Mietrecht

Aufzüge: Vermieter sollten Regeln zur Nutzung aufstellen

Ein Fahrstuhl im Haus hat so einige Vorteile, kann aber auch zu Unstimmigkeiten zwischen Vermietern und Mietern führen. Besonders wenn es um die richtige Nutzung des Aufzugs oder um die Kosten für dessen Unterhalt geht, sind Konflikte nicht selten. Welche Möglichkeiten haben Vermieter, die Nutzung zu regeln und welche Kosten dürfen sie auf Mieter umlegen? 

Vertikale Beföderung - gut, wenn es in mehrstöckigen Wohngebäuden einen Aufzug gibt. Müssen Vermieter diesen für jeden Mieter nutzbar machen? BILD: PIXABAY/Crava_Emanuele
Vertikale Beföderung - gut, wenn es in mehrstöckigen Wohngebäuden einen Aufzug gibt. Müssen Vermieter diesen für jeden Mieter nutzbar machen? BILD: PIXABAY/Crava_Emanuele

Die vertragsgemäße Nutzung

Grundsätzlich dürfen Mieter einen Fahrstuhl im Haus nutzen, auch wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten ist. Voraussetzung ist, dass der Aufzug gefahrlos funktioniert sowie zugänglich ist und die Nutzung vertragsgemäß stattfindet. Was eine solche vertragsgemäße Nutzung beinhaltet, können Vermieter entweder durch Klauseln im Mietvertrag festlegen oder über die Hausordnung bestimmen. 

Mietern muss es möglich sein, den Aufzug rund um die Uhr zu benutzen. Dies zeitlich zu einzugrenzen oder die Anlage zu bestimmten Tageszeiten abzuschalten, ist nicht zulässig. Liegt keine Störung oder Defekt vor, muss der Zugang per Fahrstuhl zu den Wohnungen also zu jeder Tageszeit gewährleistet sein.

Hier finden Sie weitere, mietrechtliche Informationen und welches Urteil in Bezug auf zeitliche beschränkte Nutzungen wichtig ist: Ratgeber auf Mietrecht.com (externer Link).

Aufgabe des Vermieters: Instandhaltung, Wartung und Reparatur

Vermieter sind Mietern gegenüber Vertragspartner und dazu verpflichtet, einen vertragsgemäßen Gebrauch des Aufzugs sicherstellen. Damit Mieter durchgängig und gefahrlos mit einem Aufzug fahren können, muss die Betriebssicherheit der Anlagen regelmäßig überprüft werden. Dies fällt in den Aufgabenbereich der Vermieter. Auch die Behebung von Störungen und Defekten gehört dazu. Darüber hinaus müssen sich Vermieter um die Wartung oder notwendige Modernisierungen kümmern.

Um einen störungsfreien Betrieb zu gewährleisten, sollten Vermieter einen Wartungsvertrag für die Anlage abschließen. Im Rahmen eines solchen, sind regelmäßige Wartungstermine meist festgelegt. Jährliche oder halbjährliche Termine spielen auch bei der Prüfung der Betriebssicherheit eine Rolle. Zuständig für diese sind in der Regel Organisationen wie TÜV oder DEKRA. Zum Termin sollten dann alle Teile der Anlage für die Prüfer zugänglich sein.

Kommen Vermieter ihren Vertragspflichten gegenüber Mietern nicht nach und ist der Aufzug dadurch nicht betriebsbereit bzw. nutzbar, kann dies einen Mangel darstellen und eine Mietminderung begründen. Je nachdem, wie groß die Einschränkung der Mieter ausfällt, wird die Minderungsquote unterschiedlich hoch angesetzt.

Aufzugskosten: Das Umlegen auf Mieter ist möglich

Immer wieder kommt es zu Unstimmigkeiten zwischen Vermietern und Mietern bei der Frage, wer welche Kosten zu tragen hat. Das kann auch bei den Ausgaben für den Betrieb und die Wartung des Aufzugs der Fall sein. Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass Reparaturen, Instandsetzungen und Ersatzteile nicht umgelegt werden dürfen. Diese Ausgaben trägt der Vermieter. 

Gleiches gilt auch für die Behebung einer Störung. Es sei denn, mit dem Entstörungsdienst bzw. der Wartungsfirma besteht ein Vollwartungsvertrag. In diesem Fall sind die Vertragsausgaben als Betriebskosten umlagefähig. Allerdings müssen die enthaltenen Kosten für notwendige Reparaturen dann wieder herausgerechnet werden. 

Welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen, bestimmt § 2 Nr. 7 Betriebskosten-Verordnung (BetrKV). So gelten Ausgaben für den laufenden Betrieb, beispielsweise die Stromkosten oder die Gebühren beim TÜV, als anteilig umlegbare Betriebskosten. Es zählen dann unter anderem auch noch die Reinigung des Aufzugs sowie der Betrieb eines Notrufs oder die Wartung der Anlage zu den umlegbaren Ausgaben. Befindet sich der Aufzug in einem Teil des Gebäudes, den Mieter nicht nutzen bzw. zu dem sie keinen Zugang haben, ist eine Umlage nicht zulässig. 

Wichtig ist zudem, dass Nebenkosten im Mietvertrag überhaupt vereinbart sind. Ist das nicht der Fall, müssen Mieter keine Betriebskosten zahlen. Handelt es sich um eine Betriebskostenpauschale, dürfen Vermieter Kosten, welche über diese Pauschale hinaus anfallen, nicht einfordern. Ausgaben für den nachträglichen Einbau eines Aufzugs im Rahmen einer Modernisierung können Vermieter allerdings dann wieder anteilig umlegen. 

Quelle: https://www.mietrecht.com/fahrstuhl/

weiterlesen:
IVV-Fachgespräch: 
„Zukunft der Aufzugstechnik“
TÜV warnt vor Hackerangriffen
Schindler entlastet Aufzugsbetreiber weiter
Betriebskostenabrechnung: Was umlagefähig ist

Was sollte der Vermieter beachten (Hausordnung zum kostenlosen Download)

SERVICE-TIPP:
Sind Sie auf dem neuesten Stand? Die Rechtsprechung zu den Betriebskosten ist vielfältig und erfährt ständig Neuerungen. Aktuelle Infos und Urteile zur BKA in unserem Online-Seminar/ Aufzeichnung zum Herunterladen.
 

Führt der Mieter fällige Schönheitsreparaturen nicht aus, obwohl er dazu wirksam verpflichtet wurde, oder hat er die Mietsache beschädigt und weigert sich der Mieter diese Schäden zu beseitigen, sind Sie als Vermieter berechtigt, die Arbeiten in Auftrag zu geben...

◂ Heft-Navigation ▸

Artikel Aufzüge: Vermieter sollten Regeln zur Nutzung aufstellen
3.3.2020
In Aufzügen: Nachrüstung von Notruftelefon bis Ende 2020
Wer in einem Fahrstuhl stecken bleibt, muss eine Sprechverbindung zu einem Helfer in Not aufnehmen können. Das ist für Betreiber demnächst zwingend, die Nachrüstung muss nicht teuer sein.
3.3.2020
Genossenschaften investieren täglich fast 1,5 Millionen Euro
Der Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften zieht für seine 209 Mitglieder ein positives Resümee für das Geschäftsjahr 2019.
5.5.2020
Dokumentation von Verkehrssicherungspflichten
In der Immobilienbranche gibt es vermutlich kaum eine gängigere Phrase als „Eigentum verpflichtet“ – denn die steht bereits im Grundgesetz. Das klingt einfach und eindeutig, ist es aber nicht, wie...
22.10.2018
Gebäudebestandsdaten in verstaubten Ordnern?
Im Baubereich findet der digitale Wandel vor allem im Building Information Modeling (BIM) seinen Ausdruck. BIM ist eine effiziente Planungsmethode, mit deren Hilfe ein Bauwerk anhand eines digitalen...
1.4.2021
Keine Terminvergabe, wenig Personaleinsatz
Die Inspektion von Rauchwarnmeldern mittels Funktechnik minimiert Aufwand und Haftungsrisiko für Eigentümer.
30.8.2021
Cybersicherheit in vernetzten Wohngebäuden
Je weiter die Digitalisierung in Wohngebäuden fortschreitet, umso wichtiger wird die Cybersicherheit der darin verbauten Smart Home-Produkte und vernetzten Prozesse. Noch gibt es für...