Verkehrslärm und Minderunung

a) Zu den Voraussetzungen einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug auf die Mietsache (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08).

b) Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, bestimmt sich der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Mietsache nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben.

c) Eine vorübergehende erhöhte Verkehrslärmbelastung aufgrund von Straßenbauarbeiten stellt unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der vermieteten Wohnung dar.

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Unwirtschaftliche Heizung in den Mieträumen

Eine verlustreich arbeitende Heizung stellt nicht per se einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant. Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar. Nur wenn diese hohen Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliegt, ist nach den Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen.

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Mietminderung bei Gewerberaummietvertrag

1. Der Mieter von Gewerberaum hat ohne eine entsprechende vertragliche Regelung grundsätzlich keinen Anspruch gegenüber seinem Vermieter, dass in der Gewerbeimmobilie während der Mietzeit ein bestimmter „Mietermix“ oder ein bestimmtes „Mieterniveau“ erhalten bleibt.
2. Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter vor Störungen durch andere Mieter in der Gewerbeimmobilie zu bewahren, die die Gebrauchstauglichkeit der Gewerbeimmobilie mehr als nur unerheblich beeinträchtigen.
3. Eine Minderung der Gewerberaummiete aufgrund des Betriebes eines Bordells in einem Gewerbeobjekt kommt vorbehaltlich einer entsprechenden Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien nur in Betracht, wenn und soweit dadurch die Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Gewerberäume beeinträchtigt ist.

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Schutz des Vermieters bei Mietminderung

Die in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene Klausel folgenden Inhalts: "Eine nicht ausdrücklich vom Vermieter zugestandene oder rechtskräftig bestätigte Mietminderung darf der Mieter nur vornehmen, wenn in Höhe des Minderungsbetrages zugleich eine Hinterlegung bei der Justizkasse eines Deutschen Gerichts durch ihn erfolgt" ist wirksam und verstößt insbesondere nicht gegen § 307 BGB.

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Mietminderung bei Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden

1. Beim Auftreten von Schimmel- und/oder Feuchtigkeitsschäden muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass diese nicht auf die Beschaffenheit der Mietsache zurückzuführen sind.

2. Die Miete mindert sich auch dann, wenn der Mieter die Schäden durch eigenes Verhalten mitverursacht hat. Eine Anrechung des Verursachungsbeitrags des Mieters setzt Verschulden voraus.

(Leitsätze von Dr. Olaf Steckhan)

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