Amtliche Gutachterausschüsse legen Immobilienmarktbericht 2017 vor

Preise auf den Wohnungsmärkten steigen weiter

14.12.2017

25 Prozent betrug die Preissteigerung für Immobilienkäufer im Jahr 2016. Das melden die Amtlichen Gutachterausschüsse in ihrem jüngsten Bericht. Auch das Jahr 2017 gilt unter Experten als erfolgreiches Immobilienjahr. Allerdings zeigt der Deutsche Hypo Immobilienkonjuktur-Index seit zwei Monaten eine Stimmungseintrübung an – das wohl nur vorübergehend, denn unverändert ist viel Geld im Markt.

Weiße und metallische glänzende Hochhäuser mit runden Fassaden
2017 war ein gutes Jahr für die Immobilienbranche. Foto: Adobestock/qphotomania

Käufer haben 2016 fast 25 Prozent mehr für Immobilien ausgegeben als noch zwei Jahre zuvor. Während sie im Jahr 2014 191 Mrd. Euro investierten, waren es im Jahr 2016 bereits 237,5 Mrd. Euro – bei 1 Mio. Transaktionen. Von 2009 bis 2016 stiegen die Ausgaben für den Immobilienkauf um jährlich 9 Prozent. Das geht aus dem 5. Immobilienmarktbericht Deutschland hervor, den die amtlichen Gutachterausschüsse Mitte Dezember veröffentlicht haben. Die Studie entstand in Kooperation mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Investitionsschwerpunkt bleibt dem Bericht zufolge der Wohnungsmarkt: Im Jahr 2016 gaben Käufer 155,7 Mrd. für Wohnimmobilien aus, 2014 waren es noch 130,3 Mrd. Euro. Das entspricht einem Anstieg von knapp 20 Prozent. Besonders die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum zogen an. Im Bundesdurchschnitt kostete im Jahr 2016 der Quadratmeter Wohnfläche für ein gebrauchtes freistehendes Ein- und Zweifamilienhaus 1.545 Euro. Die höchsten Quadratmeterpreise wurden in München (Stadt: 8.500 Euro; Landkreis München: 7.500 Euro) und in Konstanz (5.150 Euro) erzielt. Weitaus weniger mussten Käufer in den Landkreisen Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt (380 Euro) oder im Kyffhäuserkreis in Thüringen (470 Euro) zahlen.

Eigentumswohnungen sind am teuersten

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen lag ebenfalls die Stadt München mit einem Quadratmeterpreis von 5.500 Euro an der Spitze. Aber auch auf Sylt (4.370 Euro) oder in der Küstenregion Niedersachsens (3.420 Euro) wurden hohe Preise erzielt. Sehr viel niedriger waren dagegen die Preise in ländlichen Kreisen abseits der großen Städte, so beispielsweise im weiteren Umland von Berlin im Landkreis Teltow-Fläming (Brandenburg) mit 220 Euro je m2 Wohnfläche.

Preise für Mehrfamilienhäuser stagnieren

Im Gegensatz zu den Investitionen in selbstgenutztes Wohneigentum stagnierten der Geldumsatz sowie die Anzahl der Verkäufe bei gebrauchten Mehrfamilienhäusern seit 2014. Die Quadratmeterpreise stiegen jedoch bei kleineren Mehrfamilienhäusern mit bis zu sechs Wohneinheiten: von 670 Euro je m² im Jahr 2009 auf 910 Euro je m² im Jahr 2016. „Zwei Drittel der Investitionen auf dem Immobilienmarkt entfallen auf Wohnimmobilien“, sagt Anja Diers, Vorsitzende des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse (AK OGA). „Die Umsätze stiegen insbesondere in urbanen Regionen. Ein Ende des Preisanstiegs oder gar eine Trendumkehr ist derzeit bundesweit nicht erkennbar.“

Eigenheimbebau überwiegt bei unbebauten Grundstücken

Bei den Baugrundstücken dominierten Transaktionen für die Eigenheimbebauung. Auf sie entfielen im Jahr 2016 etwa 70 Prozent der Verkäufe von Bauplätzen. Dies entspricht einem Geldumsatz von 12,9 Mrd. Euro. Im Mittel kostete ein Eigenheimbauplatz in Deutschland etwa 108 Euro je m². Die Spanne reichte dabei von durchschnittlich 10 Euro je m² Grundstück im Saale-Orla-Kreis in Thüringen bis zu 1.600 Euro je m² in der Stadt München. In Stuttgart lag der Preis bei 920 Euro je m², in Wiesbaden mussten Käufer im Durchschnitt 840 Euro je m² aufbringen.

Mit jeweils rund 5.900 Verkäufen in 2015 und 2016 blieb die Zahl der Transaktionen von Bauplätzen für Mehrfamilienhäuser gegenüber 2014 relativ konstant. Dagegen erhöhte sich der Geldumsatz zwischen 2014 und 2016 von 3,4 auf rund 4,1 Mrd. Euro, ebenso wie die Preise. Sie legten im bundesweiten Durchschnitt von 104 Euro je m² auf 155 Euro je m² im Jahr 2016 zu.

ZIA besorgt angesichts des knappen Baugrunds

An diesem Punkt zeigt sich der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, alarmiert. Die Grundstücksvergabe sei eine ganz entscheidende Stellschraube für das bezahlbare Bauen in Deutschland. „Die stagnierenden Grundstücksvergaben sind eines der Kernprobleme bei der Bewältigung der Wohnungsknappheit in Deutschland“, erklärte ZIA-Präsident Andreas Mattner. Der Verband fordert die Kommunen in Deutschland deshalb auf, den Schwerpunkt auf die Vergabe neuer Bauflächen zu legen. „Die Investoren für die Entwicklung neuer Flächen zum Wohnen, Arbeiten und Versorgen stehen bereit, nur benötigen sie Platz zum Arbeiten. Dabei sind die Behörden aber auch auf Unterstützung angewiesen. Um den Mehraufwand für die Kommunen bewältigen zu können, ist neues Personal erforderlich“, sagt Mattner. Laut Einschätzung des ZIA sei die Erweiterung des Flächenangebots für neue Projekte im Wohn- und Wirtschaftsimmobiliensegment auch der beste Schutz vor Spekulation. „Die Ausweisung neuer Bauplätze wird dazu führen, dass sich die Preisentwicklung wieder normalisiert.“

Handelsgebäude: Investitionsschwerpunkt Top-Seven-Städte

Die Amtlichen Gutachterausschüsse haben rund eine Millionen Kaufverträge geprüft. Neben Wohnimmobilien trugen 2016 Wirtschaftsimmobilien, z. B. Büro- und Praxisgebäude sowie Handelsimmobilien, mit insgesamt 60 Mrd. Euro zum Immobilienumsatz bei. 22,1 Mrd. Euro investierten Käufer in den Erwerb von Handelsgebäuden. Allein ein Viertel dieser Investitionen entfiel auf die „Top-Seven-Städte“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart). Insgesamt machten Handelsgebäude 40 Prozent des Geldumsatzes bei Wirtschaftsimmobilien aus, Büro- und Praxisgebäude 31 Prozent.

Für Bürogebäude wurde im Jahr 2016 je Transaktion in Berlin ein Betrag von 13,6 Mio. Euro und in Hamburg von 12,9 Mio. Euro umgesetzt. Die Stadt München liegt allerdings auch hier mit 41,8 Mio. Euro je Transaktion vor Fürth (23,4 Mio. Euro), Frankfurt a. M. (19,7 Mio. Euro) und Freiburg i. Br. (16,5 Mio. Euro) auf dem Spitzenplatz.

Zum Jahresende kühlt sich Stimmung ab

Trotz Milliardenumsätzen und weiter steigenden Preisen hat sich die Stimmung unter Immobilienexperten im November und Dezember zweimal in Folge abgekühlt. Das geht aus dem Deutsche Hypo Immobilienkonjunktur-Index hervor. Dabei handelt es sich um eine monatliche Umfrage unter 1.000 Experten durch die bulwiengesa AG und die Deutsche Hypothekenbank. Das Immobilienklima kühlte sich im November um -1,0 Prozent ab. Der Trend verstärkte sich im Dezember auf -3,2 Prozent. Zum Jahresende 2017 lag das Immobilienklima damit bei 125,0 Zählerpunkten. Verantwortlich dafür seien sowohl der Rückgang des Investitionsklimas um 3,9 Prozent (137,4 Punkte) als auch die Verluste beim Ertragsklima von 2,4 Prozent (132,6 Punkte).

Einen Grund zur Beunruhigung sehen die Verantwortlichen des Konjunkturbarometers nicht. Man erinnert daran, dass die Immobilienkonjunktur Ende 2016 sogar zurückgegangen sei. Danach kannte die Kurve jedoch nur noch eine Richtung, nämlich bergauf.

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