Schönheitsreparaturen

Grundsatz: Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist nur dann wirksam, wenn die hierzu von ihm verwendeten Klauseln im Mietvertrag einer gerichtlichen Inhaltskontrolle standhalten. Anderenfalls gilt die vom Gesetz vorgesehene mieterfreundliche Regel, wonach der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat (§ 535 Abs. 1 S. 2, § 538 BGB).

Frühere Entscheidungen
Bis zur Reform der Zivilprozessordnung zum 1.1.2002 und der damit erstmalig eingeräumten Möglichkeit, auch in Wohnungsmietverhältnissen im Revisionsverfahren bis zum Bundesgerichtshof zu gelangen, war der BGH nur in wenigen Ausnahmefällen, in denen er über Vorlagebeschlüsse zu strittigen Rechtsfragen der Landgerichte zu entscheiden hatte, überhaupt mit Mietsachen befasst. Aus dieser Zeit resultiert die mit Beschluss vom 30.10.1984 (Az. XIII ARZ 1/84) verkündete Entscheidung, in der der BGH feststellte, dass es zulässig ist, die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch in der Form von Formularklauseln in Mietverträgen zu vereinbaren.

Gleichzeitig stellte er im damaligen Beschluss fest, dass in den Fällen, in denen für die Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter keine Zeiträume im Mietvertrag festgelegt sind, die in § 28 Abs. 4 S. 5 der II. Berechnungsverordnung übereinstimmend mit den im § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages von 1976 angegebenen Fristen für Küche, Bäder und Duschen von 3 Jahren, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten von 5 Jahren und für andere Nebenräume von 7 Jahren als verbindlich anzusehen seien. Der BGH traf in dem benannten Beschluss keine Aussage dazu, ob diese Fristen verbindlich sind oder von ihnen im Einzelfall zu Gunsten des Mieters abzuweichen ist, wenn die Schönheitsreparaturen in den vom Mustermietvertrag festgelegten Fristenplan aufgrund schonenden Umgangs mit der Mietsache noch nicht anstehen.

Im Ergebnis dieses Beschlusses haben beinahe alle Mietverträge in Deutschland, die in Form von Mustern durch die einzelnen

Grundeigentümerverbände herausgegeben wurden, den entsprechenden Fristenplan so im Vertrag verankert. Mit Beschluss vom 1.7.1987 (Az. XIII ARZ 9/86) stellte der BGH dann noch einmal klar, dass die im Mietvertrag vereinbarte Verpflichtung des Mieters zur Übernahme von Schönheitsreparaturen Teil der Mietzinskalkulation des Vermieters ist, mit der Folge, dass die vom Mieter übernommene Renovierungsverpflichtung rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung zu leistenden Entgeltes darstellt. Der BGH begründet dies im Wesentlichen damit, dass der Vermieter anderenfalls die von ihm durchzuführenden Schönheitsreparaturen über einen entsprechend höher kalkulierten Mietzins hereinholen müsste und die Mietspiegel jedenfalls regelmäßig der Tatsache Rechnung tragen, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt wird.

Nach diesen Entscheidungen herrschte vorerst Ruhe in der Rechtsprechung zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Dies änderte sich schlagartig mit dem Urteil des BGH vom 23.06.2004 (Az. XIII ZR 361/03), in dem der BGH eine vom Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. Hessen herausgegebene Formularklausel in einem Mietvertrag für unwirksam erklärte, die einen starren Fristenplan vorsah. Damit bestätigte der BGH die vorher durch einzelne Landgerichte bereits entsprechend ergangene Rechtsprechung. Dem folgten diverse Urteile des BGH zur Wirksamkeit von starren, flexiblen und „weichen“ Fristenplänen, die allgemein bekannt sind.

Mit Urteil vom 4.5.2006 verkündete das OLG Düsseldorf, dass die bis zu diesem Zeitpunkt nur auf Wohnungsmietverträge anwendbare Rechtsprechung des BGH auch auf Gewerberaummietverträge anwendbar sei. Es stellte sich gegen die bis dahin durch die Gerichte relativ großzügig gehandhabte Rechtsprechung zur Klauselkontrolle von Gewerbemietverträgen. Das Urteil scheint noch keine besondere Beachtung gefunden zu haben, dürfte wirtschaftlich aber gerade für große gewerbliche Flächen und lange Mietzeiten von erheblicher Bedeutung sein.

Den vorläufigen Abschluss fand die Rechtsprechung zu starren und weichen Fristenplänen mit der Entscheidung des BGH vom 18.10.2006 (Az. XIII ZR 52/06), in welchem der BGH eine Formularklausel für unwirksam erklärte, die für den Fall der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses feststehende Prozentsätze zum Ausgleich noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen vorsah. Damit ist auch die bis dahin noch für wirksam erachtete quotenmäßige Abgeltung von Schönheitsreparaturverpflichtungen bei einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses vorerst nicht mehr durchsetzbar.

Überblick

Rechtsliteratur: Unwirksame Klauseln retten!?
Im Ergebnis der aufgeführten Rechtsprechung hat sich in den vergangenen Monaten eine Vielzahl von Autoren dazu geäußert, welche Reaktionsmöglichkeiten dem Vermieter blieben, um seine unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln zu retten oder durch andere Regelungen zu ersetzen. Hierbei zeichnen sich zwei Lösungsvorschläge ab, die entweder einen Ausgleich der hinfällig gewordenen Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters durch eine Mieterhöhung vorsehen oder dem Vermieter vorschlagen, mit dem Mieter einen neuen Mietvertrag oder neue Klauseln zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auszuhandeln, die eine wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter beinhalten.

Hierbei gehen die Ansichten in der Literatur soweit auseinander wie nur vorstellbar. Der Haus- und Grundstückseigentümerverband vertritt die Ansicht, dass dem Mieter mit einer Art Drohmusterschreiben die Anpassung des Vertrages und die Erhöhung der Miete aufgezwungen werden könnte.

Dabei befindet er sich offensichtlich im Einvernehmen mit Rechtsanwalt Dr. Florian Kappes, der ebenfalls in der NJW 2006, 3031 ff., vorschlägt, mit dem Mieter eine einvernehmliche Mieterhöhung gem. § 557 Abs. 1 BGB zu vereinbaren und für den Fall, dass der Mieter einer solchen Vereinbarung nicht zustimmt, eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vorschlägt. Demgegenüber vertritt Prof. Dr. Emmerich in der NZM 2006, S. 761 ff, die Ansicht, dass weder eine Mieterhöhung noch eine Anpassung des Vertrages aufgrund des „Wegfalls“ der Geschäftsgrundlage bei der Feststellung der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturen zulässig ist. Nun tröstet, dass sich der BGH bisher in regelmäßiger Übung, so auch in seinem Beschluss vom 1.7.1987, gegen die Ansichten von Emmerich zur Frage der Entgeltlichkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung ausgesprochen hat. Es fragt sich allerdings auch weiterhin, wie der Vermieter praktisch vorgehen kann, wenn er feststellt, dass die von ihm im Mietvertrag vereinbarte Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist.

Lösungsvorschläge
Das Landgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 18.5.2006 festgestellt, dass der Vermieter als Verwender einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel zur Kompensation einen Zuschlag zur örtlichen Vergleichsmiete erheben darf. Er hat allerdings als Voraussetzung hierfür verlangt, dass der Vermieter vor Erhebung des Zuschlages mit dem Mieter in Vertragsverhandlungen zu treten hat, mit dem Ziel, eine wirksame Schönheitsreparaturübernahmeklausel durch den Mieter zu vereinbaren.

Gegenstand der Entscheidung war, dass der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangte, wobei er sich darauf berief, dass die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam sei. Das Landgericht stellte daraufhin fest, dass dem Vermieter zwar aufgrund des Rücksichtnahmegebotes gem. § 242 Abs. 2 BGB in Folge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln ein Zuschlag zur örtlichen Vergleichsmiete vom Mieter zusteht, dies aber voraussetzt, dass der Vermieter dem Mieter vor einer entsprechenden Zustimmungsklage Verhandlungen über eine Vertragsänderung anbietet. Darin muss dem Mieter die Übernahme von Schönheitsreparaturen in der Form des § 7 des Mustermietvertrages des Bundesjustizministerium von 1976 und dem weichen Fristenplan gem. der Fußnote zu § 7 Mustermietvertrag angeboten werden.

Unklar ist momentan noch, wann die in dem zu vereinbarenden Fristenplan festgelegten Fristen zu laufen beginnen sollen. Vertritt Bürstinghaus in Mietrecht Kompakt 2005, S. 203, die Ansicht, die Fristen beginnen mit dem Abschluss der Änderungsvereinbarung, so vertritt Kappes in dem bereits zitierten Artikel die Ansicht, dass der Beginn rückwirkend auf den Vertragsbeginn festzulegen wäre. Hierzu hat allerdings das Landgericht Düsseldorf in dem bereits zitierten Urteil vom 18.5.2006 klar zum Ausdruck gebracht, dass der Fristbeginn des Fristenplanes nur wirksam ab dem Zeitpunkt der entsprechenden Vertragsänderung gelten könne, eine Rückwirkung auf den Zeitpunkt des Mietbeginnes dagegen unwirksam sei. Jedem Vermieter ist daher dringend zu raten, für diesen Fall den Beginn des Fristenplanes mit dem Zeitpunkt der Unterzeichnung der Vertragsänderung laufen zu lassen.

Zuschlag zur Miete
Bisher hat sich kein Gericht nach Erlass der Urteile des BGH abschließend zur Höhe des Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete für den Fall, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen langfristig zu übernehmen hat, geäußert. Es bleibt daher nichts anderes, als auch weiterhin die Regelung des § 28 Abs. 4 S. 3 der II. Berechnungsverordnung heranzuziehen. Danach dürfen die Kosten der Schönheitsreparaturen höchstens mit 8,50 EUR/qm Wohnfläche im Jahr angesetzt werden, was einem monatlichen Zuschlag von 0,71 EUR/qm entspricht.

Dass die Heranziehung dieses Betrages sinnvoll und berechtigt ist, wurde durch das Urteil des Landgerichts München vom 15.5.2002 (Az. 14 S 17806/01) bestätigt. Das Landgericht München stellte fest, dass für den Fall der Unwirksamkeit der vertraglichen Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Vermieter in Analogie zu § 28 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung ein Zuschlag von 0,71 EUR/qm monatlich zulässig ist. Das Landgericht München ging in seinem Urteil sogar soweit, dass es dem Vermieter wegen der fortschreitenden Preissteigerungsraten unter Umständen einen höheren Ansatz zubilligen würde, hat darüber jedoch im Ergebnis nicht entschieden, so dass die genaue Höhe eines weiteren Zuschlages zum Ausgleich der Preissteigerung nicht klar festgestellt werden kann.

Da andere Gerichte, so beispielsweise das Amtsgericht Langenfeld im Urteil vom 12.10.2005 (Az. 11 C 123/05), davon ausgegangen sind, dass in Ermangelung weiterer Darlegungen des Vermieters zur überdurchschnittlichen Höhe der Kosten von Schönheitsreparaturen sogar nur ein Betrag von jährlich 6,50 EUR/qm, was einen Wert von 0,54 EUR/qm im Monat ergibt, angemessen ist, bleibt gegenwärtig nur zu empfehlen, maximal den Betrag von 8,50 EUR/qm im Jahr anzusetzen.

Die weiteren angebotenen Empfehlungen an Vermieter, eine Vertragsänderung mit der Begründung des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB einzuklagen und den Mieter damit per Urteil zur Vertragsanpassung zu zwingen, erscheinen keine vernünftige Lösung, zumal sich die überwiegende Mehrzahl der Stimmen der Literatur hiergegen wendet.

Tipp
Im Ergebnis ist dem Vermieter gegenwärtig anzuraten, der herrschenden Meinung und dem hierzu bereits ergangenen Urteil des LG Düsseldorf zu folgen und dem Mieter die Vereinbarung einer wirksamen Klausel zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen entsprechend dem Mustermietvertrag von 1976 anzubieten. Nimmt der Mieter dieses Angebot nicht an, so ist der Weg für die gerichtliche Durchsetzung der Mieterhöhung mit dem Zuschlag von 0,71 EUR/qm monatlich entsprechend § 28 Abs. 4 der II Berechnungsverordnung frei. Ob alle Amtsgerichte diesem Weg folgen, bleibt allerdings bisher noch offen.

Ausnahmen
Ausnahmen bilden die Fälle, in denen der Vermieter erst bei Beendigung des Mietverhältnisses feststellt, dass die von ihm verwendete Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Hier bleibt ihm momentan nur das von Kappes als „Prinzip Hoffnung“ bezeichnete Vorgehen, wonach der Vermieter vorerst abwarten sollte, ob der Mieter nicht doch, um weiteren Streit zu vermeiden, selbstständig Schönheitsreparaturen vornimmt. Dem Vermieter ist dann anzuraten, eine gewisse Großzügigkeit bei der Vertragsabwicklung walten zu lassen und nicht darauf zu bestehen, auch noch die kleinste Kleinigkeit instand zu setzen, begibt er sich doch damit in die Gefahr, dass der Mieter doch noch juristischen Rat in Anspruch nimmt und dabei zu der Feststellung gelangt, dass er zur Durchführung von Schönheitsreparaturarbeiten nicht verpflichtet gewesen wäre. Dies hätte zum Ergebnis, dass der Vermieter dem Mieter die dadurch entstandenen Aufwendungen nach bereicherungsrechtlichen- (§ 812 BGB) oder aufwendungsersatzrechtlichen Vorschriften (§ 539 Abs. 1, §§ 670, 683 BGB) zu erstatten hätte.

Fazit
Stellt der Vermieter bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses fest, dass die von ihm vereinbarten Quotenregelungen zur Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturleistungen unwirksam sind, bleibt ihm momentan ebenfalls nur, darauf zu hoffen, dass der Mieter trotz allem Schönheitsreparaturarbeiten vornimmt. Eine rückwirkende Vertragsanpassung oder ein anderweitiger Ersatzanspruch gegen den Mieter scheiden jedenfalls aus.