Mietrechtsurteile

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z.B. 22.06.2018
z.B. 22.06.2018

2381 - 2390 von 2428 Urteilen

Immobilienverkauf

Wer dem Käufer die Immobilie überlässt, bevor der Kaufpreis bezahlt ist, erbringt eine ungewisse Vorleistung. Darüber muss ein Notar beide Seiten - Verkäufer und Käufer - belehren.

Das betrifft die Folgen, die bei Leistungsunfähigkeit des Käufers eintreten könnten, und wie der Verkäufer vorbeugen kann.

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Ohne Trinkwasserversorgung

Verfügen Wohnhäuser nicht über die vorgeschriebene Wasserversorgung, dürfen sie die örtlichen Behörden mit sofortiger Wirkung räumen lassen.
In dem Fall wurden vom Gericht kurz zuvor einstweilige Anordnungsanträge der Immobilienbesitzerin zum Anschluss der Häuser an die öffentliche Wasserversorgung abgelehnt. Dem hätten zunächst eine ordnungsgemäße Instandsetzung der Trinkwasserversorgungsanlage und weitere erhebliche Sanierungsmaßnahmen im Elektrobereich zur Gewährleistung eines den bauordnungsrechtlichen Vorschriften entsprechenden Brandschutzes vorangehen müssen. Das war aber trotz entsprechender Auflagen unterblieben. Lesen Sie mehr »

Mietspiegel auch für Einfamilienhaus

Vermieter, die Mieterhöhungen für Mieter im Einfamilienhaus durchsetzen wollen, dürfen dafür den Mietspiegel für Mehrfamilienhäuser als Begründung verwenden. Diese bislang umstrittene Rechtsfrage wurde jetzt vom Bundesgerichtshof vermieterfreundlich entschieden.

Begründung der Richter: Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind in der Regel billiger als gemietete Einfamilienhäuser. Deshalb ist es nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter die günstigeren Quadratmeterpreise in Mehrfamilienhäusern als Vergleichsmieten heranzieht. Im konkreten Fall hatte die geschiedene Frau zusammen mit den gemeinsamen Kindern im Einfamilienhaus des Ex-Mannes gewohnt. Als der die Miete geringfügig erhöhte und sich auf den Mietspiegel der Stadt Krefeld bezog, widersprach die Ex-Frau der Mieterhöhung mit der Begründung, der Mietspiegel beziehe sich auf Mehrfamilienhäuser und nicht auf Einfamilienhäuser. Dem widersprach der BGH und erklärte die Mieterhöhung des Ex-Mannes für wirksam.

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Mietspiegel beigefügt?

Die Wirksamkeit einer Mieterhöhung ist wegen nicht ordnungsgemäßer Begründung dann nicht gegeben, wenn der Mietspiegel, auf den der Vermieter Bezug nimmt, in der Anlage zum Mieterhöhungsschreiben fehlt. Auf das Beifügen kann nur verzichtet werden, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist.

Hierfür genügt die Veröffentlichung im Amtsblatt. Nicht ausreichend: Der Vermieter weist mit seinem Mieterhöhungsverlangen lediglich darauf hin, dass der Mietspiegel vom Mieter käuflich erworben werden kann. Denn so kann der Mieter nicht ohne weiteres prüfen, ob das Erhöhungsverlangen tatsächlich berechtigt ist.

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Erfassungsstichtag des Mietspiegels

Der einer Mieterhöhung widersprechende Mieter hatte eine Wohnung in Berlin angemietet. Ende September 2006 erhöhte der Vermieter die Miete auf das ortsübliche Niveau. Dabei legte er den Mietspiegel des Jahres 2005 zugrunde.

Am 11.7.2007 wurde aber ein neuer Berliner Mietspiegel für das Jahr 2007 veröffentlicht. Dieser benannte für die ortsübliche Vergleichsmiete als Erfassungsstichtag den 1.10.2006. Der Mieter war nun der Ansicht, dass für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf den für ihn günstigeren Mietspiegel 2007 abzustellen sei, die Mieterhöhung sei aus diesem Grunde unrechtmäßig.
Das Gericht ließ diese Ansicht aber nicht gelten. Die Mieterhöhung und diesbezügliche Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels 2005 war rechtens. Die Ankündigung der Mieterhöhung war dem Mieter nämlich vor dem Erfassungsstichtag des Mietspiegels 2007 - also vor dem 1.10.2006 - zugegangen. Das Gericht erteilte mit dieser Entscheidung einer juristischen Gegenansicht, wonach ein nach Ankündigung einer Mieterhöhung veröffentlichter Mietspiegel von den Gerichten zu berücksichtigen sei, eine klare Absage.

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Modernisierungsmieterhöhung

Der Bundesgerichtshof hat in einem konkreten Fall den anerkannten Grundsatz bekräftigt, dass Grundlage einer Modernisierungsmieterhöhung nicht die tatsächlich entstandenen Kosten, sondern nur die Kosten der notwendigen Arbeiten sein dürfen.

Im dem Fall verweigerte der Mieter die Zahlung der erhöhten Miete mit der Begründung, dass für den Einbau einer Wasseruhr in der Küche nicht zwölf Fliesen hätten entfernt werden müssen und die Demontage der Arbeitsplatte nicht erforderlich gewesen sei. Daher musste ein Gutachter eingeschaltet werden, der die durchgeführten Arbeiten des Handwerkers auf ihre Notwendigkeit hin analysierte.

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Teurer Klinker

Wenn ein Haus nach einer Wärmedämmung nachträglich verklinkert wird, darf der Vermieter diese Kosten in eine Mieterhöhung einbeziehen. In dem Fall klagten die Mieter gegen eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung.

Sie argumentierten, dass die Verklinkerung nicht mehr als Modernisierung angesehen werden könne, sondern dass es sich um eine Luxusausführung handle. Das Gericht entschied aber, dass der Vermieter Anspruch auf die Zahlung des vollen Aufschlags habe.

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Unzutreffendes Mietspiegelfeld

Ein Vermieter forderte seinen Mieter per Mieterhöhungsverlangen auf, einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zuzustimmen. Der Mieter stimmte nicht zu und trug vor Gericht vor, dass die Mieterhöhung formell unwirksam sei, weil der Vermieter ein falsches Feld (Wohnung mit Sammelheizung) im Mietspiegel angegeben hatte.

Seine Wohnung verfügte weder über ein Bad noch über eine Sammelheizung. Das Gericht wies zunächst darauf hin, dass die Angabe eines fehlerhaften Mietspiegelfelds eine Erhöhungserklärung nicht formell unwirksam macht. Da dem Mieter die Ausstattung seiner Mietwohnung bekannt war, konnte er selbst das entsprechende Feld für seine Wohnung ermitteln. Die Mieterhöhung war dennoch nicht durchsetzbar, weil der Mieter mehrere Wohnwert mindernde Eigenschaften der Wohnung vortrug. Lesen Sie mehr »

Dachfenster

Gestattet die Teilungserklärung einem von vier Wohnungseigentümern, den Dachboden zu nutzen, muss er ihn nicht zwangsläufig als Abstellraum nutzen.

Er kann ihn auch gelegentlich zu Wohnzwecken verwenden, etwa als Hobbyraum, und mit sanitären Anlagen ausstatten. Ein zusätzliches, ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer eingebautes Dachfenster musste allerdings wieder beseitigt werden - die bauliche Veränderung war unberechtigt. Dafür hätten alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen.

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Videoüberwachung

Ein Vermieter hatte im Aufzug seines Miethauses eine Videoüberwachungsanlage installieren lassen, um zukünftig Graffitis und Vandalismus zu verhindern. In einem Schreiben wurden alle Mieter über die Installation informiert. Niemand erhob Beschwerde.

Später klagten jedoch einige Mieter auf Beseitigung und bekamen Recht. Die Richter sahen in der Installation eine starke Verletzung des Persönlichkeitsrechts, die auch nicht durch Vandalismus gerechtfertigt sei. Bei einer erheblichen Eigentumsgefährdung kann eine Videoüberwachung zwar zulässig sein, aber dazu hätte der Vermieter genaue Angaben über Häufigkeit und Erheblichkeit machen müssen, was er nicht konnte.

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Architekten entdecken Holz für den Hochhausbau, S. 24 ff.