Mieterin muss Handwerker hereinlassen – auch mit 92

Beauftragt ein Vermieter notwendige Instandsetzungsarbeiten, müssen die Mieter die Handwerker nach Voranmeldung in die Wohnung lassen und ihnen Aufmaß- und Vorbereitungsarbeiten gestatten. Ein hohes Alter der Mieter ändert daran nichts.

Die 92-jährige Mieterin einer Wohnung in München hatte sich bereits vor Jahren über undichte Fenster und Schimmel beschwert und daraufhin die Miete gemindert. Mitte 2018 teilte ihr der Vermieter mit, dass nach längerer Diskussion in der Eigentümerversammlung ein Austausch der Fenster stattfinde. Die Arbeiten würden schätzungsweise vier Tage dauern. Im September sollte ein Termin für Aufmaßarbeiten stattfinden. Dazu müssten Handwerker in die Wohnung kommen. Die Mieterin lehnte jedoch alle angebotenen Termine ab. Zuvor müsse der Vermieter ihr die Übernahme von Hotelkosten, Mahlzeiten sowie Reinigungskosten schriftlich zusagen. Da sie altersbedingt ängstlicher geworden sei, müsse der Vermieter mit ihr anders umgehen als mit jüngeren Mietern. Der Vermieter wandte ein, dass der genaue Umfang der Arbeiten noch gar nicht feststünde. Diesen sollten die Handwerker erst bei dem umstrittenen Termin feststellen.

Das Amtsgericht München gab dem Vermieter Recht. Die Mieterin müsse nach vorheriger Ankündigung mit einer Frist von fünf Tagen montags bis freitags zwischen 9 Uhr und 17 Uhr die Handwerker für die Aufmaß- und Vorbereitungsarbeiten in die Wohnung lassen. Das Gericht wies darauf hin, dass Mieter Maßnahmen dulden müssen, die zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietwohnung erforderlich sind. Der Vermieter sei verpflichtet, Arbeiten in der Wohnung rechtzeitig anzukündigen und deren ungefähre Dauer sowie Art und Umfang mitzuteilen. Dies sei hier geschehen. Vorbereitungsarbeiten, wie in diesem Fall, seien ebenfalls zu dulden – auch wenn die Mieterin bereits 92 sei. Das Gericht erklärte, dass dies insbesondere dann gelte, wenn die Arbeiten einen Mangel beseitigen sollen, den der Mieter bereits gerügt und wegen dem er die Miete gemindert hat.

Eine Mietminderung wegen Mängeln hat den Zweck, Druck auf den Vermieter auszuüben, damit er die Mängel beseitigt. Will der Vermieter sich der Sache annehmen und Handwerker schicken, muss der Mieter sie auch in die Wohnung lassen – zumindest solange sie nach Voranmeldung und zu normalen Tageszeiten erscheinen. Dies gilt unabhängig vom Alter der Mieter. Unter Umständen können Mieter einen Anspruch auf die Erstattung von Hotelkosten haben, wenn ihre Wohnung wegen Erhaltungsmaßnahmen unbewohnbar ist. Allerdings können Mieter ihre Zustimmung zu reinen Aufmaßarbeiten nicht davon abhängig machen, dass der Vermieter ihnen vorher die Erstattung von Hotelkosten zusichert.

Die Haltung von zwei Wildschweinen in einem Vorgarten ist nicht artgerecht. Das Veterinäramt darf den Haltern daher die Tiere wegnehmen und sie anderweitig unterbringen. Dies hat das Verwaltungsgericht Gießen entschieden.

Im Garten eines Hausgrundstücks in Gießen lebten zwei Tiere, die in Vorgärten normalerweise eher unbeliebt sind: zwei männliche Wildschweine. Es handelte sich um einen ausgewachsenen Keiler, der dort schon seit Jahren lebte, sowie ein Jungtier aus dem Jahr 2018. Das Veterinäramt des Landkreises hatte von der ungewöhnlichen Tierhaltung gehört und das Grundstück inspiziert. Nach Ansicht der Behörde war die Haltung der Wildschweine nicht artgerecht und verstieß gegen das Tierschutzgesetz. Die Tiere sollten daher umgesiedelt werden. Damit waren die beiden Grundstückseigentümer nicht einverstanden und gingen vor Gericht.

Das Verwaltungsgericht Gießen teilte hier den Standpunkt der Behörde. Das Tierschutzgesetz berechtige die Behörde, in einem solchen Fall gegen die Halter vorzugehen und ihnen gegebenenfalls auch die Tiere wegzunehmen. Die Maßnahme der Behörde verstoße nicht gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Alternativen dazu existierten nicht und die Behörde verletze auch keine schutzwürdigen Belange der Tierhalter. Zum 1. Januar 2019 ist eine Neufassung und Verschärfung des Tierschutzgesetzes in Kraft getreten. § 2 schreibt vor, dass Tierhalter ihre Tiere artgerecht und ihren Bedürfnissen entsprechend ernähren, pflegen und unterbringen müssen.

Der Gewinn aus der Veräußerung einer langjährig selbst genutzten Eigentumswohnung, die vor dem Verkauf lediglich kurzfristig vermietet war, ist nicht steuerpflichtig. So hat es die zuständige Fachgerichtsbarkeit entschieden. Der Fall: Ein Eigentümer hatte seine Wohnung rund acht Jahre lang durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt, danach sieben Monate an Dritte (Mai bis Dezember) vermietet und das Objekt schließlich verkauft. Das Finanzamt machte einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn in Höhe von mehr als 44.000 Euro geltend. Damit war der Betroffene nicht einverstanden, denn er habe die Wohnung wie vorgeschrieben im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorausgehenden Jahren selbst genutzt.

Das Urteil: Die Finanzrichter betrachteten die kurzfristige Vermietung vor dem Verkauf als unerheblich. Sie bezogen sich auf den Paragrafen 23 des Einkommensteuergesetzes, wonach Grundstücksveräußerungen grundsätzlich einer Steuerpflicht innerhalb der Zehn-Jahres-Spekulationsfrist zwischen Kauf und Verkauf unterliegen, diese aber nicht gilt, wenn die Räume vom Eigentümer „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“. Genau das sei hier erfüllt, daran änderten auch die wenigen Monate der Vermietung im Verkaufsjahr nichts. Der Verkäufer musste demnach keinen Veräußerungsgewinn versteuern.

Eine Wohngemeinschaft von Senioren in einem Einfamilienhaus mit jeweils eigenen Miet- und Pflegeverträgen ist in einem reinen Wohngebiet eine zulässige Wohnform. Diese Konstellation ist rechtlich nicht mit einem Altenpflegeheim vergleichbar.

Acht bis neun ältere Menschen, von denen einige an Demenz erkrankt waren, lebten gemeinsam in einem Einfamilienhaus in einem reinen Wohngebiet. Jede dieser Personen verfügte über ein eigenes, möbliertes Zimmer. Gemeinschaftsräume wie Küche, Wohnzimmer und Badezimmer durften von allen benutzt werden. Mit dem Eigentümer der Immobilie waren jeweils eigene Mietverträge abgeschlossen worden. Nachbarn forderten ein bauaufsichtliches Einschreiten der Behörden gegen diese Wohnform. Es liege hier eindeutig ein Heimcharakter vor, zumal sich auch verwirrte Senioren in dem Haus befänden, die ständiger Aufsicht bedürften.

In ihrem Urteil stellten die Richter des Verwaltungsgerichts Neustadt fest: „Eine intensive Nutzung eines Einfamilienhauses durch mehrere, teilweise an Demenz erkrankte Senioren wahrt die Eigenart des reinen Wohngebietes.“ Allerdings dürfe diese Nutzung in der Praxis im Vergleich zu einer Familie mit Kindern „allenfalls zu geringfügig zusätzlichen Belastungen oder Nachteile(n)“ führen. Diese Grenze sei hier gewahrt worden.

Ein Beschluss, wonach Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft das Streichen von Fenstern (im Sondereigentum befindlich, aber dem Gemeinschaftseigentum zugehörig) selbst veranlassen müssen, ist nichtig. Für derartige Auftragsvergaben ist die Verwaltung zuständig. Eine Eigentümerversammlung war zu der Überzeugung gekommen, dass die Fenster neu gestrichen werden müssten. Sie ließ den Mitgliedern die Wahl, entweder selbst tätig zu werden oder eine Firma damit zu beauftragen. Es ging also in beiden Konstellationen darum, dass die Eigentümer jeweils für sich diese Maßnahme hätten veranlassen müssen. Und das, obwohl es sich bei den Fenstern um Gemeinschaftseigentum (wenn auch über das Sondereigentum zugänglich) handelte. Dieser Beschluss wurde angefochten – mit dem Hinweis, hier werde einzelnen Eigentümern eine Aufgabe übertragen, für die sie gar nicht zuständig seien.

Die zuständige Zivilkammer des Landgerichts kam zu der Entscheidung: Eine Verpflichtung zum Selberstreichen komme nach einhelliger Rechtsmeinung nicht infrage. Für ein solches „Auferlegen von Leistungspflichten“ gebe es keine gesetzlichen Grundlagen. Aber auch die Beauftragung eines Dritten – also einer Firma – gehöre nicht zu den Aufgaben eines Eigentümers, denn selbst das sei „mit einem nicht unerheblichen Zeit- und Arbeitsaufwand verbunden“, unter anderem wegen eines umfangreichen Preis-Leistungs-Vergleichs mehrerer Anbieter. Die gesetzliche Pflicht des einzelnen Eigentümers bestehe darin, „die entsprechenden Kosten solcher Maßnahmen anteilig zu tragen“, heißt es im Urteil – „ureigenste (…) Aufgabe des Verwalters“ hingegen sei es, die nötigen Informationen für das Ob und Wie der erforderlichen Arbeiten so aufzubereiten, dass diese darüber entscheiden können.

Literaturhinweise

• AG München

• Urteil vom 13. 12. 2018

• Az.: 418 C 18466/18

• Quelle: D.A.S. Leistungsservice

• VG Gießen

• Urteil vom 06. 05. 2019

• Az.: 4 L 1922/19.GI und 4 L 1940/19.GI

• Quelle: D.A.S. Leistungsservice

• FG Baden-Württemberg

• Urteil vom 07. 12. 2018

• Az.: 13 K 289/17

• VG Neustadt

• Urteil vom 18. 06. 2018

• Az.: 3 K 575/17

• Landgericht Dortmund

• Urteil vom 24. 04. 2018

• Az.: 1 S 109/17

• Quelle für alle Urteile: LBS Infodienst Recht & Steuern