Steuertipp

Vermietung an Angehörige – So vermeiden Sie steuerrechtliche Stolperfallen

04.01.2018

Mit der Vermietung seiner Immobilie an Familienmitglieder kann man Ausgaben rund um das Objekt nur zu hundert Prozent steuersparend als Werbungskosten geltend machen, sofern die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete einer vergleichbaren Wohnung entspricht.

Die verbilligte Vermietung an Angehörige ist ein beliebtes legales Steuersparmodell (Foto: Pixabay)

Anforderungen an den Mietvertrag

Sollte die Miete jedoch darunter liegen, wird der Werbungskostenabzug gekürzt. In solchen Fällen splittet man die Miete in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Werbungskosten sind dann nur in Höhe des prozentualen Anteils der entgeltlichen Vermietung zu berücksichtigen. Der Mietvertrag muss neben der Einhaltung der 66-Prozent-Grenze zudem schriftlich abgeschlossen werden und unbefristet sein.

Bei befristeter Vermietung ist Vorsicht geboten. In diesem Fall muss sich auch bei Einhaltung der 66-Prozent-Regel ein Totalüberschuss für den befristeten Vermietungszeitraum ergeben. Das Finanzamt kann im Verlustfall den Mietvertrag wegen Liebhaberei nicht anerkennen. Eine Totalüberschussprognose sollte daher vor dem Beginn der Vermietung erstellt werden.

Überlässt man die Miete einem Verwandten gänzlich unentgeltlich, kann der Vermieter keinerlei Werbungskosten absetzen. Für das Finanzamt ist das ein reiner Fall von Liebhaberei. Unter Umständen kann es sogar dazu führen, dass eine Schenkungssteuer entrichtet werden muss.

Die monatliche Miete darf nicht bar übergeben werden. Der Mieter muss sie überweisen oder per Einzugsermächtigung einziehen lassen. Außerdem darf es nicht zu einem Rückfluss der Mietzahlungen an das zahlende Familienmitglied kommen. Nur so erkennt das Finanzamt das Mietvertragsverhältnis zwischen Angehörigen an.

Gehören Garagen, Einbauküchen oder Möbel mit zur vermieteten Immobilie, so ist deren Entgelt bei der für den Vergleich maßgeblichen Vertragsmiete miteinzubeziehen. Im Mietvertrag kann man auch die unentgeltliche Überlassung von Garage und Einrichtungsgegenständen vereinbaren oder die Einrichtungsgegenstände an den Angehörigen verschenken. Eine entsprechende Abschreibung wird dann allerdings nicht berücksichtigt.

Die Anforderung an die Mindesthöhe der Miete gilt nicht nur beim Abschluss des Mietvertrages, sondern erfasst auch alle Mieterhöhungen. Erhöht sich die ortsübliche Miete, muss auch die Miete der Verwandtschaft entsprechend angepasst werden. Für Mietverhältnisse mit nicht verwandten Mietern gilt die 66-Prozent-Regel ebenfalls. Bei besonders aufwendig gestalteten Wohnräumen ist sie jedoch nicht verbindlich.

Was versteht man unter ortsüblicher Marktmiete?

Als ortsübliche Vergleichsmiete ist nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) die ortsübliche Bruttomiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung heranzuziehen. Diese setzt sich aus der Kaltmiete und den Nebenkosten zusammen, die nach der Betriebskostenverordnung (BetrVK) umlagefähig sind (BFH, Urteil v. 10.05.2016, Az.: IX R 44/15).

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

Grundsätzlich kann man die ortsübliche Miete von Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung dem Mietspiegel entnehmen. Bei einer Spanne ist jeder der Mietwerte als ortsüblich anzusehen, also auch der niedrigste Wert. Finanzämter erkennen solchermaßen ermittelte Mieten im Rahmen der 66-Prozent-Regelung in der für gewöhnlich an. Allerdings zweifeln inzwischen einige Gerichte die Qualität und damit Aussagekraft mancher Mietspiegel an. In manchen Gemeinden gibt es zudem nur einfache oder auch gar keine Mietspiegel.

Finanzämter erkennen außerdem die nach folgenden Methoden ermittelteten Vergleichsmieten an: Sachverständigengutachten,  Benennung von drei Vergleichswohnungen und bedingt auch Mietangebote aus Immobilienportalen. Die Stichprobe der  Internetrecherchen bei Immobilienportalen muss jedoch ausreichend groß sein, damit sie als repräsentativ angesehen werden kann. Es empfiehlt sich, diese Unterlagen aufzubewahren.

Laut Bundesgerichtshof (BGH) ist es ferner zulässig, den Mietspiegel einer Nachbargemeinde heranzuziehen, falls diese einen vergleichbaren Wohnungsmarkt hat.  

Betriebskosten sollten einbezogen werden, sofern sie dem Mieter voll in Rechnung gestellt werden. So wird bei einer Kaltmiete, die günstiger als 66 Prozent der ortsüblichen Kaltmiete ist, der Grenzwert nicht unterschritten. Beim örtlichen Mieterverein ist der Betriebskostenspiegel erhältlich.

Vermietung an unterhaltspflichtige Kinder

Häufig akzeptiert das Finanzamt Angehörigenmietverträge mit volljährigen Kindern, die noch unterhaltsberechtigt sind, nicht. Das Finanzgericht Düsseldorf (Az.: 7 K 1077/14 E) gab in einem Fall der Entscheidung des Finanzamts recht und stufte den dort streitgegenständlichen Mietvertrag als Teil des Unterhalts ein. Zur Begründung hieß es: Den Unterhalt müssen Eltern ihren Kindern nämlich nicht zwingend in Form einer bestimmten Geldsumme zahlen. Darüber hinaus haben sie die Möglichkeit, ihnen Sachleistungen oder auch die Nutzung von Wohnräumen zu überlassen. Juristen bezeichnen diese Art des Unterhalts als Naturalunterhalt.

Diese Rechtsauffassung bestätigte auch der Bundesfinanzhof (BFH). Der BFH stellte explizit klar, dass Angehörigenmietverträge, bei denen die Mietzahlung mit Unterhaltsansprüchen verrechnet wird, steuerrechtlich nur anerkannt werden, wenn Miete und Unterhalt in der Vereinbarung der Höhe nach festgelegt werden und zum jeweiligen Fälligkeitstermin eine tatsächliche Abrechnung vorgenommen wird (BFH, Urteil v. 16.02. 2016 – IX R 28/15).

Eltern sollten daher bei unterhaltsberechtigten Kindern andere Alternativen zum Angehörigenmietvertrag in Betracht ziehen. Es besteht zum Beispiel die Möglichkeit, den Kindern einen steuerfreien Geldbetrag zu schenken. Von diesem können sie dann die Miete begleichen, sodass kein Rückfluss der Miete mehr vorliegt.
 

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