Entzug des Eigentums

Wann Eigentümer zum Verkauf ihrer Wohnung gezwungen werden können

01.12.2017
Auf einer Couch sitzt ein ungepflegt anmutender Mann, in der rechten Hand eine Bierflasche, am Mund eine Zigarette.
Es gibt für Eigentümer kein Recht auf Verwahrlosung. Wer sich außerhalb der Gemeinschaft stellt, gefährdet seine Wohnung. FOTO: STOCKADOBE/N.SOUL

Als Wohnungseigentümer kann man doch in seinen eigenen vier Wänden machen, was man will? Leider stimmt diese Aussage nicht ganz. Wer es „zu bunt“ treibt, riskiert sogar, dass er von der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Verkauf seiner Wohnung gezwungen wird. Doch wann ist eine Entziehung des Eigentums möglich?

Bereits seit einigen Jahren lagen sich die Wohnungseigentümer einer Immobilie in den Haaren. So gab es unter anderem Streit um das Wohnverhalten eines Wohnungseigentümers. Seine Räumlichkeiten waren vermüllt, ebenso sein Kellerverschlag; auf seinem Stellplatz in der Tiefgarage stand seit Jahren der abgemeldete Pkw des Eigentümers. Auch sei es nach Aussage der anderen Wohnungseigentümer Heizungsablesern aufgrund der Vermüllung nicht möglich gewesen, ihre Arbeit zu machen.

Wer Eigentum besitzt, hat nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten

Ferner konnten notwendige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum nicht vorgenommen werden. So sei es in der einen betreffenden Wohnung nicht möglich gewesen, neue Fenster einzubauen. Diese mussten kostenpflichtig woanders gelagert werden. Im Übrigen konnte auch kein Kaltwasserzähler in die Wohnung gebaut werden, was wiederum eine verbrauchsorientierte Abrechnung unmöglich mache. Letztlich gab es sogar einen Rattenbefall im Haus.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft erließ daher einen Beschluss, wonach der angebliche Messie noch einmal abgemahnt und ihm eine sechswöchige Frist zur Abhilfe gegeben wurde. In diesem Zusammenhang wurde außerdem ein Entziehungsverfahren angedroht. Kurze Zeit später sahen sich die Beteiligten tatsächlich vor Gericht – die übrigen Wohnungseigentümer verlangten vom Betroffenen, sein Heim zu verkaufen.

Ob die eigene Wohnung verkauft wird oder nicht, ist eigentlich Sache des jeweiligen Eigentümers. Er kann im Regelfall also nicht gezwungen werden, sein Heim zu veräußern, wenn er nicht will. Darin ist nämlich ein schwerer Eingriff in sein nach Art. 14 Grundgesetz (GG) geschütztes Eigentum zu sehen. Allerdings gibt es hier auch Ausnahmen. Denn wer Eigentum besitzt, hat nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. So kann ein Wohnungseigentümer nach § 18 I WEG zur Veräußerung seines Heims gezwungen werden, wenn er eine so schwere Pflichtverletzung begangen hat, dass den anderen Mitgliedern die Fortsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit ihm nicht mehr zumutbar ist.

Pflichtverletzungen

Zu derart erheblichen Pflichtverletzungen gehören unter anderem ständige und schwere Beleidigungen, Bedrohungen und Tätlichkeiten gegenüber anderen Mitgliedern. Ein weiteres Beispiel ist die Vermüllung der Wohnung oder auch des Gemeinschaftseigentums wie Keller oder Hausflur. Hierdurch können schließlich Gesundheits- sowie Feuergefahren für die gesamte Immobilie entstehen. Im Übrigen kann eine etwaige Krankheit oder die sonstige individuelle Verfassung des Betroffenen – zum Beispiel das sog. Messie-Syndrom – unter Umständen zur Entziehung des Wohnungseigentums führen.

Ferner ist zu berücksichtigen, dass die Entziehung das letzte Mittel sein muss, um für „Frieden“ in der Gemeinschaft zu sorgen. Schließlich ist darin ein erheblicher Eingriff in das Eigentumsrecht des Betroffenen zu sehen. Es muss also zunächst auf andere Weise versucht werden, das Problem zu lösen, zum Beispiel durch eine Abmahnung.
Anhaltende Störungen rechtfertigen Entziehung

Unzumutbare Beeinträchtigungen

Die Richter gingen im vorliegenden Fall davon aus, dass der Wohnungseigentümer mit seinem Verhalten die anderen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft unzumutbar beeinträchtigt hat. Bereits seit einigen Jahren sorgte das Wohnverhalten des Betroffenen nämlich dafür, dass unter anderem notwendige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum nicht durchgeführt werden konnten. Sowohl der Einbau von neuen Fenstern als auch eines Kaltwasserzählers betraf schließlich alle Wohnungseigentümer. So muss zum Beispiel in jede Wohnung im Gebäude ein Wasserzähler eingebaut sein, um eine verbrauchsorientierte Abrechnung zu ermöglichen.

Weil der Betroffene seine Wohnung, seinen Keller und seinen Tiefgaragenplatz vermüllt hatte und trotz mehrerer Abmahnungen nicht aufräumte, konnten ferner Heizungsableser ihre Arbeit nicht erledigen und es kam im Objekt sogar zu einem Rattenbefall. Eine Besserung seines Verhaltens war daher nicht in Sicht – eine Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm war nicht mehr zumutbar. Das Landesgericht (LG) Hamburg entschied, dass der Wohnungseigentümer sein Heim verkaufen muss (vgl. §§ 18 I, II Nr. 1, 14 Nr. 1 WEG).

Fazit: Auch als Wohnungseigentümer sollte man aufpassen, dass man mit seinem Verhalten die anderen WEG-Mitglieder bzw. deren Angehörige nicht belästigt, bedroht oder auf sonstige Weise beeinträchtigt. Im schlimmsten Fall kann man nämlich dazu gezwungen werden, seine Wohnung zu verkaufen.

Landgericht Hamburg, Urteil vom 6. April 2016, Aktenzeichen.: 318 S 50/15

Autorin: Sandra Voigt, Assessorin und Redakteurin bei anwalt.de

Suchbegriffe:  WohnungsverkaufEigentumsverlustEigentumWEGWEG-Recht

aus: IVV Ausgabe 11/2017

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