebenfalls unwirksam, wenn der Mieter unmittelbar nach ihr eine wirksame Aufrechnung gegen die Kautionsforderung erklärt.
Allerdings werden im neuen Änderungsgesetz die häufig kritisierten asymmetrischen Kündigungsfristen nicht beseitigt. Auch wird die Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlungen erweitert. Die Neuregelung weitet den Kündigungsschutz für Mieter aus. Personenmehrheiten oder Gesellschaften bürgerlichen Rechts können nun nicht mehr unter Berufung auf Eigenbedarf einer einzelnen Person oder eines Gesellschafters kündigen.
Streitet der Vermieter mit dem Mieter vor Gericht, z. B. wegen ausstehender Mieten, Mietminderung oder Nutzungsentschädigung, kann er nach dem Entwurf des Mietrechtsänderungsgesetzes künftig gemäß dem neuen § 302a ZPO bei guten prozessualen Erfolgsaussichten Mieter noch während des laufenden Prozesses die Hinterlegung des vollständigen, mit der Klage geltend gemachten Geldbetrages innerhalb von 14 Tagen verlangen. Allerdings gilt dies nur für zukünftig fällig werdende Geldforderungen des Vermieters. Beim Streit um die Erhöhung der Geldforderung ist der Erhöhungsbetrag nicht von der Hinterlegung betroffen.
Für Vermieter wird die Räumung von Wohnungen sehr erleichtert, denn mit dem neuen § 885a ZPO zieht die „Berliner Räumung” in das Gesetz ein und ermöglichst es, Gerichtsvollzieher nur mit der Verweisung des Mieters aus der Wohnung zu beauftragen (Außerbesitzsetzung) und Möbel und Hausrat in der Wohnung zu lassen. Zugleich müssen Gerichtsvollzieher über das verbliebene Inventar ein Verzeichnis fertigen.

P. Fritsch