Sanierungsstudie zur Wirtschaftlichkeit von Modernisierungsmaßnahmen ist unrealistisch

Die Studie sei unrealistisch, weil sie die tatsächlichen Handlungsmöglichkeiten der Vermieter nicht darstelle, so der GdW-Präsident. Sie sei deshalb völlig ungeeignet dafür, einem Vermieter bei seiner Entscheidung für oder gegen eine energetische Sanierung zu unterstützen. "Das Modell birgt die Gefahr, dass Gebäudeeigentümer und Mieter falsche Vorstellungen darüber erlangen, welche Kosten und welcher Aufwand mit einer energetischen Modernisierung auf sie zukommt", warnte Gedaschko. Auch gegenüber der Politik werde ein fehlerhaftes Signal hinsichtlich der tatsächlichen Erreichbarkeit von Energieeffizienz- und Klimazielen im Gebäudebestand abgegeben.
Sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser können laut dena bis zum energetischen Standard KfW-Effizienzhaus 70 warmmietenneutral saniert werden. Voraussetzung hierfür seien die Kopplung der energetischen Maßnahmen mit sowieso anstehenden Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten sowie eine gute Planung, Ausführung und strategische Bewertung des Gebäudes.

Die GdW-Kritik im Einzelnen:

• In der Studie werden Annahmen getroffen, nach denen nur so genannte „energiebedingte Mehrkosten“ einer Modernisierung (im Beispiel 80 Euro/m²) als Kosten berücksichtigt werden. Instandsetzungskosten werden als „ohnehin zu tätigende Investition“ außer Betracht gelassen (im Beispiel 195 Euro/m²). Diese Annahme entspricht nicht der wohnungswirtschaftlichen Realität. Eine Investitionsalternative, die etwa 200 Euro/m² Wohnfläche zu einem Zeitpunkt in eine reine Instandsetzung investiert, besteht nicht. Reale Handlungsalternativen sind laufende Instandhaltung oder Durchführung von Teilmaßnahmen. In der wohnungswirtschaftlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung müssen stets die Vollkosten der Maßnahme angesetzt werden.
• Weitere Unterschiede der Studie zu wohnungswirtschaftlichen Berechnungen sind: Das Modell vernachlässigt die durch eine Modernisierung neu entstehenden Kosten für Instandhaltung und Wartung (zum Beispiel für Lüftungs- und Solaranlagen).
• Für Objekte mit dezentraler Beheizung (zum Beispiel Gasetagenheizung, Nachtspeicherheizung) lagen keine Energieverbrauchs-Messwerte vor, weshalb von Bedarfswerten ausgegangen wurde. Erfahrungsgemäß liegen die tatsächlichen Energieverbräuche von dezentral beheizten Objekten deutlich unter den Bedarfswerten, die tatsächlichen Energie- und Kosteneinsparungen werden also bei Verwendung von Rechenwerten überschätzt.
• Die Ergebnisse der Studie sind nach deren eigener Aussage nur eingeschränkt gültig: für Mehrfamilienhäuser, die gegenüber dem Zustand der Errichtung nicht wesentlich modernisiert wurden (das sind circa die 10 % energetisch schlechtesten Gebäude), bei denen zudem ein hoher Instandsetzungsbedarf besteht und die unter dem Niveau der örtlichen Vergleichsmiete liegen mit entsprechendem Mieterhöhungspotenzial. Die von der dena ermittelte Wirtschaftlichkeit der energetischen Maßnahmen muss daher auch unter diesen eher modellhaften Rahmenbedingungen gesehen werden.

"Durch solch eine interessengeleitete Studie wird letztlich nur eines erreicht: Komplettes Misstrauen und Verunsicherung einer ganzen Branche. Um das globale 2 Grad Celsius-Ziel zu erreichen, brauchen wir aber ein ganz anderes Handeln und Denken. Verlässlichkeit und Langfristigkeit des politischen Handelns. Und den politischen Gestaltungswillen, ein globales Megaziel nicht mit zweifelhaften Studien, sondern mit konsequentem Handeln in der Mietrechtsgesetzgebung und der notwendigen monetären Ausstattung zu erreichen", erklärte der GdW-Präsident.
Ein praxistaugliches Modell zum Nachweis der Wirtschaftlichkeit wird in der GdW-Arbeitshilfe 64 "Energieeffizientes Bauen und Modernisieren – Gesetzliche Grundlagen, EnEV 2009, Wirtschaftlichkeit" beschrieben.