Ostdeutschland hat im Wohnsektor Investmentpotenzial

Westdeutsche Metropolen stehen bei an Wohnimmobilien orientierten Investoren hoch im Kurs. Hier werden die höchsten Mieten und Eigentumspreise erzielt – die Preise und Mieten steigen weiter, die Renditen gehen zurück. Die neuen Bundesländer spielen hingegen bei Investmentstrategien kaum eine Rolle. Dabei gibt es in ausgewählten ostdeutschen Städten Investmentpotenziale bei Wohnimmobilien – zumal die westdeutschen Märkte nur über ein begrenztes Angebot verfügen. Dies ist das Ergebnis des aktuellen PATRIZIA Wohninvestment-Kompass Deutschland.
„Das Mietsteigerungspotenzial in Potsdam, Jena, Erfurt, Dresden, Weimar und Leipzig war bei Betrachtung der indexierten Mietentwicklung in den vergangenen zwei Jahren ähnlich hoch wie in westdeutschen Städten“, erklärt Dr. Marcus Cieleback, Leiter Research der PATRIZIA Immobilien AG. „Allerdings liegen die Mieten der Top-Standorte im Westen auf einem höheren Niveau als im Osten.“ München führt den Miet- und Kaufmarkt (Baujahr ab 2000) mit einer Durchschnittsmiete von rund 12,50 Euro/qm und einem durchschnittlichen Kaufpreis von rund 3.850 Euro/qm an. Weitere Spitzenstandorte sind Frankfurt am Main (11,50 Euro/qm, 2.900 Euro/qm), Hamburg (11,50 Euro/qm, 3.000 Euro/qm) und Düsseldorf (10,50 Euro/qm, 2.600 Euro/qm). Neben Berlin (8,50 Euro/qm, 2.400 Euro/qm), das als Ost-West-Schmelztiegel eine Sonderstellung einnimmt, verzeichnen in Ostdeutschland Dresden (6,50 Euro/qm, 1.850 Euro/qm) und Leipzig (5,50Euro/qm, 1.600 Euro/qm) die höchsten Mieten und Preise. In Potsdam, Jena, Erfurt und Weimar, die ebenfalls eine mit westdeutschen Städten vergleichbare Mietdynamik aufweisen, liegen die Mieten und Preise Ende Q1 2010 zwischen 6,50 – 8,50 Euro/qm bzw. 1.600 – 2.500 Euro/qm.
Von der indexierten Mietentwicklung in Ost- und Westdeutschland hebt sich Berlin klar ab. Während in den Flächenstaaten im Osten und Westen die Mieten kontinuierlich anziehen, verzeichnen sie in der Hauptstadt seit Ende 2009 eine steile Aufwärtsbewegung. Mit über 20 % erlebte der Berliner Wohnungsmarkt zwischen dem I. Quartal 2009 und dem IV. Quartal 2010 die größte Mietsteigerung im Neubau.
„In ausgewählten ostdeutschen Städten ist das Leerstandsrisiko nicht wesentlich höher als in Westdeutschland“, stellt Dr. Cieleback fest. „Denn bis 2025 ist der Bedarf nach neuen Wohnungen hoch. In Dresden liegt er bei 40.476 Wohnungen, in Leipzig bei 37.521, gefolgt von Potsdam mit 15.649 Wohnungen, Erfurt mit 15.047 und Jena mit 8.493 benötigten Wohnungen.“ Somit ist die Nachfrage nach Wohnraum selbst in Städten mit einer negativen Bevölkerungsentwicklung – wie beispielsweise in Jena – ungebrochen. Auch die demografische Entwicklung ausgewählter ostdeutscher Städte unterscheidet sich nur um rund einen Prozentpunkt von den westdeutschen Metropolen. Laut Prognosen werden Potsdam, Jena, Erfurt, Dresden, Weimar und Leipzig bis 2025 ein gewichtetes durchschnittliches Bevölkerungswachstum von rund 4,5 Prozent aufweisen. In den etablierten West-Metropolen liegt es bei rund 5,3 %.
„Ostdeutsche Städte bieten somit interessante Investmentchancen für Wohnimmobilien“, so Dr. Cieleback. „Dies gilt insbesondere für Universitätsstädte und zentrumsnahe Stadtteile. Allerdings sollten Objekt und Lage einer Einzelfallprüfung unterzogen werden.“
Der quartalsweise erscheinende PATRIZIA Wohninvestment-Kompass Deutschland erfasst mit der Wohneigentums- und Arbeitslosenquote, dem Bevölkerungswachstum der vergangenen sieben Jahre, den durchschnittlichen Kauf- und Mietpreisen von Wohnimmobilien sowie dem Bond-Yield Gap (Differenz der Rendite für ein Mehrfamilienhaus in guter bis sehr guter Lage und der Rendite 10-jähriger Staatsanleihen) und dem Kaufpreisfaktor relevante Faktoren, die den deutschen Wohninvestmentmarkt beeinflussen. Der Analyse liegen mehr als 3.400 Investmentangebote ab einer Mio. Euro per annum zugrunde.