Vorauszahlungen zurück?

Aus dem Tatbestand

Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag über Gewerberäume
ist durch Kündigung der Beklagten zum 31. 12. 1998 beendet
worden. Am 9. 8. 1998 befand sich der Kläger in Dresden, um
anlässlich eines dafür vereinbarten Termins von einer
Vertreterin der Beklagten im selben Gebäude befindliche Wohnräume
zurückzunehmen. Dabei bot diese dem Kläger auch die Rückgabe
der Schlüssel für das zu diesem Zeitpunkt bereits von
der Beklagten geräumte Büro an. Der Kläger lehnte
dies jedoch ab, wobei er sich darauf berief, dass das Mietverhältnis
noch bis zum Jahresende fortbestehe und die Mieträume beschädigt
seien (Teppichboden, Bohrlöcher). Die Beklagte hat die Schlüssel
für die Räume erst am 10. 6. 1999 zurückgegeben.
Das Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung der geforderten Miete
einschließlich vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen für
die Monate August bis Dezember 1998 sowie zur Zahlung von Nutzungsentschädigung
für den Zeitraum 1. 1. bis 10. 6. 1999 verurteilt.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung der Beklagten gegen das landgerichtliche Urteil ist
zulässig, das Rechtsmittel hat aber nur Erfolg, soweit sich
die Beklagte gegen die Verurteilung in die Vorauszahlung der Nebenkosten
wendet. Soweit die Beklagte Vorauszahlungen geleistet hat, hat sie
dies ohne Rechtsgrund getan und kann daher mit einem Gegenanspruch
aus ungerechtfertigter Bereicherung aufrechnen.

1.Das Mietverhältnis wurde unstreitig durch die von
der Beklagten ausgesprochenen Kündigung vom 26. 6. 1998 gemäß
§ 565 Abs. 1 a BGB zum 31. 12. 1998 beendet. Ebenso unstreitig hat
die Beklagte die Schlüssel für die Mieträume erst
am 10. 6. 1999 zurückgegeben. Erst an diesem Tag war das Mietobjekt
daher wieder in den Besitz des Klägers gelangt und die Verpflichtung
der Beklagten aus § 556 Abs. 1 BGB erfüllt (vgl. OLG Düsseldorf,
NZM 1999, 1142). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass
die Beklagte das Büro schon Anfang August 1998 geräumt
und die Einrichtung entfernt hatte. Damit schuldet die Beklagte
gemäß § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB für den Zeitraum 1.
1. bis 10. 6. 1999 Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten
Miete.

Der Kläger hat diesen Anspruch nicht dadurch verloren, dass
er sich am 9. 8. 1998 weigerte, die Schlüssel für die
Büroräume entgegenzunehmen. Zwar liegt ein Vorenthalten
i.S.v. § 557 BGB durch den Mieter im Grundsatz nicht vor, wenn Immobilien Vermieten die Mietsache, die ihm zur Rückgabe angeboten wird,
nicht annimmt. Das ist etwa der Fall, wenn Immobilien Vermieten die Rücknahme
ablehnt, weil er zu Unrecht des Ansicht ist, das Mietverhältnis
bestehe fort oder auch dann, wenn sich die Räume in beschädigtem
Zustand befinden und Immobilien Vermieten die Entgegennahme deshalb ablehnt
(Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts,
7. Aufl., Rdnr. 1114 m.N.). Der hier zu beurteilende Fall liegt
jedoch anders: Der Kläger hat nach übereinstimmendem Vortrag
der Parteien am 9.8.1998 der Vertreterin der Beklagten mitgeteilt,
er nehme die Schlüssel für die Mieträume nicht entgegen,
weil er der Auffassung sei, dass er rund 5 Monate vor Beendigung
des Mietverhältnisses das Mietobjekt noch nicht in seine Obhut
übernehmen und zudem der Beklagten Gelegenheit geben wolle,
die nach Auffassung des Klägers teilweise beschädigten
Mieträume bis zum Ende des Jahres 1998 in vertragsgerechten
Zustand zu versetzen. Immobilien Vermieten ist zu einer Rücknahme
der Mietsache zwar grundsätzlich auch vor dem Ende der Mietzeit
verpflichtet (Staudinger/Sonnenschein, 3. Aufl., § 556 Rdnr. 17).
Dies gilt aber uneingeschränkt nur dann, wenn dieser Termin
naht oder unmittelbar bevorsteht. So wäre z.B. die Verweigerung
der Rücknahme von Räumen um den 15. 12. bei einem am 31.
12. endenden Mietverhältnis nicht mehr gerechtfertigt. Die
Belange des Mieters, der etwa für die Zeit über die Jahreswende
hinaus in Urlaub fahren will, würden in diesem Fall eine Verpflichtung
des Vermieters zur Übernahme des Mietobjekts nach sich ziehen
(vgl. Mutter, ZMR 1989, 132, 133). Will der Mieter dagegen –
wie auch hier – die Räume erhebliche Zeit vor dem Vertragsende
zurückgeben, kann Immobilien Vermieten die Entgegennahme des Mietobjekts
verweigern, ohne damit in Annahmeverzug zu geraten und ggf. den
Anspruch aus § 557 BGB zu verlieren (vgl. OLG Düsseldorf, DWW
1997, 123). Der Mieter betreibt in derartigen Fällen in der
Regel die vorzeitige Rückgabe der Räume nur um der Erledigung
von Obhutzspflichten Willen, die er damit dem Vermieter überbürdet
(Mutter, a.a.O. 133). Da der Kläger zudem in Paris lebt und
daher ein durchaus nachvollziehbares Interesse daran haben konnte,
mit der Obhut über die Mieträume nicht vorzeitig persönlich
belastet zu werden, musste auch aus Sicht der Beklagten klar werden,
dass der Kläger sich nicht grundlos weigerte, die Schlüssel
entgegenzunehmen, sondern dass dieser dafür einen akzeptablen
Anlass hatte.

Damit wurden die Mieträume dem Kläger mit Ablauf des
31. 12. 1998 gemäß § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB vorenthalten.
Dieses Ergebnis kann von der Beklagten nicht als unbillig empfunden
werden, weil sie es vor dem Ende des Jahres 1998 ohne Weiteres in
der Hand gehabt hätte, sich der Schlüssel zu entledigen,
sie dem Kläger zu übermitteln und somit ihrer Pflicht
aus § 556 Abs. 1 BGB nachzukommen. Die Beklagte hätte ggf.
auch ein Recht zur Besitzaufgabe nach vorheriger Ankündigung
gehabt, § 303 BGB (vgl. OLG Düsseldorf, NZM 1999, 1142). Sie
hat jedoch nach eigenen Angaben im Verhandlungstermin vor dem Senat
weder zum 31. 12. 1998 noch zu einem späteren Zeitpunkt wegen
der Rückgabe der Schlüssel mit dem Kläger Kontakt
aufgenommen. Es ist daher der Nachlässigkeit der Beklagten
zuzuschreiben, dass sie bis zum 10. 6. 1999 zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung
verpflichtet blieb.

2. Der Kläger ist verpflichtet, die für die Monate
April bis Dezember 1998 erhaltenen Nebenkostenvorauszahlungen von
insgesamt 2.835 DM an den Beklagten zu erstatten. Die in dieser
Höhe von dem Beklagten hilfsweise erklärte Aufrechnung
hat daher Erfolg und führt zu einer Reduzierung der Klageforderung.

Es kann dahinstehen, ob dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts
Braunschweig vom 8. 7. 1999 (NZM 1999, 751) auch für Gewerbemietverhältnisse
bezupflichten ist. Nach diesem zur Wohnraummiete ergangenen Rechtsentscheid
hat der Mieter Anspruch auf Rückforderung der geleisteten Vorauszahlungen,
wenn Immobilien Vermieten nach Beendigung des Mietverhältnisses trotz
Fälligkeit der Abrechnung über die Nebenkosten eine solche
nicht erteilt. Die hier maßgeblichen Umstände sind vergleichbar:
Das Mietverhältnis ist seit dem 31. 12. 1998 beendet, der Kläger
hat (im Wege einer Verrechnung mit der Kaution und einem Anspruch
der Beklagten auf Aufwendungsersatz) von der Beklagten für
die genannten Monate Vorauszahlungen auf die Nebenkosten erhalten.
Eine Abrechnung darüber ist bisher unterblieben, obwohl jedenfalls
seit dem 1. 4. 2000 Abrechnungsreife eingetreten ist. Gründe
dafür sind von Klägerseite nicht vorgebracht worden.

Ob sich vor diesem Hintergrund im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung
(OLG Braunschweig, a.a.O.) ein Anspruch des Mieters auf Erstattung
der Nebenkosten ergibt, muss der Senat jedenfalls für den Streitfall
jedoch nicht entscheiden. Denn der Kläger hat der Beklagten
die erhaltenen Vorauszahlungen bereits deshalb zu erstatten, weil
er insoweit ungerechtfertigt bereichert ist. Der Mietvertrag vom
16. 2. 1998 sieht zwar eine monatliche Vorauszahlung in Höhe
von 315 DM durch die Mieterin vor. Die Nebenkosten sind jedoch nach
Ziffer 5 des Vertragsformulars nicht auf die Mieterin umgelegt.
Der an den Satz "Daneben trägt der Mieter folgende Nebenabgaben"
anschließende Leerraum ist von den Parteien nicht ausgefüllt,
sondern mit einem Querstrich versehen worden. Damit waren die Betriebskosten
nicht von der Beklagten zu tragen.

Daran ändert auch die hier im Vertrag vereinbarte Vorauszahlung
auf die Nebenkosten von monatlich 315 DM nichts. Denn da der Mieter
in Ermangelung einer wirksamen Vereinbarung über die Abwälzung
der Nebenkosten auf ihn diese grundsätzlich nicht zu tragen
hat, sie vielmehr gemäß § 546 BGB vom Vermieter bestritten
werden müssen, fehlt der Vereinbarung über die Vorauszahlung
im Vertrag die Grundlage. Der Mieter kann die geleisteten Vorauszahlungen
daher unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung
(Zweckverfehlung, § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB) zurückfordern. Eine
Umdeutung der vertraglichen Vereinbarung über die Vorauszahlung
in eine Betriebskostenpauschale oder die im Schrifttum (Schmidt-Futterer/Langenberg,
Mietrecht 7. Aufl., § 548 Rdnr. 46 f.) vertretende Umwandlung der
Miete in eine sog. Bruttokaltmiete ist abzulehnen. Anhaltspunkte
dafür, dass die Parteien eine Pauschale oder eine Bruttomiete
hätten vereinbaren wollen, fehlen zudem im Streitfall völlig.
Beide Seiten sind nach ihren Angaben in der mündlichen Verhandlung
von einer periodischen Abrechnung der Nebenkosten unter Ansatz der
geleisteten Vorauszahlungen ausgegangen, wie es in Ziffer 6 des
Vertrages vorgesehen ist. Eine Auslegung dahin, dass damit eine
Pauschale vereinbart werden sollte, ist daher nicht möglich.

Der Beklagten steht mithin ein aufrechenbarer Gegenanspruch von
2.835 DM zu.

3. Aus den vorstehenden Ausführungen folgt, dass die
Beklagte für den Zeitraum 1. 1. bis 10. 6. 1999 die gemäß
§ 557 Abs. 1 Satz 1 BGB geschuldete Nutzungsentschädigung nur
in Höhe der Grundmiete schuldet, nicht jedoch die ebenfalls
vom Kläger geforderten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten.
Denn der Kläger würde anderenfalls etwas verlangen, was
er unmittelbar der Beklagten wieder zu erstatten hätte, weil
er insoweit ungerechtfertigt bereichert wäre, wie oben dargelegt.

Danach ergibt sich folgende Abrechnung:

Miete August bis Dezember 1998 10.101 DM

Nutzungsentschädigung Januar bis Mai 1999 (5 x 1.705,20 DM)
8.526 DM

Nutzungsentschädigung 1. bis 10. 6. 1999 568,40 DM

Insgesamt: 19.195,40 DM

Abzüge:

Kaution 2.940 DM

Aufwendungsersatz 6.420,40 DM

Nebenkostenvorauszahlung April bis Dezember 1998 2.835 DM

Es verbleiben: 7.000 DM

Dieser Betrag steht dem Kläger mithin noch zu.

Zinsen schuldet die Beklagte gemäß §§ 284 Abs. 2, 288
Abs. 1 Satz 1 BGB aus der jeweiligen Miete bzw. Nutzungsentschädigung
erst ab dem 4. Werktag des Monats. Die Mieten für August bis
November 1998 waren bereits durch die von der Beklagten außergerichtlich
erklärten Aufrechnung mit dem Aufwendungsersatzanspruch erloschen,
und zwar rückwirkend, § 389 BGB. Dies führt auch zum Wegfall
des darauf entfallenden Zinsanspruchs. Für Dezember 1998 verbleibt
ein Rest von 845,60 DM , auf den ab 4. 12. 1998 Zinsen zu zahlen
sind. Die Verrechnung mit der Kaution in Höhe von 2.940 DM
ist am 26. 7. 1999 erklärt worden, weshalb erst ab diesem Zeitpunkt
eine Reduzierung des Betrags eintritt, aus welchem Zinsen zu zahlen
sind.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung
zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708
Nr. 10, 713 ZPO. Beim Streitwert wirkt sich die Hilfsaufrechnung
gemäß § 19 Abs. 3 GKG erhöhend aus.

Gericht: OLG DRESDEN
Aktenzeichen: - 23 U 403/00