Mietrechtsurteile

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z.B. 11.12.2019
z.B. 11.12.2019

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Anspruch auf Ersatzwohnung

Ein wegen Eigenbedarfs seines Vermieters gekündigter Wohnungsinhaber hat Anspruch auf eine Ersatzwohnung des Hausbesitzers, wenn dieser über weitere freie Wohnungen vergleichbarer Qualität verfügt. Die gesetzliche Verpflichtung, ihm eine dieser Mietwohnungen anzubieten, ist allerdings zeitlich befristet und endet mit Ablauf des aufgekündigten Mietvertrages. Die Erbin einer verstorbenen Hausbesitzerin kündigte der Bewohnerin einer Wohnung im 5. Stock einer Münchner Immobilie ihr Domizil wegen Eigenbedarfs. Einen Monat nach dem aufgezwungenen Vertragsende lief das Mietverhältnis eines Nachbarn ein Stockwerk tiefer ab, der zu dieser Zeit von sich aus die Wohnung gleichen Zuschnitts aufgegeben hatte. Die mit dem unerwarteten Rauswurf nicht einverstandene Mieterin klagte. Das Vorgehen sei rechtsmissbräuchlich, weil die Erbin der langjährigen Bewohnerin die darunter frei werdende Alternativwohnung im selben Haus nicht angeboten habe.
Das sei falsch, erklärten die Bundesrichter. Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so muss er dem Mieter in der Tat bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zur diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung anbieten. Doch die monierte Wohnung im vierten Stockwerk war erst zum Ablauf des Monats nach Ende des Mietverhältnisses der Bewohnerin im 5. Stock gekündigt worden. Zu diesem Zeitpunkt hätte die Frau, die wegen ihrer Klage zwar noch immer nicht ausgezogen war - bei rechtmäßigem Verhalten ihre Wohnung bereits längst geräumt haben müssen. Weder sie noch die neue Hausbesitzerin durften darauf vertrauen, dass der Mann aus seiner selbst gekündigten Wohnung tatsächlich zum erwarteten sowieso zu späten Zeitpunkt ausziehen würde.

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Loggien sind keine Fenster

Baut ein Wohnungseigentümer seinen Bereich des Dachspeichers mit Gauben und Loggien aus, obwohl nur der Einbau von Fenstern ausdrücklich gestattet ist, kann er zum Rückbau der Loggien verpflichtet werden.
Hier ließ der Besitzer seinen Teil mit sieben Dachgauben und vier Loggien ausbauen. Obwohl es sich um Sondereigentum handelte, wandten sich die Miteigentümer gegen die baulichen Veränderungen, die sie für unzulässig hielten. Sie argumentierten mit der optischen Beeinträchtigung und einer höheren Schadensanfälligkeit und forderten den Rückbau der Loggien und Gauben. Das Gericht entschied, die Gauben seien zulässig, verpflichtete den Eigentümer aber zum Rückbau der Loggien. In der Erklärung, in der Grundstückseigentümer die Teilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum festlegen, sei der Einbau von Fenstern in den Speicherräumen ausdrücklich genehmigt. Loggien seien aber keine Fenster. Hinzu komme, dass sie eine betretbare Freifläche im Dachbereich schafften, wodurch das Gemeinschaftseigentum über Gebühr benutzt werde. Lesen Sie mehr »

Garten und Terrasse

Können die Eigentümer einer Erdgeschosswohnung Terrasse und Garten wegen Baumängeln über einen längeren Zeitraum nicht nutzen, muss der Bauträger trotzdem keine Nutzungsausfallentschädigung zahlen. Die Kläger kauften 2001 eine Eigentumswohnung mit Garten und Terrasse. Später stellte sich heraus, dass das Dach Baumängel aufwies. Anfang 2004 lösten sich einige Dachziegel und fielen in den Garten. Die Hausverwaltung untersagte daraufhin die Nutzung des Gartens. Erst nach zehn Monaten war der Schaden behoben. Die Wohnungseigentümer verlangten als Entschädigung vom Bauträger 1.755 Euro und scheiterten damit. Das Gericht entschied, dass es sich nicht um einen Vermögensschaden, sondern um einen immateriellen Schaden handele. Eine Nutzungsbeeinträchtigung stelle zwar eine Einbuße in der Lebensführung dar, das allein sei jedoch kein ersatzfähiger Vermögensschaden. Das wäre der Fall, wenn die Eigentümer für ihre Lebenshaltung auf die Verfügbarkeit der Terrasse angewiesen wären. Auch das Argument, dass für die Käufer Garten und Terrasse sehr wichtig seien, sie dafür ja auch einen höheren Kaufpreis akzeptiert hätten, mochte das Gericht nicht gelten lassen. Lesen Sie mehr »

Abmahnung rechtens

Mieter können sich nicht gegen eine Abmahnung des Vermieters wehren, selbst wenn diese unberechtigt ist. Das Gericht hat in einem Urteil entschieden, dass auch eine solche Abmahnung den Mieter nicht in seinen Rechten verletze. Werden Mieter wegen einer Pflichtverletzung abgemahnt und ändern sie ihr Verhalten daraufhin nicht, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung. In der Regel kommt es in der Folge zu einer Räumungsklage. Das Gericht stellte sich nun auf den Standpunkt, es reiche, in diesem Verfahren zu klären, ob die Abmahnung rechtmäßig erfolgt sei. Stelle sich dabei heraus, dass der Verweis grundlos ausgesprochen wurde, sei auch die darauf begründete Kündigung unwirksam. Im Ergebnis verletze also auch eine unbegründete Abmahnung den Mieter nicht in seinen Rechten. Der Deutsche Mieterbund verweist jedoch auf die in der Praxis schwierige Beweislage, da ein Räumungsprozess meist erst Monate nach einer Abmahnung erfolgt.

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Prostitution

Es liegt eine Störung des Eigentums der Wohnungsnachbarn vor, wenn in einer Wohnungseigentumsanlage der Prostitution nachgegangen wird. Dies gilt auch dann, wenn es diskret erfolgt, da sich solch ein Umstand erfahrungsgemäß schnell unter Mitbewohnern, Maklern, Wohnungsinteressenten und Kapitalanlegern sowie in der Nachbarschaft herumspricht. Das wiederum hat negative Auswirkungen auf die Vermietbarkeit und Verkäuflichkeit der anderen Wohnungen. Daher ist Prostitution von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht hinzunehmen. Lesen Sie mehr »

Nicht auf der Terrasse

Ein Vermieter ist berechtigt, seine(n) Mieter(in) abzumahnen, wenn dieser gut einsehbar auf dem Balkon Geschlechtsverkehr oder andere sexuelle Handlungen ausübt. Ein solches Verhalten stört den Hausfrieden und verstößt gegen das Rücksichtnahmegebot. Lesen Sie mehr »

Pauschale oder Abrechnung

Wenn zwischen Mieter und Vermieter eine monatlich zu entrichtende Abschlagssumme auf die Betriebskosten vereinbart wurde, kann der Vermieter jährlich eine Abrechnung vornehmen.Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dieses Recht über Jahre nicht wahrgenommen hat. Hieraus folge keine stillschweigende Änderung des Vertrags, so die Richter. Im verhandelten Fall erhielt ein Mieter nach 20 Jahren zum ersten Mal eine Abrechnung mit einer Nachforderung von 1.000 Euro.


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Pavillon-Zelt

Mieter eines Reihenhauses dürfen ein Pavillon-Zelt auf der Terrasse aufstellen. Selbst ein dauerhaftes Aufstellen überschreitet nicht den normalen Mietgebrauch. Da das Zelt nicht in den Garten eingreife (z.B. durch feste Bodenverankerung), ist es mit dem Aufstellen eines großen Sonnenschirms vergleichbar.

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Vermieter darf nach Lohnpfändung fragen

Ein Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, den Arbeitgeber eines Mieters nach einer eventuell bestehenden Lohnpfändung zu fragen. Nach Überzeugung des Gerichts macht sich der Arbeitgeber sogar schadenersatzpflichtig, wenn er die Frage unrichtig beantwortet. Allerdings geht der Vermieter leer aus, wenn er den Mietvertrag dann nicht unverzüglich kündigt. Lesen Sie mehr »

Umstellung der Wärmeversorgung

Ursprünglich erfolgte die Wärmeversorgung eines Mietobjekts mit einer von der Vermieterin betriebenen Zentralheizungsanlage.Noch vor Abschluss des Mietvertrages mit den Mietern übertrug die Vermieterin die Wärmeversorgung einem Wärmecontractingunternehmen. Laut Mietvertrag waren die Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten einer eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme zu tragen. Die Vermieterin hat Nachzahlungen von Heizungs- und Warmwasserkosten gerichtlich geltend gemacht. Die Parteien stritten darum, ob die von der Vermieterin geltend gemachten Nachzahlungen unberechtigt seien, weil sie mit der Beauftragung des im Vergleich zu anderen Anbietern teueren Unternehmens gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen habe. Das Gericht hat einen Verstoß verneint. Zwar ist der Vermieter verpflichtet, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Bei diesem Gebot der Rücksichtnahme auf die Interessen des Mieters handelt es sich aber um eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, die das Bestehen eines Mietverhältnisses voraussetzt. Daran fehlte es hier, da das Mietverhältnis noch nicht bestand.

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