Das Büro in der Wohnung?!

Nicht wenige gehen in der Privatwohnung einer freiberuflichen oder gewerblichen Tätigkeit nach. Der Bundesgerichtshof zieht in zwei aktuellen Urteilen strenge Grenzen. Mieter sollten frühzeitig das Einverständnis vom Vermieter einholen.

Foto: Daniel Fleck/fotolia.com
Foto: Daniel Fleck/fotolia.com

Gerade Gründer und Jungunternehmer starten ihre unternehmerische Tätigkeit in den eigenen vier Wänden. Was bequem und günstig erscheint, ist aufgrund der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs außerordentlich riskant (BGH, Az. VIII ZR 213/12, Az. VIII ZR 149/13).

Unternehmer sollten die private Wohnung nicht ungefragt zum Büro machen, betont die Mönchengladbacher Wirtschaftskanzlei WWS. Vermieter können bei einer vertragswidrigen Nutzung den Wohnungsmietvertrag fristlos kündigen und Schadenersatz verlangen.

Geschäftliche Tätigkeiten sind in der Regel dann unproblematisch, wenn die Arbeiten nicht nach außen in Erscheinung treten. Dazu zählen etwa die Telearbeit eines IT-Mitarbeiters im Home-Office, die Unterrichtsvorbereitungen eines Lehrers im häuslichen Arbeitszimmer oder die schriftstellerische Tätigkeit eines Buchautors.

Bei übrigen Tätigkeiten, die etwa durch den Firmennamen am Klingelschild nach außen in Erscheinung treten, ist nach aktueller BGH-Rechtsprechung die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Allerdings darf er seine Zustimmung nicht verweigern, wenn die Tätigkeiten keine über die reine Wohnnutzung hinausgehende Beeinträchtigung darstellen. Dies ist dann der Fall, wenn kein ins Gewicht fallender Kundenstamm vorhanden ist und die Tätigkeit ohne Mitarbeiter ausgeführt wird.

Allerdings kann der Vermieter seine Erlaubnis von einer Mieterhöhung abhängig machen, da Gewerbemieten grundsätzlich höher ausfallen als Wohnraummieten.

Problematisch sind Einheiten, die zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehören. „In diesen Fällen sind Vermietern oft die Hände gebunden“, betont WWS-Rechtsanwalt Weger. „Sie müssen die Erlaubnis aller übrigen Wohnungseigentümer einholen, was in der Praxis schwierig ist.“

Auf Nummer sicher gehen Mieter, wenn sie eine teilgewerbliche Nutzung der Wohnung bereits bei Abschluss des Mietvertrages einräumen lassen.

Mit dem mietvertraglichen Einverständnis ist es aber in einigen Fällen nicht getan. Viele Wohnungsämter, gerade in städtischen Gebieten, schützen den knappen Wohnraum mit speziellen Regelungen.

Wird Wohnraum überwiegend für geschäftliche Zwecke genutzt, steht der Vorwurf der Zweckentfremdung im Raum. Betroffene sollten sich gründlich informieren und gegebenenfalls vorab von den Behörden eine Erlaubnis einholen, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Auch bauordnungsrechtliche Auflagen können einer Geschäftstätigkeit in der Privatwohnung entgegenstehen. Gegebenenfalls muss der Vermieter eine Nutzungsänderung beim zuständigen Bauamt beantragen.

Neben rechtlichen sind auch steuerliche Aspekte nicht zu unterschätzen. Gründer und Unternehmer sollten deshalb im Vorfeld fachlichen Rat einholen und alle fallspezifischen Auswirkungen abklären. (Quelle: WWS Wirtz, Walter, Schmitz GmbH)

Foto: Daniel Fleck/fotolia.com

Über die Mietpreisbremse wurde in den Medien viel berichtet, doch wann ist sie anwendbar? Anhand dieser Checkliste können Sie prüfen, ob sie bei der Bestimmung der neuen Miete die Mietpreisbremse beachten müssen.
Printer Friendly, PDF & Email
24.9.2024
VDIV kürt Immobilienverwalter des Jahres
Auf dem 32. Deutschen Verwaltertag in Berlin wurden wieder drei „Immobilienverwalter des Jahres“ ausgezeichnet. Der VDIV hat in diesem Jahr „Innovatoren und Enthusiasten“ zur Teilnahme am Wettbewerb...
27.11.2023
Stärkung der Verbraucherrechte
Am 1. Dezember werden die Verbraucherrechte von Wohnungseigentümern gesetzlich gestärkt. Von diesem Datum an können sie von ihrer Hausverwaltung verlangen, dass verantwortliche Mitarbeiter bei der IHK...
22.3.2022
Wohnraum für ukrainische Flüchtlinge
Die Hilfsbereitschaft für die Menschen, die vor dem russischen Angriffskrieg in der Ukraine flüchten, ist in Deutschland sehr groß. Immer mehr Vermieter und Mieter wollen den Flüchtlingen eine...
10.3.2023
Wohnungseigentümer haben Anspruch auf Zertifizierten Verwalter
Ab 1. Dezember haben Wohnungseigentümer Anspruch auf einen Zertifizierten Verwalter. Ab diesem Datum gehört nach §19 Abs. 2 Nr. 6 WEG zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Bestellung eines...
8.2.2023
Heizkostenabrechnung 2022
Der Verbrauch von Öl und Gas ist im letzten Jahr zurückgegangen. Dennoch müssen sich Haushalte auf hohe Nachzahlungen einstellen. Die Preiserhöhungen für fossile Brennstoffe waren 2022 so stark, dass...
31.10.2022
Heizenergie sparen in der WEG
Die neue „Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen“ (EnSimiMaV) ist seit 01. Oktober in Kraft. Sie schreibt für Gaszentralheizungen in Wohngebäuden mit...