Mietkaution und Elternbürgschaft

Kautionsarten

Geld
Üblicherweise wird als Kaution eine bestimmte Summe Geld an den Vermieter gezahlt. Im Wohnungsmietrecht darf der Mieter dieses Geld gem. § 551 BGB in 3 gleichen monatlichen Teilzahlungen erbringen, die erste bei Beginn des Mietverhältnisses. Der Vermieter hat diese Summe dann bei einem Kreditinstitut zu einem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Die erwirtschafteten Zinsen stehen dem Mieter zu, was aber lediglich heißt, dass diese bei der Verrechnung mit Ansprüchen des Vermieters zu berücksichtigen sind. Hat der Vermieter das Geld nicht ordnungsgemäß angelegt, hat er die üblichen Zinsen trotz allem bei der Abrechnung zu berücksichtigen.

Bankbürgschaften
Immer häufiger lassen sich Vermieter statt Bargeld eine Bürgschaftserklärung einer deutschen Großbank aushändigen. In dieser Erklärung verpflichtet sich die Bank, auf erstes Anfordern des Vermieters den vereinbarten Kautionsbetrag für den Mieter zu zahlen. Die meisten Banken haben hierzu bestimmte Vordrucke und verlangen auch keine Hinterlegung von Geld, wenn der Mieter bei der Bank bereits ein Sparkonto oder eine andere Sparform mit entsprechendem Guthaben unterhält.

Verpfändete Sparkonten
Anstatt den Betrag der Kaution an den Vermieter zu zahlen, erklären sich viele Vermieter auch damit einverstanden, dass der Mieter selbst ein entsprechendes Sparkonto einrichtet und dieses für die Mietzeit an den Vermieter verpfändet. Dieser kann dann ebenso wie bei einer Bankbürgschaft auf erstes Anfordern auf das Geld zugreifen.

Dem Vermieter ist es generell freigestellt, welche Form der Sicherheit er verlangt. Übergibt der Mieter dem Vermieter allerdings beispielsweise statt einer vereinbarten Barkaution eine Bankbürgschaft in gleicher Höhe und nimmt der Vermieter diese an, so ist der Anspruch des Vermieters befriedigt. Er hat dann keinen Anspruch mehr auf Zahlung der Barkaution oder Austausch gegen die ursprünglich vereinbarte Art der Kautionszahlung (OLG Jena, Urt. v. 09.01.2001, Az. 8 U 1073/00).
Bei Sparkonto und Bürgschaft ist der Vermieter bei dem Zugriff auf das Geld auf die Mitwirkung des Mieters angewiesen. Bei einem Verkauf des Mietobjekts muss die Kaution erneuert werden, wenn die Bürgschaft als Gläubiger den Vermieter in Person bezeichnet. Diese benannten Alternativen zur Geldzahlung sind daher zumeist mit einem erhöhten Verwaltungsaufwand für den Vermieter verbunden, muss er doch die Bürgschaften zum Teil über viele Jahre ordnungsgemäß verwahren und bei Veräußerung des Hauses erneuern.

Weitere Formen
Der Vermieter kann sich auch andere Dinge als Geld, Sparkonten oder Sparbürgschaften als Sicherheit gewähren lassen. So gibt es beispielsweise Patronatserklärungen oder Bürgschaftserklärungen Dritter, in denen sich diese für den Fall des Zahlungsausfalls des Mieters zur Mietzahlung verpflichten. Der Unterschied zu einer Kaution in Geld besteht darin, dass der Vermieter diese Sicherheit nicht unmittelbar zur Befriedigung seiner Ansprüche verwerten kann, sondern den Bürgen erst verklagen muss.

Gerade bei jüngeren Wohnungsmietern verlangen Vermieter neben der eigentlichen Mietkaution häufig Bürgschaftserklärungen der Eltern. Dies ist zusätzlich zu der Kaution zulässig. Es ist allerdings zu beachten, dass der Vermieter nach der Rechtsprechung neben einer Kaution von 3 Nettokaltmieten keine weitere Bürgschaft der Eltern verlangen darf, anderenfalls ist zumindest die Bürgschaftserklärung unwirksam (OLG Bamberg, Beschluss vom 9.3.2006 und 5.4.2006, Az. 6 U 75/05). Ähnlich entschied der Bundesgerichtshof bereits mit Urteil vom 30.6.2004, Az. VIII ZR 243/03. Auch dort hatte der Vermieter neben der dreifachen Monatsmietkaution eine Bürgschaft des Vaters des Mieters verlangt. Der BGH entschied, dass die Bürgschaftsverpflichtung unwirksam ist, die übrige Kautionsvereinbarung aber Bestand habe. Damit entschieden die Gerichte in beiden Fällen, dass die zusätzliche Bürgschaft im Falle einer gerichtlichen Überprüfung zwar unwirksam ist, nicht aber die Kautionszahlung unwirksam wird, sondern die Übersicherung nur dazu führt, dass der Vermieter neben der Kaution nicht noch den Bürgen in Anspruch nehmen kann. Will man trotz allem, dass die Eltern neben dem Kind für die Mieten haften, empfiehlt es sich, diese als weitere Mieter mit in den Mietvertrag aufzunehmen. Sie haften dann Kraft ihrer vertraglichen Bindung als Mitmieter für die Mieten und können unmittelbar aus dem Mietvertrag in Anspruch genommen werden.

Im Gewerbemietrecht verlangen Vermieter bei kleineren Ein-Mann GmbH oder Tochtergesellschaften eine Bürgschaft des Geschäftsführers oder eine Bürgschaft oder Patronatserklärung des Mutterkonzerns. Auch dies ist üblich und zulässig und Vermietern aufgrund der hohen Anzahl von Insolvenzfällen in den letzten Jahren auch dringend zu empfehlen. Sollten bei Tochterunternehmen die Mutterkonzerne Patronatserklärungen abgeben wollen, ist darauf zu achten, dass es sich um so genannte „harte“ Patronatserklärungen handelt, die dadurch gekennzeichnet sind, dass der Mutterkonzern sich unmittelbar gegenüber dem Vermieter verpflichtet, für Zahlungsausfälle des Tochterunternehmens einzustehen, und beispielsweise nicht nur pauschal behauptet, ihr Tochterunternehmen „immer mit ausreichenden Mitteln auszustatten“.

Zurückbehaltungsrecht
Will der Vermieter die Aushändigung der Schlüssel zum Mietobjekt und damit die Übergabe der Mietsache von der Zahlung der gesamten Kautionssumme abhängig machen, ist strikt zwischen Wohn- und Gewerbemietrecht zu unterscheiden. Im Wohnungsmietrecht ist ein solches Zurückbehaltungsrecht schlicht unzulässig, da es gegen § 551 Abs. 2 BGB verstößt. Früher gingen einzelne Gerichte sogar davon aus, dass die gesamte Kautionsvereinbarung aufgrund einer solchen Regelung im Mietvertrag unwirksam ist und der Wohnungsmieter schlimmstenfalls einen Rückforderungsanspruch an der Kaution besitzt. Diese Ansicht hatte der Bundesgerichtshof korrigiert (Urt. v. 3.12.2003, Az. VIII ZR 86/03, Urt. v. 17.3.1004, VIII ZR 166/03, Urt. v. 30.6.2004, Az. VIII ZR 243/03). Danach bleibt die eigentliche Kautionsvereinbarung wirksam, so dass die Kautionszahlung beim Vermieter verbleiben darf, wenn sie durch den Mieter bereits geleistet wurde. Die Übergabe kann also bei Wohnraum höchstens von der ersten Zahlung der Miete und einer 1. Teilrate der Kaution abhängig gemacht werden.
Anders ist es bei Gewerbemietobjekten. Dort kann der Vermieter mit dem Mieter vereinbaren, dass das Mietobjekt erst nach Zahlung der Kaution an den Mieter herausgegeben wird und er dieses vorher nicht in Besitz nehmen darf. Ein solches Zurückbehaltungsrecht an der Mietsache ist zulässig und kann gegebenenfalls dazu führen, dass der Mieter verpflichtet bleibt, ab Mietbeginn die vertraglich vereinbarte Miete zu zahlen, das Mietobjekt aber nicht betreten darf, bis er die volle Kaution bezahlt hat.

Nichterbringung
Häufig werden Kautionen durch die Mieter nicht in der im Mietvertrag vereinbarten Frist gezahlt. Der Vermieter ist in diesen Fällen berechtigt, das Mietverhältnis nach einer Mahnung fristlos zu kündigen. Statt der Kündigung kann der Vermieter den Mieter aber auch auf Zahlung der Kaution verklagen. Voraussetzung hierfür ist im Wohnungsmietrecht allerdings wiederum, dass die Kaution ordnungsgemäß im Mietvertrag vereinbart wurde und insbesondere die Fälligkeitsregelungen berücksichtigt wurden.

Verwendung
Da die Kaution zur Sicherung der Befriedigung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag dient, darf der Vermieter die Kaution nicht erst am Ende des Mietverhältnisses für Schönheitsreparaturen oder ausstehende Mieten und Betriebskosten verwenden. Vielmehr kann er sie mit fälligen Mietzahlungen, mit denen sich der Mieter in Verzug befindet, auch während des Mietverhältnisses verrechnen. Dies darf der Vermieter während des Mietverhältnisses allerdings nur dann, wenn seine Forderung entweder unstreitig ist, rechtskräftig durch ein Gericht festgestellt wurde oder die Verrechnung im Interesse des Vermieters liegt. Vor der Inanspruchnahme der Kaution hat der Vermieter daher zu prüfen, ob der Mieter die Zahlungspflicht, z.B. wegen Mietminderung, bestreitet oder sich tatsächlich nur im Zahlungsverzug befindet. Ist die Zahlungsverpflichtung auch nach einer Mahnung des Vermieters nicht bestritten, kann der Vermieter gegen die ausstehenden Mieten auf die geleistete Kaution zurückgreifen. Daneben empfiehlt es sich, in der Kautionsvereinbarung des Mietvertrages eine Verrechnungsregelung aufzunehmen.

Der Vermieter ist zur Verrechnung aber nicht verpflichtet. Er muss sich also vom Mieter insbesondere nicht darauf verweisen lassen, dass er z.B. ausstehende Mietzahlungen mit der Kaution verrechnen soll. Vielmehr kann er den Mieter wegen Zahlungsverzugs verklagen oder nach Inanspruchnahme der Kaution die Auffüllung vom Mieter verlangen. Dies gilt insbesondere am Ende des Mietverhältnisses. Die gebräuchliche Gepflogenheit vieler Mieter, nach Kündigung des Mieteverhältnisses die Miete in den letzten 3 Monaten nicht zu zahlen und dem Vermieter mitzuteilen, er möge diese mit der Kaution verrechnen, muss keineswegs hingenommen werden. Vielmehr ist dies sogar unzulässig, besteht ein Rückzahlungsrecht des Mieters auf die Kaution doch erst frühestens mit Abrechnungsreife nach Ende des Mietverhältnisses, so dass eine Aufrechnung unzulässig ist. Der Vermieter kann die letzten Mieten daher auch ohne Bedenken sofort einklagen. Selbst wenn sich im Laufe des Prozesses herausstellen sollte, dass die Kaution nach dem zwischenzeitlich eingetretenen Ende des Mietverhältnisses an den Mieter auszuzahlen ist, muss der Mieter dann zumindest die Verfahrenskosten des Rechtsstreits tragen.

Abrechnung
Immer wieder besteht Streit darüber, wann der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution abzurechnen hat. Früher gingen die Gerichte davon aus, dass der Vermieter nach Ablauf von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache die Mietkaution mit offen stehenden Forderungen wegen Schönheitsreparaturen oder ausstehenden Mieten und Betriebskosten zu verrechnen und den darüber hinausgehenden Betrag an den Mieter auszuzahlen habe. Hierbei orientierten sich die Gerichte an der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB. Diese Verjährungsfrist betrifft aber nur Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, also im Wesentlichen wegen Ansprüchen aus nicht geleisteten Schönheitsreparaturen des Mieters. Da der Vermieter aus der Kaution aber auch seine offenen Ansprüche aus noch nicht geleisteten Betriebskosten und insbesondere aus der letzten Betriebskostenabrechnung nach Beendigung des Mietverhältnisses befriedigen darf, war diese Rechtsprechung überholt.

Der Bundesgerichtshof hat daher mit Urteil vom 18.1.2006, Az. VIII ZR 71/05, klargestellt, dass der Vermieter berechtigt ist, auch über die bisher von der Rechtsprechung entwickelte Frist von 6 Monaten hinaus die Kaution zumindest anteilig in Höhe der noch zu erwartenden Betriebskostennachzahlung zurückzuhalten. Entgegen der Ansicht des Landgerichts Berlin hat der BGH dabei klargestellt, dass auch eine Wartezeit von mehr als 6 Monaten für den Mieter unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zumutbar ist. Dies dürfte insbesondere in solchen Fällen anwendbar sein, in denen der Mieter in der Mitte oder im ersten Halbjahr des Jahres das Mietverhältnis beendet und der Vermieter aus objektiven Gründen nicht in der Lage ist, sämtliche Betriebskosten vorzeitig abzurechnen bzw. vom Vermieter nicht verlangt werden kann, dass er eine gesonderte Betriebskostenabrechnung nur für den kündigenden Mieter erstellt. Der Bundesgerichtshof begründet seine Ansicht unter anderem damit, dass der Gesetzgeber bei der Mietrechtsreform zum 1.9.2001 bewusst auf eine gesetzliche Regelung zur Rückzahlungsfrist für Mietkautionen verzichtet hat. Daraus leitet der Bundesgerichtshof ab, dass im Einzelfall der Vermieter  berechtigt ist, über die von der Rechtsprechung entwickelte Frist von 6 Monaten hinaus die Mietkaution zurückzubehalten, wenn er davon ausgehen kann, dass ihm noch berechtigte Ansprüche gegen den Mieter aus der Abrechnung der Betriebskosten zustehen.
Allerdings ist der Vermieter nach Kenntniserlangung der letzten abrechenbaren Kosten verpflichtet, zeitnah eine endgültige Abrechnung zu erstellen. Der Bundesgerichtshof hat die Frist mit Urteil vom 5.7.2006, Az. VIII ZR 220/05, auf 3 Monaten festgelegt. In dieser Frist hat der Vermieter also nach Kenntnis der letzten umlegbaren Positionen die endgültige Abrechnung der Kaution zu erstellen. Kommt er in dieser Frist der Abrechnung der Kaution nicht nach, hat der Mieter einen Anspruch auf Auszahlung.

Fazit
Will der Vermieter vom Mieter zur Sicherung seiner zukünftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis eine Kaution oder Bürgschaft, muss er dies zwingend im Mietvertrag wirksam vereinbaren. Überschreitet er dabei im Wohnungsmietrecht die gesetzlich festgelegte Höhe von 3 Nettokaltmieten, ist die Kautionsvereinbarung zumindest in der die gesetzliche Regelung überschreitenden Höhe unwirksam.
Zum Ende des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Kaution bis zur endgültigen Abrechnung über die Betriebskosten die Kaution mindestens in Höhe einer zu erwartenden Nachzahlung zurückhalten. Dies kann im Einzelfall auch länger als 6 Monate geschehen, wenn objektive Gründe dafür sprechen, dass der Vermieter vorher an einer Abrechnung gehindert ist. Nach Kenntnis aller abrechenbaren Positionen ist die Abrechnung spätestens nach 3 Monaten zu erteilen.