Wie sich Vermieter vor Mietnomaden schützen

Sie sind der Schrecken aller Haus- und Wohnungseigentümer, zumal es kein Patentrezept gibt, sich vor ihnen zu schützen. Nicht selten verlassen Mietnomaden das Mietobjekt in desolatem Zustand, wodurch dem Vermieter neben Mietausfällen und Kosten für Rechtsverfolgung und Vollstreckung noch weitere erhebliche Aufwendungen für Renovierung und Instandsetzung entstehen. Der entstehende Schaden kann sich durchaus auf mehrere 10.000 Euro summieren. Einschlägige Schätzungen belaufen sich auf eine durchschnittliche Schadenssumme von 22.000 bis 44.000 Euro. Viele geschädigte Eigentümer müssen ihre Immobilie sogar verkaufen, um den Schaden auszugleichen.

Rechtsprechung zum Mietnomadentum

Bei Problemen mit dem Mieter gibt der Gesetzgeber dem Vermieter eine ganze Reihe gesetzlicher Regelungen an die Hand, so u.a., dass der Mieter verpflichtet ist, die vereinbarte Miete zu entrichten ( § 535 Abs.2 BGB). Der Vermieter hat das Recht zur fristlosen Kündigung, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist ( § 543 Abs.2, S.1 BGB). Ferner ist der Mieter zur Obhut gegenüber der Mietsache verpflichtet ( § 536c Abs.2, S.1 BGB). Die Problematik zeigt sich darin, dass die Rechtsprechung zum Mietnomadentum am Einzelfall ausgerichtet ist und auch regionale Unterschiede aufweist. Ein wichtiges BGH-Urteil ( vom 1.06.2005, AZ.VIII ZR216/04) eröffnet dem Vermieter den Weg der relativ schnellen Urkundenklage. Ein weiteres BGH-Urteil ( vom 18.01.2006, AZ VIII ZR71/05) gesteht dem Vermieter zu, einen Teil der bei Vertragsschluss als Sicherheit geleisteten Kaution zurück zu behalten, wenn konkrete Nachforderungen gegen den Mieter bestehen.

Maßnahmen vor Abschluss eines Mietvertrags

Für den potenziellen Vermieter ist es wichtig, im Vorfeld tätig zu werden, um unter den Mietbewerbern eine möglichen Mietnomaden ausfindig zu machen. Dadurch lassen sich Ärger und Kosten weitgehend vermeiden. Als Vermieter sollte man nicht unter Zeitdruck handeln und dem äußeren Schein misstrauen. Folgende Möglichkeiten gibt es, potenzielle Mieter zu überprüfen bzw. auszusondern:

• Blick in einschlägige Datenbanken ( z.B. Deutsche Mieter Datenbank, Vermieter-Schutzgemeinschaft, Zentrale Vermieterschutz Datenbank, Vpuz)
• Inserate im Chiffre-Verfahren aufgeben ( dies Verfahren dauert Mietnomaden erfahrungsgemäß zu lange)
• Aktuellen Gehaltsnachweis vom Arbeitgeber des Mietbewerbers mit Firmenstempel fordern
• Informatives Gespräch mit dem Vormieter führen und Überweisungen/ Kontoauszüge als Nachweis von ordnungsgemäßen Mietzahlungen verlangen
• Einholen einer Schufa-Selbstauskunft vom Mietbewerber
• Einen Bürgen für die Mietzahlung benennen lassen
• Personalausweis des potenziellen Mieters zeigen lassen; Namen, Geburtsdatum und -ort, Wohnanschrift und ausstellende Behörde notieren
• Entsprechende Nachweise und Auskünfte auch vom Lebenspartner verlangen, wenn dieser ebenfalls Mieter der Immobilie werden soll
• Bei hochwertigen Mietobjekten Auskunftei einschalten, um Lebensgewohnheiten und Bonität des evtl. Mieters zu überprüfen
• Eine Kaution von drei Monatsmieter vereinbaren und Wohnungsschlüssel nur übergeben, wenn der schriftliche Mietvertrag abgeschlossen ist und de erste Miete sowie die erste Rate der Kaution bezahlt wurden.

Die genannten Maßnahmen sind hilfreich, bieten aber keine lückenlose Absicherung gegen Mietnomaden. Mit krimineller Energie lassen sich viele Nachweise fälschen. Außerdem geben Informationen aller Art keine Garantie für die Zukunft. Schließlich ist aus datenschutzrechtlichen Gründen eine umfassende Durchleuchtung des Mietbewerbers nicht möglich.

Wenn der Mietnomade bereits in der Immobilie sitzt

Viele Vermieter beschäftigen sich mit dem Thema Mietnomadentum erst, wenn der Mietnomade bereits in das Mietobjekt eingezogen ist. Mietnomaden sind überwiegend sehr gerissen und wehren sich mit allen Mitteln dagegen, das Haus oder die Wohnung verlassen zu müssen. Folgende gängige Methoden stehen dem Vermieter zur Verfügung:

• Sobald das möglich ist ( Zahlungsrückstand für zwei aufeinander folgende Termine ) ohne Mahnung fristlos kündigen.
• Wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht, auf Räumung klagen, ein Räumungsurteil erstreiten und vollstrecken lassen. In dieser Phase muss mit allen möglichen Verzögerungstaktiken gerechnet werden ( Vertröstung, behauptete Mängel des Mietobjekts, Bankfehler, nicht erhaltene Schreiben u.ä,). Merke: Die Räumungsklage ist nicht nur langwierig, sondern für den Vermieter auch kostspielig.
• Zahlungsklage wegen der Mietrückstände erheben.
• Ggfs. Anzeige wegen Einmietbetrugs erstatten.
• Urkundenklage erheben.

Der Prozessverschleppung durch den Mieter kann der Vermieter dadurch entgegen wirken, dass er den Prozess im Wege einer Urkundenklage führt. Der Richter prüft hier allein den Anspruch aus der Urkunde, also dem Mietvertrag. Dem Mieter sind wesentliche Einwendungen abgeschnitten, so dass der Vermieter schneller einen Titel erhält. Für Einwendungen des Mieters gibt es ein sog. Nachverfahren. Es gibt relativ viele Vorschriften, die es dem Vermieter ermöglichen, gegen einen Mietnomaden vorzugehen. Da die zuständigen Gerichte oft überlastet sind, vergeht viel Zeit bis zu einer Entscheidung. Der Vermieter muss erhebliche Kosten aufbringen und bleibt nicht selten auf hohen Schäden sitzen.

All das leistet dem Mietnomadentum Vorschub. Deswegen neigen manche Vermieter zu einer außergerichtlichen Einigung mit dem Mieter, etwa in Form eines Räumungsvergleichs. Wichtig: Das gesamte juristische Spektrum sollte der Vermieter durch einen Anwalt abklären lassen. Grenzen der Abwehrmaßnahmen Bei allem Verständnis für den berechtigten Zorn des von einem Mietnomaden geprellten Vermieters sollte dieser kühlen Kopf bewahren, keine Schnellschüsse starten und sein Vorgehen möglichst juristisch „wasserdicht“ machen. So ist es z. B. unzulässig, einen (vermeintlichen) Mietnomaden, um andere Vermieter rechtzeitig zu warnen, in eine einschlägige Datenbank einzustellen. Das Datenschutzgesetz zieht hier Grenzen: Es dürfen nur „objektive Negativmerkmale“ auf genommen werden. Das bedeutet, dass gegen den Mieter in Vollstreckungsbescheid wegen Mietschulden ergangen ist. Auch muss der Vermieter den Mieter vor Abschluss des Vertrages darauf hinweisen, dass er ihn bei Vertragsbruch in die Warndatei eintragen lässt. Auch eigenmächtiges Handeln des Vermieters – z. B. Strom, Gas oder Wasser abstellen, Schlösser austauschen, Wohnung heimlich ausräumen, Einschalten eines „Entmietungsservices“ – stellt einen Straftatbestand dar und führt in der Regel zu einer Anzeige. Abgesehen davon, dass umfangreiche Bonitätsprüfungen nicht unerhebliche Kosten verursachen, können sie auch dazu führen, dass die Immobilie nicht zu vermieten ist. Ist sie von einfacher Qualität, besitzen potenzielle Mieter vielleicht nicht die notwendige Bonität. Ist die Immobilie dagegen hochwertig, können zahlungskräftige Mieter durch die vielen Überprüfungen abgeschreckt werden. Zu bedenken ist ferner, dass bei weitem nicht alle Mieter, die die Miete schuldig bleiben, in betrügerischer Absicht handeln. Viele, die von Anfang an brav ihre Miete bezahlt haben, geraten in eine finanzielle Notlage. Der Vermieter kann und wird hier sicher nicht dieselben knallharten Maßnahmen ergreifen wie bei einem Mietnomaden, wenngleich er auch hier keine Miete erhält, auf die er vielleicht dringend angewiesen ist. Grundsätzliche Kooperationsbereitschaft und ein klärendes sachliches Gespräch führen möglicher Weise zu einer einvernehmlichen Lösung.

Dipl.-Volkswirt Klaus Linke