Rechtssicheres Vermieten an die eigenen Kinder

Schon früher war anerkannt – allerdings nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen, dass Kinder eine Wohnung der Eltern bewohnen und die Aufwendungen für die Wohnung die Steuerlast der Eltern mindern konnten. Dies ging aber nur, wenn die Kinder berufstätig waren und eigene Einnahmen hatten, mit denen sie die Miete bezahlten. Nach neuer Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs wird dies inzwischen auch für Kinder ohne eigenes Einkommen, die ihren Unterhalt noch von den Eltern beziehen, anerkannt. Allerdings sollten die Eltern aus Beweisgründen mit ihren Kindern einen schriftlichen Mietvertrag abschließen. Denn die Finanzbehörden prüfen Verträge zwischen nahen Angehörigen besonders kritisch.

Die Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung haben zwei Urteile des Bundesfinanzhofs geschaffen (Aktenzeichen IX R 30/98 und IX 39/99). Einer der beiden Entscheidungen lag der Fall zugrunde, dass die Eltern ihrer Tochter eine ihnen gehörende Eigentumswohnung vermieteten und zwar zu denselben Bedingungen, zu denen die Wohnung zuvor an einen Dritten vermietet war.
Die Miete bezahlte die Tochter aus dem monatlichen Barunterhalt der Eltern. Die Werbungskosten, die die Mieteinnahmen überschritten, machten die Eltern mit Erfolg steuermindernd geltend. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass Eltern nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ein Wahlrecht hätten: Demnach könnten sie ihrem Kind Unterhalt gewähren, von dem es eine Wohnung bezahlt, oder ihm eine Wohnung außerhalb des Elternhauses bereit stellen. Zahle das Kind den Eltern dafür eine Miete, sei der Mietvertrag nicht deshalb unwirksam, weil das Kind die Miete aus dem Barunterhalt der Eltern zahle. Dafür müsste das Mietverhältnis allerdings so gestaltet sein, wie es zwischen Fremden üblich wäre.
Der Mietvertrag muss sowohl die Höhe der Miete, die Trennung in Kaltmiete und Nebenkosten sowie die Zahlungsweise enthalten. Die Miete muss auch auf ein Konto des Vaters oder der Mutter eingezahlt werden, um dem Finanzamt die monatlichen Zahlungen nachweisen zu können. Auch die Nebenkostenabrechnung muss im üblichen Turnus durchgeführt werden.

Einen Unterschied zur Vermietung an fremde Personen gibt es dennoch: Die Miete kann für Tochter oder Sohn durchaus günstiger ausfallen, muss aber mindestens die Hälfte der Marktmiete erreichen. Liegt die Wohnungsmiete dagegen unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete, werden die Werbungskosten nur anteilig anerkannt. Um Streit mit dem Finanzamt über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vermeiden, muss man sicherstellen, dass die Miete 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigt.
Anerkannt werden Werbungskosten wie Schuldzinsen und Bewirtschaftungskosten vom Finanzamt allerdings nur dann, wenn Eltern und Kind keine Haushaltsgemeinschaft bilden. Steuerlich chancenlos sind auch solche Wohnungseigentümer, die hinsichtlich der an das Kind vermieteten Wohnung mehr als die einem fremden Vermieter zustehenden Rechte haben, sich insbesondere ein eigenes Mitbenutzungsrecht vorbehalten. Wer sich an die Spielregeln hält, wird keine Probleme bei der steuerlichen Absetzbarkeit seiner Werbungskosten haben. Je mehr die Formalien eingehalten werden, desto eher wird das Mietverhältnis zwischen Eltern und Kindern vom Finanzamt akzeptiert.

Weiterführende Links:
www.vermieterverein.de